产业经济发展助力 中部省会市场强势扩张

  分析师/杨晨青 潘绍之

  今年以来，由于房地产行业大环境趋温和，因此一二线城市市场总体走在去年以来的上升周期内，而从城市细分的角度来看，中部地区各中心级城市市场表现尤其突出，典型如安徽省省会合肥，今年前10个月商品住宅市场成交量达到982万平方米，已经超过2012年全年的799万平方米，按照当前市场环境推测，合肥今年全年成交量将接近1200万平方米，刷新当地市场历史记录；无独有偶，湖南省省会长沙，今年前10个月市场成交899万平方米，也已超过2012年全年878万平方米，全年成交规模突破1000万平方米已经板上钉钉。另外如江西省省会南昌，2012 年市场成交435万平方米，当地历史上首度突破400万关口，今年前10个月成交量也已达到350万平方米，预计全年大致将维持2012年水平，更值得一 提的是，南昌市场今年新增供应仅303万平方米，供求比1：1.15，换一句话说，如果今年新增供应规模能够再充足一点，南昌市场成交规模再创新高也绝非 难事。

  事实上，纵观近几年以来中部地区市场的运行，我们便可发现上述城市房地产市场的规模基本是在08、09年左右正式启动。典型城市如长沙，08年之前的年度交易量基本维持在600万方以下，到了09年市场规模突飞猛进，一跃升至1311万方，而此后的11年，尽管受调控影响交易量明显不如10年，但是仍然维持在800万方以上的相对高位。再看另一个中部省会城市合肥，数据显示，2007年合肥新房价格不到4000元/平方米，当前2013年我们看到合肥商品住宅均价已经突破7000元/平方米，考虑到近年来合肥城区范围的外扩，实际涨幅要远远高于上述增幅，庐山区目前在售的万科森林公园均价已经达到9000元/平方米。

  在我们看来，一个地区房地产市场的启动和发展和当地经济紧密相关，一方面，经济的发展提高了本地居民的购买力，另一方面，那些 产业经济发达，能够提供更多就业岗位的地方也能对外部产生巨大的向心力，中部省会级城市近年来房地产市场的集体发力，正是源于其近两年以来的产业经济的快 速增长。以合肥为例，作为安徽省的省会城市，其经济发展水平与其他省会城市相比可以说是相形见绌，究其原因是合肥特殊的地缘位置。从距 离上看，安徽相对富裕的城市如芜湖、蚌埠、马鞍山等地，基本上都集中在东部，这些城市离南京市的距离更近，因此其更容易成为南京发展的腹地，对合肥反而形 不成强有力的帮助，最终导致多年来合肥的发展只能依靠自身造血。从更宏观的视角来看，安徽省位于长三角区域的外围，其财富要承受整个长三角城市群的吸引， 而受到长三角的经济辐射却要相对较弱，因此合肥一直以来都在与长三角的竞争中处于无从招架的地步。

  但是这样的状况在2007年以后逐渐改变。伴随着东部地区产业升级的浪潮，合肥开始承接起从江浙两省退下来 的传统制造业，家电、汽车、化工、建材等产业的布局开始逐步完善。相应的，伴随着工业化的展开，合肥的经济规模开始步入一个加速上升通道，不断扩大的产业 规模吸引了更多的人口，人民的财富积累开始寻找突破口，合肥的房地产市场也正是在这个时期顺势而起。随着工业化的进一步成熟，未来居住新区的开发建设以及 财富的不断积累，合肥的房地产市场将步入交易量快速扩张、交易价格温和上涨的房地产上升通道。