2013一二线城市量价齐升 未来行业政策面将分化

  【研究观点】

  2013年一二线城市量价齐升，未来行业政策面将明显分化

  2013年已经过去，对于房地产行业而言，2013年全国房地产市场持续走高。2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同 比增速创下近5年新高，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米。北京、上海、广州、南京、天津、武汉、成都、重庆、长沙、合肥、青岛、沈阳等城市成交 量便已确定超过千万平，如果再算上西安(下半年数据缺失，前7月成交量破800万平方米)，则今年全年将有多达13个城市成交破千万平。

  在我们看来，2013年年底部分城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而年底按揭贷款紧张也使得部分需 求推迟至明年一季度，两者叠加预计明年一季度销量不会太差，但因2013年国五条之前提前释放的巨大需求造成基数巨大，将使得明年一季度销量增速可能较 低，二季度开始回升。全年来看，按揭贷款在利率市场化压力下，规模和利率都会受到一定影响，且今年房价大幅上涨之后超越了部分刚需对价格的承受范围，预计 2014年整体销量增速将低于今年，或在10-13%左右。

  【纵深解读】

  经济：国内经济延续平稳运行，社会消费品总额增速创年内新高

  政策：厦门购房入户通道逐渐关闭 ，武汉出台公积金新政策

  土地：重点城市成交环比量价齐升，总价排行榜榜首提升近两成

  市场：12月各重点城市成交放缓，京沪市场单月供求矛盾加剧

  企业：各大房企拿地态度趋于理性，年末融资总量小幅下降

  【图说楼市】

  【研究视点】

  2013年一二线城市量价齐升，未来行业政策面将明显分化

  2013年已经过去，对于房地产行业而言，2013年全国房地产市场持续走高。

  从全国的角度看，2013年全国房地产市场规模迎来新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创 下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米。从城市的角度看，北京、上海、广州、南京、天 津、武汉、成都全年商品房成交量突破1000万平方米，另外，重庆、长沙、合肥、青岛、沈阳等5个城市12月成交数据未统计完成，但其前11个月市场成交 量便已超过千万平，如果再算上西安(下半年数据缺失，前7月成交量破800万平方米)，则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的数量仅有今年 的一半。从房价的角度看，2013年12月中国城市住房(一手房)价格288指数达1088.9，相比年初上升9%，另外，我们还可以将其与两个时间点做 比较，首先是2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比，当前的指数上涨了10%；其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的 指数上涨了16%。

  对于2014年，我们认为要厘清市场运行的趋势，关键在于对政策的判断。在我们看来，三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制 的形成是一个渐进过程，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而这也 是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大， 从目前来看，过去十年全国“一刀切” 式的调控已经出现了改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现，大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，我们认为这主 要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014 年，这类城市回归市场化将是大趋势。

  在我们看来，2013年年底部分城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而年底按揭贷款紧张也使得部分需 求推迟至明年一季度，两者叠加预计明年一季度销量不会太差，但因2013年国五条之前提前释放的巨大需求造成基数巨大，将使得明年一季度销量增速可能较 低，二季度开始回升。全年来看，按揭贷款在利率市场化压力下，规模和利率都会受到一定影响，且今年房价大幅上涨之后超越了部分刚需对价格的承受范围，预计 2014年整体销量增速将低于今年，或在10-13%左右。

  【01经济】国内经济延续平稳运行，社会消费品总额增速创年内新高

  1、固定资产投资增幅首次跌破20%，投资结构性放缓

  1-11月份，全国固定资产投资(不含农户)391283亿元，同比名义增长19.9%(扣除价格因素实际增长19.9%)，增速比1-10月 份回落0.2个百分点。1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比名义增长19.5%(扣除价格因素实际增长19.5%)，增速比1-10月 份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

  尽管近几个月房地产市场主要指标出现回暖迹象，但国家房地产调控政策不会明显放松，2013年房地产投资处于景气恢复阶段，开发投资回升幅度有 限。随着房地产调控的继续深入和长效机制的逐步确立，企业的投资能力和拿地能力将受到挑战，同时随着今年保障房建设任务的完成，部分房企的投资也有可能减 缓。预计未来几个月房地产投资将可能继续保持低位回稳态势。

  2、贸易持续向好，月度出口再创新高

  11月，我国进出口总值为3706.1亿美元，同比增长9.3%。其中出口2022.1亿美元，同比增长12.7%；进口1684亿美元，同比增5.3%，外贸顺差338.1亿美元，扩大至近五年最高。

  2013年1-11月，我国进出口总值37704.9亿美元，扣除汇率因素同比增长7.7%。其中，出口20023.2亿美元，增长8.3%，较前十个月上升0.5个百分点；进口17681.7亿美元，增长7.1%，贸易顺差2341.5亿美元，扩大18.3%。

  11月贸易顺差进一步扩大，一是欧美、日本等国家的经济有所回暖，需求有所增加，从而进口增长较快。来自发达国家的圣诞订单因素也不可忽视，受 美国政府关门影响，10月份圣诞订单不旺，延后到来的需求在一定程度上提振了11月份出口；二是近期人民币升值稍有减缓，趋于平稳；三是国内经济较为平 稳，国内需求没有大幅增长，大部分都转为外需。在国家外贸稳增长、调结构等政策措施作用下，我国外贸转型升级步伐加快，促进政策逐步见效，有望实现稳中有 进，外贸增长质量和效益也会得到进一步改善。

  3、11月消费同比增长13.7%，增速创年内新高

  11月份，社会消费品零售总额21012亿元，同比名义增长13.7%，较10月份上升0.4个百分点，增速创年内新高。其中，限额以上企业 (单位)消费品零售额11055亿元，增长13.1%。1-11月份，社会消费品零售总额211320亿元，同比增长13.0%。

  考虑到年底双节即将来临，当前消费旺季已经到来，经济企稳还会进一步提高消费者信心。在近期召开的中央经济工作会议中，提出要着力激发市场活力，进一步有效拉动内需，未来消费增长有望提升。

  【02政策】厦门购房入户通道逐渐关闭 ，武汉出台公积金新政策

  1、厦门购房入户通道逐渐关闭，或短期推涨房价

  本月厦门市政府发布的 《关于调整我市购房入户政策的通知》，12月10日以后在厦门取得土地的商品房项目，不再享受“购房入户”政策。我们对此有两点看法：

  首先，此举令人联想到三中全会关于户籍制度改革的《决定》。三中全会《决定》提出：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限 制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。《决定》拉开了户籍制度改革的序幕。我们认为东部地区省会级以上城市、中西部发达省份城市都是大 型城市的范畴，因此厦门出此政策符合国家“合理确定大城市落户条件”的要求，并且，在厦门出台政策响应之后，不排除还会有同类型城市出台类似关于户籍制度 改革的政策。

  其次从政策的市场效果来看：取消购房入户政策后，随着一手商品住宅丧失获得户口的功能，部分外地人群将会选择购买性价比更高的二手住宅，一定程 度上减少一手商品住宅需求压力，形成合理的房地产市场结构。同样，不排除部分房地产商会利用手中已经取得的土地，针对“购房入户”政策进行概念炒作，从而 进一步推高、推快市场节奏。在未来半年内，刚性“购房入户”需求或将集中释放，而这意味着短期内将进一步引发房价快速上涨，不排除短期内有可能助推房价。

  2、武汉出台公积金新政，一线城市和部分二线城市政策面仍会保持收紧

  12月26日，武汉正式对外发布公积金新政。新政规定，对武汉地区的个人住房公积金贷款业务有关政策进行调整。调整内容中，明确规范公积金贷款 资格条件：由原“认公积金贷款”调整为“认房认公积金贷款”，并将于2014年1月1日正式执行。此举是差别化调控下一线及部分热点二线城市根据自身情况 收紧的又一调控政策。

  针对目前各线城市房地产市场的不同发展情况，一刀切的调控容易产生较严重的后果，甚至出现房价越调越高的尴尬现象。由于近几年来中国房地产市场 已经呈现出明显的分化趋势，所以各线城市应该根据自身的实际情况，因地制宜的制定适合自身发展的调控政策。今年市场，一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷 为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程。政府仍然会适当延迟改善性需求释放 及抑制投资性需求。热点城市行政化的政策仍会加强。而征收房产税、土地流转改革等则在一线城市落地的可能性较大。新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能 是二套房贷或存量房税收，再者是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。

  【03土地】

  重点城市成交环比量价齐升，总价排行榜榜首提升近两成

  2013年12月，全国53个重点城市土地成交总建筑面积为9876万平方米，环比提升69%，创今年以来新高，总成交金额为2387亿元，环 比、同比分别上涨43%和5%，总体来看，土地市场热度较上月仍有延续。其中，上海、重庆、沈阳、武汉等地的土地成交量价均排名靠前，上海本月收金超 370亿元，仅次于今年9月，土地成交总建面达673万方，环比提升203%；重庆经营性用地成交总金额共计283亿元，成交建面956万方，是其全年成 交量的两成多。

  从排行榜来看，本月总价入榜门槛环比上涨12%，为25.76亿元，榜首为上海滨江板块的五里桥街道99街坊地块，成交总价较上月榜首亦提升 16%，该地块为上海年内总价地王亚军，地块位置优越，最终由绿地香港旗下公司获得。从单价排行来看，入榜门槛较上月的16495元/平方米略有提升，增 幅不大，榜首为上海小东门街道611街坊办公用地，地块位于上海黄浦区内环内，靠近董家渡渡口，紧邻黄浦江，两位中标候选企业进行激烈争夺，最终由上海外 滩滨江综合开发有限公司联合体获取。从城市分布来看，总价榜单中有一半来自一线城市北京、上海，单价榜单中有7幅地块来自京沪，另外有2幅厦门地块上榜， 获得地块的企业为厦门建发。

  【04楼市】

  12月各重点城市成交放缓，京沪市场单月供求矛盾加剧

  1、新增供应水平持续低位，三大原因导致重点城市12月成交有所放缓 

  12月各重点城市供应水平仍处于低位，北京虽然环比上月有所改善，供应面积环比上涨38%，但仅62万平方米的供应量还是无法应对月均110万 平方米的成交；而上海本月供应面积仅47万方，环比下降52%；重点城市中仅天津和武汉供应水平同比上涨，北京、上海和广州供应同比跌幅均在40%以上。

  从成交来看，12月份重点城市成交略有回落，同比去年同期全线下降，其中成都降幅最大，同比下降79%，其次为广州，同比下跌64%。在我们看 来，各城市年底成交量普遍减少的原因主要有，首先，从供应面来看，临近年底各城市年初定下的房价上涨目标纷纷接受最后的考验，因此这类城市预售证审批制度 也日趋严格，致使各城市供应量一直处于低位；然后，从需求角度来看，我们对全国银行的调研结果显示，三成非国有银行停止了个人住房贷款业务，广州深圳等5 城市提高了二套房方面首付比例，临近年底各大银行纷纷收紧了个人住房按揭贷款，刚性需求和改善型需求被抑制；最后，从政策角度来看，10到11月一二线城 市的政策潮虽然对市场热度的打击力度不是立竿见影，但却也引起了一部分客户的观望情绪。

  从库存情况来看，一线城市中除深圳之外，当前新建商品住宅可售面积相比同比均有下滑，其中今年以来预售证监管严厉的北京降幅达到20%；二线城市方面库存普遍平稳，除杭州增长58%、成都下降30%，变动幅度较大之外，其余城市库存同比变动均在20%以内。

  2、市场短期风险：供求比出现分化，上海供求比甚至达到1:2.0

  我们通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析，通常我们认为：库存消化周期方面，在一年左右较为平 衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为 供过于求。

  12月份，典型城市供求比出现分化，一部分城市纷纷加大供应量，而另一些城市长期处于供应短缺的状态，以至于已经少有大量供应放出，北京、上海 供求比甚至高于1：1.7。消化周期方面，随着市场成交的持续高位，半数以上重点城市库存消化时间有所缩短，从绝对值上看，目前所有城市消化周期均在18 个月的红线之内，即便是之前高库存压顶的天津，当前也已收窄至15个月。

  3、中档项目成交占比反弹，深圳小户型项目成交占比高位上行

  从成交价格结构来看，一线城市的中档项目成交占比出现反弹。上海方面，山水四季城、金地艺境等松江区域项目的热销，显著推升了中档项目的成交占 比；北京方面，北京城建•上河湾、中国铁建•原香漫谷等中档项目亦有较佳表现，该档次项目占比亦较上月大幅上升7%；深圳方面，在销冠项目坪山招商花园城 的带领下，中低档项目去化良好，成交占比较亦上月大幅出现上升。

  从面积段结构来看，中等户型项目成交占比依旧稳定。上海方面，各面积段成交占比变化不大，中小面积段产品占比依旧领先，以该面积段作为主力户型 的海域苏河源、郁金香庭、金地艺境三项目更是高居12月上海销售面积榜前三甲；北京方面，各面积段成交占比亦相对稳定，兴创屹墅、西山壹号院等高端产品的 热销，使得大户型项目成交占比持续高位；深圳方面，伴随着金地朗悦、万科麓城等项目的热销小，小户型产品成交份额在年末高位上行，成交占比亦在在年末迎来 了大幅反弹。

  【05企业】

  各大房企拿地态度趋于理性，年末融资总量小幅下降

  1、拿地量跌价涨，房企拿地态度较理性

  本月典型企业通过招拍挂拿地总建面共计1236.28万平方米，环比提升23%，同比下降43%，土地成交总价508.20亿，环比增长17%，同比下降22%；平均楼板价4111元/平方米，环比小幅回落5%，同比增长36%。

  总体来看，年底房企仍然积极补仓，拿地热情得以延续，尤其是此前拿地量相对较少的房企，此时加快了拿地步伐。本月绿地、中海、恒大三家企业拿地 规模较高，尤其是绿地、中海，单月新增土地储备量在300万方左右，绿地具有国资背景，同时企业销售业绩大幅增长，资金实力雄厚，本月分别刷新了成都、徐 州的年内总价地王纪录。恒大地产拿地亦相对积极，本月拿地量为118万方，仅次于其在今年8月的新增土地储备量，同时，企业试图加大一线城市项目比重，平 衡住宅产品区域结构，在上海、南京、宁波共新增8幅地块，斥资近105亿元，势头迅猛。

  2、年末融资总量小幅下降，来年融资势头依然强势

  12月，美联储宣布QEIII将逐步退出市场，受此影响，海外资金出现回流，海外市场资金总量出现下降情况。从本月的融资情况来看，100家监 测企业融资总量273.6亿元，同比上升124%，环比下降39.2%。12月5日，万科通过子公司发行10 亿元 5 年期定息债券。12月9日，龙湖地产与13家香港及国际银行签订一项76.72亿港元的四年期俱乐部式筹组贷款。

  由于临近年末，银行资金面趋紧，资金面压力较大，加上年底企业开工总量较少，融资总量较前几月有大幅下降。IPO方面，12月11日，时代地产 正式在香港联交所主板挂牌上市，募得资金15 .5亿港元，20日，龙光地产正式在香港联交所主板挂牌，成功融资14.84亿港元。两家房企上市的消息反映了地产股在海外市场上仍然是受到热捧，预计明 年开年货币政策走势依然维持稳健状态，海外上市的热潮将会延续。

  3、受IPO重启利空影响，地产股指全面下跌

  12月，受市场IPO将于2014年1月重启的影响，市场资金面趋紧的预期上升，两市股指大幅下挫，地产股跟随大盘走势，本月出现大幅下跌，上 证地产股指和深圳地产指数本月分别下跌4.77%和6.38%。海外市场方面，由于美国QEIII政策的逐步退出，海外市场资金回流，海外市场受到一定影 响，本月恒生地产分类指数下跌4.30%。

  重点个股方面，随着市场延续上周走势，主要地产股指降幅较大，内地股方面，除了金地集团上涨8.97%外，保利、万科、招商都有较大跌幅，万科 地产大幅下跌8.33%。香港市场出现相同走势。绿城中国下跌12.04%。本月涨跌幅榜单中，涨幅榜方面，正和股份本月大涨72.89%，在跌幅榜方 面，房地产市场的利空消息对主要地产股均有较大影响，其中，运盛实业下跌20.36%。