[易居]中央首提分类调控 地方“救市”蠢蠢欲动

  2014年第一季度全国房地产政策报告 

  上海易居房地产研究院4月14日发布了《2014年第一季度全国房地产政策》报告。易居研究院研究员刘卫卫指出，2014年第一季度经济开局乏力，在经济增长继续趋缓的态势下，中央对房地产调控则提出“分类调控”、“双向调控”，不再强调一刀切。从整个一季度来看，两会以及国家新型城镇化规划的颁布，对房地产业整体而言是一个利好的消息面；从地方政策看，城市间的分化出现。南京、苏州、广州等地有进一步从紧举措，而温州、杭州、长沙等地则传闻讨论酝酿松绑微调。

  报告认为，未来房地产政策走势可总结为：中央政策见底，地方政策分化。

  第一，中央房地产政策：去行政化、保持稳定，政策见底

  国内房地产市场发展至今几乎成为影响社会和谐的最大问题，其根本原因在于过去十年没有处理好政府和市场之间的关系。频繁使用行政性手段干预市场运行，而且都是全局性、大规模的“一刀切”式的房地产调控，价格机制基本失灵，导致参与市场的各方都陷入混乱、无序和猜忌之中。而今年两会报告中，首次提出了针对不同城市情况分类调控，房地产调控去行政化已是大势所趋，市场化的步伐又往前迈进实质性一步。“去行政化”包含两层意思，一是调控不再是人为打压，而是市场为主导。第二，转变政府职能也意味着放权，今后的宏观调控将是多层次的体系，具体操控将是以地方为主体的差别化的税收、金融、法律等手段的调控。另外，今年全国楼市趋于降温，年内中央层面不会出台新的打压型的调控政策了。中央层面的政策已经见到底部。

  第二，地方政策分化：一线从严，三四线将出现“放松潮”

  地方政策方面，年内分化将进一步加剧。以北上广深为代表的一线城市和以南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。尽管总基调是强调市场配置资源，但行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程，限购、限价等行政手段将是一个逐步退出的过程，而非一蹴而就。因此，就目前现行的限制性措施而言，尤其是一线和重点二线城市年内仍会继续执行。

  与此同时，2014年开春以来各地楼市相对清冷，部分地方政府开始坐不住了，房地产市场实施4年之久的限购政策出现松动迹象。继温州传出松绑楼市限购令的消息后，近期，长沙、杭州等地也传出限购“松绑”政策正在讨论、酝酿中的传言。而“救市”建议集中在以下几方面：放松二套房贷，加强对房企信贷上的支持；地方出台购房税费减免政策；实行限购的城市能够松绑限购，从需求层面给予支持。根据中央“分类调控”的总原则，今年将会在楼市调控中扩大地方政府的调控权限，包括制定和实施住房限购政策、住房信贷政策、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收，这让地方政府出手“救市”成为可能。

  第三，货币信贷政策：基本呈中性，房地产信贷偏紧

  从一季度看，今年货币政策仍是中性偏紧，政府工作报告提出广义货币M2预期增长13%左右，与去年相同，但狭义货币M1估计难超10%，随着政府推出微刺激，二季度可能略有放松。但是，今年一季度以来，房地产贷款并未出现以往年初大幅开闸的态势，反而是继续延续去年底以来的从紧态势，而且还将延续至二季度。虽然国家层面并未出新政，但商业银行却不愿打折发放首套贷款，并且放贷周期大幅拉长。房地产贷款从紧，特别是个人住房贷款偏紧，很大程度的压制了各地市场的成交活跃度，这也势必将成为压制2014年房价继续上扬的重要因素。

  执笔人：上海易居房地产研究院 研究员  刘卫卫

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