[申银万国]建立全国不动产统一登记制度点评

  4月22 日，国土部宣布将在2014 年建立统一登记的基础性制度， 2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

  直接目的在于摸清家底，提高国家治理能力，对楼市没有直接影响：1)登记的不单是房产：在我国，广义的不动产包括土地、林地、草地等自然资源及其地上定 着物，不单包括房产，还包括土地、林地、草地等，目的在于全面摸清国家的不动产情况。2)和不动产登记工作部际联席会议制度一起，要解决的是“四个统一”：目前我国不动产登记存在登机机构、登记依据、登记簿册和信息平台不统一的问题， 不但造成人员和行政资源浪费，还导致国家对不动产基本情况的不了解，不能对全国资源进行有效管理；3)是物权法的进一步延伸：07 年颁布的物权法规定国家对不动产实行统一登记制度，但并没有相应具体措施，不动产统一登记从更深远的意义在于保障国家及个人物权。4)反腐作用有待检验： 市场普遍认为不动产登记制度的建立能很好的促进反腐进而平抑房价，我们认为即使建立起统一的信息平台，也不允许公众公开查询，国家相关部门查询也需履行严 格手续。

  为征收房产税创造条件， 但不是唯一决定因素，对市场影响取决于政府制订的征收力度： 不动产统一登记为房产税向存量征收创造了技术条件，但并非唯一决定因素：1)开征房产税需伴随税收结构调整：目前房地产总体税种多税负重，除了房产税，还 有契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、土地增值税等，全面征收房产税应以现有税种减少和合并为对冲，而非增加整体税负；2)土地财政约束 下，房产税征收仍将温和渐进起步：房产税向增量征收还是存量征收，免税条件及税率等核心条款的制订，是判断房产税对房地产市场影响大小的关键，而这最终主 要取决于地方政府的财税策略。在目前土地财政依赖短期难以改变的情况下， 我们认为房产税开征大概率仍将以温和渐进的方式起步。

  对销售影响有限，但可能导致观望周期延长： 我们认为统一登记制度主要是房地产长期管理制度的一部分，在短期对市场和销售的影响有限，但此次提出了具体的时间进程， 导致普通购房者的观望周期可能进一步延长， 在一定程度上降低市场的房价上涨预期。

  投资建议： 我们认为不动产统一登记制度本身是房地产长期管理制度的一部分，并不直接对房地产市场产生影响，但为房产税向存量征收创造了条件。最终实施仍取决于政府税 制调整的路径和策略， 对反腐作用也有待观察。 本次明确建立不动产统一登记制度的时间进程，或将使得购房者的观望周期进一步延长，在一定程度上降低市场的房价上涨预期，对估值形成一定制约。