[世联行]点评无锡户籍新政 意图明显但影响有限

  事件：4月22日，无锡户籍新政正式出台。当日，无锡市政府印发关于无锡市户籍准入登记规定的通知，规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

  政策的出台符合预期，救市意图明显

  李克强总理在两会上表态“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”后，我们就认为未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化的策略将成为常态，且三四线市场冷淡的城市政策将趋于松动。

  无锡近几年的房地产市场表现一直差强人意。即使是在楼市一片火爆的2013年，其商品住宅销售金额仍旧是负增长。数据显示，2013年全国商品住宅销售金额同比增长26.6%，而无锡商品住宅销售金额同比下降3.2%，跑输全国市场29.8个百分点。而今年一季度，无锡商品住宅销售金额更是大幅下降12.2%。楼市表现不佳，土地市场亦趋于冷清，一季度无锡土地成交金额43.6亿元，同比下降1.2%，土地整体成交溢价率低至1.49%。疲软的房地产市场对无锡本已如履薄冰的宏观经济(一季度无锡GDP同比增长8.3%，为2009年二季度以来新低)来说无疑是雪上加霜。因此，无锡政府救市的动力比较强，顺应中央政府双向调控的政策基调，此次新政的出台符合市场的预期，其意图也非常明显。

  政策短期有望释放部分需求，但影响有限

  截止2013年底，无锡常住人口为648万人，户籍人口为472万人，那么非户籍常住人口为176万人。短期内，购房入户的政策有望释放这个群体的购房需求，但这个群体主要是中低收入人群，支付能力有限，且在当前市场预期向下的背景下，入市购房的积极性被削弱，因此购房入户的政策对市场的影响相当有限。

  无锡楼市未来全面降价的可能性极高

  由于市场表现不佳，今年以来无锡不少楼盘已经开始降价，不过目前来看市场的大部分项目都以暗降为主促销，推特价房的形式进行，价格调整幅度在10%左右，但效果不理想。我们认为无锡楼市未来全面降价的可能性极高。其主要原因有四个：其一、长期的供大于求。2010年至今年3月份，无锡商品房住宅批售面积为2402.7万平米，销售面积为2113.6万平米，批售比1.14，市场供应过剩严重，去化压力巨大。其二、人口导入不强，新增需求较少。2010至2013年，无锡常住人口新增11.15万人，复合增长率低至0.48%，较少的人口导入是导致市场需求不振的主要原因之一。其三、民间资本危机的影响。欧债危机发生后，外部需求不振，苏州、无锡、常州和温州等地民间资本危机爆发，影响市场需求的释放。其四、今年以来信贷收缩和降价导致的市场观望情绪浓厚进一步制约需求的释放。

  产业的勃兴，才是提振房地产市场的根本

  工业是无锡国民经济的主体，其支柱产业主要是高档纺织及服装加工和电子信息等。无锡是国内仅次于上海的重要的纺织品出口城市。同样，无锡的光伏产业在全国名列前茅。但在欧债危机爆发后，由于外需不振，无锡的纺织和光伏产业均受到重挫。导致了无锡民间资本危机的爆发，龙头光伏企业尚德甚至被迫破产重组。产业经济表现不佳也使得无锡对人口的吸附能力下降。而这才是导致无锡房地产市场疲软的根本所在。此次无锡出台的购房入户的政策，从本质上来讲只是治标不治本，甚至治标都存在问题。因此，我们认为，提振无锡的产业经济，才是从长期上提振当地房地产市场的正确途径。