南宁救市新政同城化框架下推进 对市场影响温和

  分析师：张珺

  【事件】4月28日晚间，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放 开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦 州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

  【cric点评】张珺

  这个被解读为“打响救市第一枪”的地方政策，开始了调整地方限购政策先河。但总体来看，我们认为仍然是相对温和的调整，对刺激市场需求的释放作用非常有限。

  南宁“松绑”限购，并非由于库存压力较大而急需去化，主要是其本身所处的北部湾经济区特殊地位置有关。作为全国第一个国际区域经济合作区，必须 要实现人口、资金等资源的合理配置，并加快经济区热度的提升。因此此番调整更注重的是去楼市调控行政化，推进北部湾经济区域同城化的发展。客观上来说，限 购政策的调整也会在一定程度上释放该经济圈内的购买力。近年来，南宁市房地产市场比较平稳，房价并未出现明显波动，以内生性需求为主，因此此次微调并不会 造成南宁需求楼市量骤然上升，对其供需关系不太可能产生较大影响。

解读北京调整基准地价：规定上限比上调下限更重要

  分析师： 陈开朝

  【事件】北京市国土局近日消息，北京将举行基准地价更新调整听证会。这是近12年来北京首次调整基准地价。无独有偶，近期济南、乌鲁木齐等多个城市都在酝酿或已经上调了基准地价。

  【点评】基准地价是指对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格。

  正如大部分人预期，此次北京调整基准地价无非是上调下限，所谓“动态机制”就是“及时”、“实时”上调下限。如果仅限于此，那么意义较小。政府 如果是为了提高出让底价以实现更高出让价的话，实质上是在充当房价持续上涨的推手。即使政府想这么做，对市场的影响也不会很大，因为出让底价上去了，成交 溢价率就可能下来，最后土地成交价格还是差不多。

  我们认为，基准地价不仅要有下限，还要有上限。因为基准地价并不是初始地价的概念，而是一个区域土地的平均价格，主要作用是基准指导，防止土地 出让过高或过低，以维护土地市场稳定。有了精准“下限”，就可以更科学地指导当地的征地、拆迁补偿，以及合理确定出让底价。而有了“上限”，可更有效地指 导房价调控。因为土地出让价有了上限，房企开发成本就变得可控，从而有效中止地价与房价上涨的棘轮效应。实际上，北京此前推行的“限房价、竞地价”出让方 式，就是通过规定土地出让价上限来达到抑制高地价、平抑房价的目的。很明显，科学精准的基准地价是制定合理地价、房价的前提。