南宁限购松绑影响有限 近期降温仍不可避免

  易居•克而瑞信息集团南宁机构分析快评

  (本文为易居克而瑞南宁机构独家点评，引用数据及观点请注明出处。)

  政策背景：南宁推进北部湾同城化，北部湾五市享受南宁市民购房政策待遇

  4月28日晚南宁市房管局发文称：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部 湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市(下称北部湾经济区五市)户籍居民 家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

  克而瑞观点：限购松绑有助于需求释放，但对市场影响有限

  该政策出台的核心要点是将享受南宁户籍居民购房资格的人群扩大到北部湾经济区五大城市，而对于其他地方的外来人员，仍执行原有的限购政策，即缴 纳社保满一年以上方可购置一套自用住房。从政策层面来看，我们认为松绑限购政策对南宁房地产市场需求的释放有一定的促进作用，但影响有限，原因如下：

  第一，南宁市原有的限购政策较为宽松。事实上，此前的南宁限购政策执行区域仅限于快环以内的主城区，而且在市场实际操作中，外来人口想取得购房资格，并不需要付出太大的代价，可以说，原有的限购政策本来对市场的束缚是很有限的。

  第二，南宁政府此次放宽购房政策至北部湾五市，核心目的是为了促进北部湾区域同城化，与之前政府推进的北部湾城市群交通、电信、金融的同城化惠民措施的延续，而部分媒体将此次同城化政策解读为“地方政府房地产救市第一枪”有些违背政策的初衷。

  市场还原：2014年一季度南宁商品房市场保持供求平衡

  从近两年南宁房地产市场供求走势来看，2014年第一季度南宁商品房市场保持供求平衡，商品房新增供应量为136万㎡，环比下降26%，同比增 长8%；成交量为159万㎡，环比下降21%，但同比仍增长18%；成交均价为8198元/㎡，环比下降12%，同比上升9%。虽然部分成交数据有可能是 去年第四季度的“藏量”，但从供求量价整体表现来看，南宁市场供求双方仍然处于相对活跃的态势，特别是三月份的新开盘项目去化均属良好，个别中高端项目甚 至出现了接近九成的开盘去化率。

  受三大因素影响，近期南宁市场出现降温迹象

  1、 受信贷从紧以及部分一二线城市降价预期影响，4月份部分项目开盘去化不理想。随着一二线部分城市出现降价预期以及信贷难度增大的情况，四月份的开盘去化均不太理想，蓄客量普遍不足，个别项目甚至出现了20%的开盘去化，市场出现了明显的降温迹象。

  2、市场新增供应量加大，南宁市场近期竞争加剧，从克而瑞监控的数据显示，四月底南宁商品房新增供应暴增，仅上周(4月21日至27日)商品房新增供应高达45万㎡，其中商品住宅36万㎡，开发商去库存压力巨大。

  后市预判：

  1、克而瑞认为，在信贷偏紧、一二线部分城市降价预期、供应放量三大因素的持续作用下，南宁市场降温现象短期内将持续。

  2、从长期来看，南宁商品住宅市场以自住需求为主，刚需有效支撑整体市场。

  3、库存量较为合理，去化周期仍处于可控状态

  克而瑞南宁机构监控的数据显示，截至2014年4月27日，南宁市商品房存量为546万㎡、4.89万套，去化周期在13个月左右，整体处在健康发展的状态。

  4、从价格来看，近一两年来南宁商品房价格较为稳定，并没有出现太明显的价格暴涨。

  此外随着南宁区域中心地位加强、经济的快速发展以及城镇化的推动，人口导入加快将有效支撑市场需求。所以我们认为，长远来看南宁房地产市场仍然处于健康状态。