地方收入下降预期强烈 或促自主调控进程加快

  研究员/杨科伟

  近两日，财政部和国家统计局陆续公布了前4月数据，财政部数据显示，前4月全国财政收入47507亿元，同比增长9.3%。地方财政收入(本 级)26150亿元，同比增长11.3%，同时指出，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。国家统计局 数据显示，前4月，土地购置面积同比降幅进一步加大，房地产投资额明显下行，房屋新开工面积大幅下降，商品房销售面积和销售额降幅分别达6.9%和 7.8%，幅度较一季度继续扩大，4月份降幅分别达到了14.3%和13.9%。从数据来看，当前房地产行业情势很不乐观，压力较大。

  地方房地产税收未减反增，但后期收入下降压力将逐渐显现

  从财政部公布数据看，4月份房地产营业税和企业所得税分别下降4.2%和3.1%，而这两项“国税”与地方收入关系不大。地方税种情况显示：契 税319亿元，同比增长1.2%；土地增值税303亿元，同比增长24%；耕地占用税90亿元，同比增长3.2%；城镇土地使用税232亿元，同比增长 16.9%。归入地方收入的地方税收短期内并没有减少，但房地产市场需求收缩、成交低迷的趋势短期内无法扭转，可预见后期相关税收收入必将下行。

  从国家统计局数据来看，1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销 售面积下降8.6%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%。4月份，商品房销 售面积7598万平方米，同比下降14.3%；商品房销售额5044亿元，同比下降13.9%。从CRIC监测的典型城市市场表现来看，一线城市成交量同 比下降37%，二线和三四线城市成交量皆同比下降20%。

  土地市场明显降温，土地出让收益减少给地方土地财政带来极大压力

  楼市成交量的低迷，传导到土地市场就表现为企业拿地热情消退，加之今年行业整体资金状况偏紧张，企业减少拿地或者观望已形成共识，从重点企业拿地状况来看，4月拿地面积环比下降46%，同比下降80%以上。

  企业减缓拿地节奏的直接影响就是，尤其是占比最大的二、三线城市土地市场迅速遇冷。从克而瑞监测的300个城市土地市场数据来看，1-4月份， 二线城市土地出让建筑面积和金额分别为14540.82万平方米和2897.61亿元，同比下降11%和增长2%。但从总体趋势来看，二线城市的降幅更加 明显，2013年至今的月度成交金额同比增幅明显呈快速下降趋势，且在2013年10月金额同比值转负，并维持数月；1-4月份，三、四线城市土地出让建 筑面积和金额分别为6387.23万平方米和1002亿元，同比下降12%和增长8%。从趋势来看，自今年2月份转负值后，3、4月份的成交金额分别同比 下跌为60%和20%。可以预见未来数月，在市场整体热度没有明显改善的情况下，土地成交量仍将维持下滑态势。

  这无疑将造成地方政府预期收入大幅减少，地方土地出让收益减少给严重依赖土地财政的地方政府带来极大的收入压力。

  地方“救市”力度温和，收入锐减压力下或将加快自主调控进程

  虽然目前无锡、南宁、铜陵、杭州萧山、天津、宁波、佛山等地已经出台或网传酝酿出台相关政策，而中央对此并无干预，但基本都是库存压力较大的城 市，城市数据非常有限；力度都相对温和，基本是在户籍改革或新型城镇化大框架下运作，未突破限购本身；步伐明显滞后，距3月“两会”提出分类施策总体原则 之后将近百日，尚无地方出台全面详实的调控措施。

  在地方收入预期将承受较大的锐减压力下，未来在总体分类调控大框架下，地方政府自主出台“托市”甚至“救市”政策的进程或将加快。

信托兑付高峰与行情低谷相遇，中小房企部分项目承压

  分析师： 朱一鸣、陈开朝

  【事件】根据海通证券测算，今年房地产信托到期量约6335亿元，其中5月是兑付最高峰，到期规模超1200亿元。随着房市行情持续调整渐入低谷，中小房企信托融资比例较高的项目偿债逾期风险加大。

  【点评】：今年春节以来，全国楼市降价风潮不断蔓延，大有愈演愈烈之势。随着销售回款大幅下滑，高负债中小 房企资金断裂风险陡增。近一个月多来，已发生了兴润、光耀、青岛君利豪等中小房企倒闭、破产传闻和老板跑路事件。冷行情遭遇信托兑付高峰期，不禁让人担 忧，近期是否或会出现更多类似事件。对此，我们认为：

  信托兑付高峰期对整个行业影响不大，不会引发系统性风险。根据用益信托工作室统计，2013年房地产信托融 资近占开发商新增资金的5.6%，由于占比小，影响也有限。加上我国信托门槛很高，只有满足“432”(即四证齐全、30%自有资金投入和二级开发资质) 的项目才允许进行信托融资，能实行信托融资的项目普遍较优质，回款率相对较高，这也降低了兑付风险。当然，即使信托项目出现兑付危机，房企也可通过舍车保 帅以避免公司倒闭。对于信托公司而言，由于信托项目都是超额抵押，对项目清偿不会使其利益受损。

  对中小房企影响相对较大，破产危机更多源于民间高利贷和产品问题。由于融资渠道有限，信托融资在中小房企中 比较普遍，比重也较高。因此，信托集中兑付对中小房企影响较大。但要指出，风险可能更多来自信托融资萎缩，而非信托集中兑付。根据信托业协会数据，今年1 季度房地产信托新增规模同比下降4.57%，环比回落30.28%，下降明显。按照以往，房企面临较大兑付压力时，一般可以寻求新信托来以“新”还 “旧”。然而行情趋冷下，信托公司对房企的贷款投放趋于谨慎，中小房企为度过眼下难关而不得不求助民间高利贷，才是压垮中小房企的最后一根稻草。基本上只 要走到这一步，中小房企离破产已经不远。光耀地产就是因为借用民间高利贷而资不抵债，陷入破产被收购的境地。还应指出，销售回款锐减可能更多源于产品问 题。就像光耀地产，投入巨额资金遍地开发高端的全球候鸟度假村，结果市场反应冷淡，销售回款跟不上，光耀地产才最终铤而走险借了高利贷。这告诉我们，中小 企业今年扩张要极端谨慎，一旦个别项目出现问题，要敢于割肉止损，不要引鸩止渴。