优化空间格局与布局 新规划下房地产的新机遇

  分析师/房玲，周浩

  2014年3月，上海市政府网站公布《关于编制上海新一轮城市总体规划的指导意见》，为上海未来二三十年发展方向和要求定下了基调。此轮新规划 相较于老规划，更加强调了要通过严格控制人口和用地规模来控制城市发展规模，并且要优化市域空间格局和产业空间布局，打造世界级城市群的核心城市。此外还 突出了生态优先的发展底线。

  优化建设用地结构，为城区房地产市场带来新的发展机会

  本次规划指导意见提出，“优化建设用地结构，降低工业用地比重，提高公共绿地、公共服务设施用地和基础设施用地比重用”，这将进一步促进工业用 地转性。而加强地下空间利用，将为地铁商业带来的新的发展机会。此外本次规划还提出积极发展住宅产业化和绿色建筑，努力推进以数字化、网络化、智能化为主 要特征的智慧城市建设，这对已经在住宅产业化和绿地地产方面颇有经验的企业来讲，是一大利好。而推进智慧城市建设，也将房地产细分市场带来新的机会。未来 的房地产发展不仅仅是开发，更注重附加功能的提升。复星此前提出的蜂巢城市可以说是智慧城市的一个简单缩影，目前越来越多的城市希望往这个方向靠拢。

  上海将面临到2020年3226平方公里的终极规模，而目前仅存150多平方公里的余量。然而上海房地产市场的需求依然旺盛，如果土地供给总量 却只降不增，这无疑会进一步加剧供需矛盾，因此面对未来城市建设的需要，提高土地效率对上海未来发展至关重要，盘活土地存量是必然选择。截至2012年底 上海工业用地总量为856平方公里，占建设用地比重的28%，这一比重是纽约的3.7倍，东京的10.7倍。目前上海初步研究要将工业用地控制在500平 方公里以内，因此将有300平方公里的工业用地面临转性。在这一轮的转性中，可以预见的是那些布局分散、效益低下以及不合生态要求的工业用地会逐步转变， 这将会使那些竞争力较弱的中小型生产性企业和落后产业离开上海，取而代之的则是高端服务业，从而提升上海第三产业的水平，同时保留和加强高端制造业。

  目前作为改革试点的上海自贸区依然是此轮规划的重点，有较大的可能先行先试进行转变。自贸区建设将辐射滨江沿海和杭州湾北部引导整个大浦东地区 的功能提升，进而也将推动该地区房地产市场的发展。占自贸区总体面积80%的工业用地或将部分流转为商业用地，会有大量金融分支机构和商贸公司入驻，这直 接影响到土地高溢价和租金大幅上升，所以持有工业用地的企业将会因此收益，并且这也会带动其他配套设施的建立。此外迪士尼的落成将会带动娱乐文化产业的发 展，这与自贸区会形成互补叠加效应，使浦东更多元化发展，房地产市场面临着新一轮的机遇。

  中心城区将继续加强第三产业的竞争力，这也是此轮规划工业用地转性的重地，要将低效益和零星工业用地进行转变，实现土地利用的高效集约，此外规 划还强调要加强城市历史文化保护和城市特色。这些对于房地产市场而言，会推高部分地段的土地价格，并且产业转型也会使该地段的产业间相互融合，整个板块楼 市将因此受益。

  生态优先，在本轮规划提到了一个新的高度，而这对郊区建设有重大指导意义。通过郊野公园、城市绿道等载体，郊区将营造具有生态保育和休憩功能的 城市生态空间，此外有部分工业土地也将进行退耕复垦。相较于中心城区的拥挤和空气污染而言，生态环境是郊区的优势，这或许给发展城市旅游生态和养老地产提 供了一个广阔的平台。对当地的楼市而言，环境改善也更利于人口的导入，长远来看有利于房地产发展。

  突出区域一体化与产业结构转型，带动郊区和周边辐射城市发展

  而此次规划指导意见强调“通过产业结构升级，带动人口结构逐步优化；通过完善新城新市镇的教育、医疗、交通等服务功能，创造更多层次的就业机 会”，这就为郊区新城提供了新的发展机遇。目前上海人口分布不合理，中心城区人口畸高，郊区新城几乎沦落为“睡城”。据统计局数据，2013年末上海市常 住人口达2415.15万人，同比增加34.72万人。尽管人口总量庞大但各区县人口结构极不均衡。从人口分布来看，占全市1/10土地面积的中心城承载 了将近一半的人口，中心城区人口密度达16828人/平方公里，远高于同期东京的6992人/平方公里，巴黎的3540人/平方公里，伦敦的4762人 /平方公里。通过郊区、新城的产业结构升级，促进郊区、新城的居民就近就业，可以有效分散中心城区人口压力。在产业结构升级下的人口导入，将对郊区、新城 建设产生全面而深远的影响，这对房地产市场的长期发展将呈持续性利好。

  产业转移所带动的人口迁移将会对郊区的发展将会起到很关键的作用，但是人口移动很大程度上受到郊区离中心城区的距离远近这一因素所决定。近郊区 域在距离上会有很大的优势，交通更易于向内延伸接轨中心城区的优质资源，并以郊区新城为点带面辐射全区。此外，由于交通接轨中心城区，中心城区的居民也更 愿迁到近郊地区。原十一五规划中的闵行新城、宝山新城就是很好的范例，第六次全国人口普查显示：闵行区常住人口242.94万人，较2000年增长 99.57%，年均增长率为7.15%；宝山区常住人口为190.49万人，较2000年增长64.01%。因此可见嘉定新城、松江新城也会产生类似的效 应，对当地经济的推进将极为有利，并且人口大量流入也会增加当地的住宅需求，使当地的房地产市场更加稳固。而浦东临港、青浦、奉贤南桥、金山和崇明城桥等 新城则会随着距离的渐远效应逐步减弱。

  此外，本次规划指导意见中，轨道交通更关注郊区新城与中心城之间以及郊区新城与长三角之间的联系，因此像南桥、青浦、临港等有轨交规划的新城将 面临新的发展机遇，也会一定程度上刺激当地房地产市场。而像金山新城的22号线远期还将延伸至浙江北部地区，进一步促进长三角区域融合，带动上海周边辐射 城市的房地产市场发展。

北京、上海或降低保障房门槛，未来对中低端为主的房企影响深远

  【事件】5月20日，北京《基本住房保障条例(草案)》拟规定，申请保障房不再审核收入情况，而以有无房产 作为申请依据。同时，非京籍人群拟纳入保障房申请范围。在此之前，上海市房管局局长刘海生就已透露，今年廉租房和共有产权房的申请条件还将进一步放宽，目 的是要覆盖大多数的工薪阶层。

  【CRIC点评】姜倚文

  如果北京的《基本住房保障条例(草案)》最终能立法通过，将会是现行保障房申请机制的一个重大突破。一改国内各城市以人均收入或家庭财产来判定 申请者是否符合，而以该申请者有无房产作为依据，并放开对非本地户籍人群，也同样纳入申请范围。这几年，上海共有产权房门槛从人均月可支配收入2300再 到3300直到5000.，但北京的这个举措直接把收入和财产这一门槛直接拆掉，从小跑改为大步，且作为首都的示范作用很大，其他城市很可能随之跟进。

  我们认为：首先，这也体现了政府房地产调控转变的具体落实，从努力扩大供给出发，分类管理，加大推出保障房数量，放宽普通百姓申请标准，保证了中低收入群体的基本住房需求。

  其次，从中长期来看，未来如果保障房供应数量占比持续提高，门槛降低而受众范围扩大，城镇化带来的新增人口 也纳入保障，更多购房者可以去申请保障房，随之相对减少中低端普通商品房需求，那些专注于中低端市场的开发商将会受到一定的冲击。如果要想跟政府的实惠低 廉的项目竞争，房企就不得不把价格降低到同一水平附近，这无疑会削弱企业的利润率，因此对目前纷纷转向中低端、刚需项目为主的开发企业而言，未来无论是销 量还是售价都将会受到不小的影响，得需把握好企业战略调整的节奏。