户籍改革释放多重红利 房地产业有望率先受益

  7月30日， 国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，部署深入贯彻落实党的十八大、十八届三中全会和中央城镇化工作会议关于进一步推进户籍制度改革的要求， 促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖。《意见》的出台，标志着进一步推进户籍制度改革开始 进入全面实施阶段。

  分析人士指出，与户籍改革相关的多项制度改革也将顺势推进，配套改革的推进力度将直接影响到新型城镇化进程。尤其是土地制度改革，被视为各项改革的重中之重。在新型城镇化的大棋局中，户籍改革将对经济增长起到巨大推动作用，现代服务业和房地产业有望率先受益。

  倒逼土改破局

  土地制度和户籍制度并称为新型城镇化的制度基石。户改的启动也在倒逼土地制度破局。

  《意见》对土地制度的配套改革有着明确的表述：完善农村产权制度。《意见》强调，加快推进农村土地确权、登记、颁证，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权。引导农业转移人口有序流转土地承包经营权。现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权(即“三权”)作为农民进城落户的条件。

  一位接近国土资源部的专家表示，农村产权制度改革正是土地改革的重点之一，已纳入国土部今年的重点工作中。作为上述改革的基础工作，农村土地所有权和使用权的确权登记工作正在推进。

  该人士表示，与户籍改革相比，土地制度改革面临的制度障碍更大，进展也更为缓慢。在《土地管理法》完成修订之前，不少改革难以实现真正破局。但如果土地改革不能尽快取得突破，可能面临与户籍制度改革不相匹配的情况，最终拖累城镇化进程。

  该人士认为，就现阶段而言，户籍改革的推进，将促使农地确权等基础工作的进程进一步加快，相关法律的修订也会再次提上日程。但从操作层面来看，最为现实的一点，在于保障城镇化进程中的农民权益。

  中央农村工作领导小组办公室相关负责人表示，当前正在积极落实中央关于稳定现有的土地承包关系且长久不变的政策。同时也在加快推进农村土地的确权登记办证工作，依法保障农民的土地承包经营权和宅基地使用权。

  他还指出，对于进城落户的农民是否有偿退出“三权”，应该充分尊重农民的意愿。之所以《意见》提出保留进城农民的三项权利，就是要让他们进退有路。随着经济社会发展水平和公共服务水平逐步提高，有关进城农民“三权”的制度安排和相关的法律也将进一步完善。

  户籍制度改革将释放多重红利

  《意见》的印发很快引起社会热议。尽管此轮户籍制度改革并未“一放了之”，对于大城市、特大城市的落户还设置了一定的门槛，但就现阶段来说，其所释放出的改革红利已经够中国社会消化好一阵了。

  首 先，此举无疑将加速中国的城市化进程。因为根据《意见》，我国即将全面放开建制镇和小城市落户限制。今后，在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有 合法稳定住所(含租赁)的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在当地申请登记常住户口，这势必激发许多人的“进城”冲动。而由此 所带来的消费、住房等需求，将为未来中国经济的发展提供长期而强劲的内需动力。

  其 次，此举推动了社会公平。户籍制度改革，有助于扭转长期以来困扰城市非户籍常住居民的社会贡献与福利回馈不对等的问题。过去，由于教育、医疗等公共品的获 取多余户口捆绑在一起，所以许多人尽管长期工作、生活在一地，为其贡献了消费、提供了税收，却因为一纸户口的关系，无法享受到城市所提供的公共服务。这种 情况侵害了这部分的权利，违背权利、义务向对等的原则，同时也不利于培养新居民对于城市的认同感和归属感，使城市缺乏必要的向心力。其结果是一旦老家有合 适的工作机会，这些人就会义无反顾地选择“回家”。这些年困扰长三角、珠三角的“用工荒”问题，可以说，很大程度上就是拜户籍制度所赐。此次《意见》的出 台对于打破城乡二元机构、构建与小康社会相适应的新型户籍制度具有积极的意义。

  户籍制度改革更是有效救市之举

  楼 市长效调控和发展机制要求寻找万无一失的解决方案，围绕人口因素做文章自然成为关键。从房地产市场来看，市场需求是由人口因素决定的。而在我国，户籍制度 使得人口的自然分布和社会阶层分布变得复杂，进而干扰了市场需求。反过来说，如果能够理顺户籍制度，改变人口分布，那么自然能够因势利导，促使人口资源和 房地产市场资源得到更有效地匹配。

  因 此，建立一个科学的户籍制度改革体系，对楼市发展自然有利好作用。可以认为，在目前房地产市场一直萧条的情况下，此次户籍制度改革，振奋了地方政府的救市 心情。而且从此前部分地方的实践来看，也都通过放松户籍制度来实现“抢人”的目的。这里需要警惕的问题是，虽然户籍制度改革利好人口资源的重新分布，但如 果简单地依赖此类制度，可能效果并不好，甚至容易陷入户籍改革中的一些误区。

  该 意见对不同类型的城市户籍制度进行了差异化的规定：建制镇和小城市的落户将全面放开，而中等城市和大城市还会有所收紧。这样一个制度也是符合目前市场预期 的。但问题在于，对于一些建制镇和小城市，是否凭借此类户籍制度改革就能实现当地积压库存的去化，在这里是要打一个问号的。实际上此前部分城市拿落户制度 为卖点进行吆喝，但人口并没有预期中的大导入，当地的库存依然积压严重。很显然，在发展房地产方面，不应该过于依赖放松的户籍制度。

  户 籍制度改革，能够在短期内体现出救市效果，但取决于地方政府的“竞争能力”。因为目前市场降温大背景下，很多购房者的入市会无动于衷。但是，如果能够优先 把落户指标赋予大学生，并且免除限购的束缚，那么此类群体一般都愿意在相应城市扎根。这其实也要求地方政府在此次国家户籍制度改革精神下，要加快制定差异 化的落户政策，从而积极捕获购房需求。

  但 户籍制度改革，不应该简单地作为一项短期的救市措施，而是应该不断夯实，进而成为发展楼市的稳定器和推进器。毋庸置疑，在此类新的制度下，人口之间的行政 隔阂被消除，城市之间的差异也被消除，人口资源的分布自然就更趋于合理。人口分布的均衡化，自然能够带动楼市资源分布的均衡化。

  (本文根据网络公开信息整理)