多城市取消限购 “限贷”能否接力放松成关注重点

  三省会同日全面取消楼市限购

  8月28日，杭州房管局称，从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录。自此杭州限购全面放开。(7月28日晚，杭州市房管局官方发布称，从7月29日零时起，购买萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。

  西安市住房保障和房屋管理局也发布通知，自9月1日起，凡在该市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况，这也意味着西安全面取消房产限购政策。

  同日，贵阳市政府宣布，自9月1日起，贵阳市将停止执行一环内住房限购措施。届时，无论是本地户籍或外地户籍，在贵阳购房都将不再受房屋套数的限制，也不再需要提供房屋套数证明和纳税证明等文件。

  仅在8月28日一天，杭州、西安、贵阳等三个省会城市宣布全面取消楼市限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州等9个 城市限购尚未松绑。在楼市降温的情况下，土地财政的存在使得各地的救市政策频出，力度也越来越大，救市政策出台的底线越来越低。如果楼市继续降温，预计救 市的政策将继续升级，且从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，在这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，年内市 场出现反弹的可能性较大。特别是已经开始的信贷松动，一旦银行实施执行，预计将有更多的购房者入市。

  多重因素促各地调控政策争先松绑

  国家统计局数据显示，7月份，我国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市达到64个，比上月增加了9个。房地产市场的低迷，不仅仅表现在房价大幅度下降上。此前国家统计局发布的数据显示，1-7月份，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%；商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积17824万平方米，同比下降4.8%，降幅比1-6月份收窄1个百分点。

  一 系列房地产数据表明，随着楼市的低迷，传导到土地市场表现为企业拿地热情消退。从而进一步影响了地方财政收入，导致地方经济半年报却未达预期。在年初住房 城乡建设部明确楼市调控的主基调为“分类调控”的精神下，这些库存量大、供过于求的城市，逐步放开调控政策成为地方政府拉动经济的常用措施，也是短期效果 最明显的措施。

  是否有必要松绑？业内人士各持己见

  部 分业内人士仍持反对取消限购观点，他们认为，一方面政策底线不能突破，另一方面，限购政策依然有继续发挥效用的土壤和空间。住建部政策研究中心主任秦虹认 为，抑制投资和投机性需求，保护合理的住房需求，这一政策的底线不能突破。秦虹表示，不赞成一些中心城市没有底线、没有条件地放开限购，放任无限制地买 房。

  一 些赞成取消限购政策的业内人士认为，限购是行政手段，房地产需要市场化调控，需要长效机制，以避免对改善型需求者的误杀。易居中国执行总裁丁祖昱表示，从 中长期来看，本届政府倡导的是让市场代替行政进行调节，因此取消所有城市的限购将是大势所趋。虽然一线城市限购政策短期内很难松动，但最终退出也只是时间 问题。

  综 合各方利弊来看，限购松绑不宜扩大，也并不应该一刀切。调控不是说可以不存在，而是说我们现在不必刻意针对房价去强调“调控”这两个字。而国家是否出台调 控政策，要观察房地产形势变化，预防暴涨暴跌。财政部财政科学研究所所长贾康表示，在市场出现分化后，地方政府应该把原来不得已而为之的行政手段趁此机会 淡出、收敛下来，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。

  信贷会不会成为救市的最后稻草？

  从调整限购政策城市的去化效果来看，限购政策的松绑并没有改变当地房地产市场基本面下行的大势，也没有明显起到“去库存”促进市场成交量回升的作用。在业内看来，在楼市胶着时期信贷依然是市场能否复苏的关键。信贷政策的一举一动，将会改变市场预期。

  央行数据也进一步证实了这种观点。中国人民银行近日发布的2014年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，截至上半年年末，房产开发贷款余额4.04万亿元，同比增长23.7%，增速比上季末高5.4个百分点。地产开发贷款余额1.16 万亿元，同比增长9.7%，，增速比上季末高2.1个百分点。此外，值得注意的是，央行数据同时显示，上半年个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。

  种 种迹象显示，地方政府救市的重点，正在从取消限购转移至放松信贷。近日，部分地方政府开始在已有权限下，从信贷政策上做文章。事实上，房地产市场激活的关 键还是要看信贷政策的转变，一旦信贷政策紧随限购政策松动，必将再次刺激楼市成交量的上涨，从而带动房价上涨预期。前几年房地产调控失控的一幕有可能将再 次上演，不但将此前调控成果功亏一篑，还有可能给处于恢复期的宏观经济带来巨大波动。然而，保持对首套房贷政策的支持成为行业研究者的共识。

  (本文根据网络公开资料整理)