央行放松贷款认定标准 基本面再获实质支持

2014-10-09 10:09:29

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-10-09
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:海通证券

  《通知》方向符合预期,力度明显超预期。海通地产组在9月15日行业报告《行业投资继续下行,倒逼政策加码宽松》中明确指出“银行松绑信贷仅属时间早晚而已”。本次《通知》内容与我们此前预期一致,但是在影响范围和政策尺度上明显超市场预期。

  《通知》影响层面分析如下:A、购房人层面:1)首套房贷款标准方面央行继续重申前期规定,即对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为 30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2)二套及以上购房贷款执行标准上央行存在明显放松,且超市场预期。《通知》规定对拥有1套住房并已结清 相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。以上内容代表过去“认房又认贷”的执行标准下调, 即实质等同于有条件下调二套房首付比例和扩大利率优惠程度。3)在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭, 《通知》规定银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。以上内容实质是肯定未限购地区银行可以对 第三套及以上住宅给予贷款支持。B、开发商层面:除对合理建设给予贷款支持外,明确表示扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发 行债务融资工具;积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。以上表态从实质上对上市房企业构成利好。目前住宅企业中票发行已经开闸。考虑万科去 年海外债券放行利率是4.5%,增加汇率兑换、资金入境大约1%成本后,国内中票发行不论在操作灵活度和利率成本上对优质龙头住宅、还是普通地产企业都具 备吸引力。

  行业基本面4Q有望加速见底,数据增速见底在2015年1Q。历史数据看,行业在房价环比转跌后的3-6个月后商品房累计销 售增速会触底回升。本轮房价从2014年5月开始首次环比下降。截至9月房价环比下降0.92%,连续第5个月下降,房价同比增速为1.12%。销售方 面,1-8月商品房累计销售额达到41661亿元,较去年同期减少8.9%。我们预计伴随开发商主动调价和政策刺激加大,行业基本面4Q有望加速见底。考 虑基数等因素,行业数据增速见底预计在2015年1Q。维持“稳经济预期下,板块难持续跑输大盘” 观点。按照此前“海通地产四象限”分析方法,在市场从优化区间走向双降区间后,行业数据越差,对冲政策越强。目前市场已经进入双降区间,低估值和政策刺激 预期将支撑行业估值。

  投资建议:加配地产,看好未来3到6个月地产超额收益能力。截至2014年9月30日,A股市场PE(TTM)在 13.69倍,房地产板块动态PE(TTM)在14.36倍。受信息影响,恒生地产指数10月3日开始反弹接近6%。短期看,市场购房观望情绪会因为《通 知》而减弱,中长期看《通知》对行业本身基本面的实质支持将对提升行业后期超额收益能力。建议加配地产,从市场地产、产品结构、财务杠杆情况、定增临近期 四大方向择股:推荐大市值(万科、保利、华夏、金融街)+杠杆释放(滨江、荣盛发展)、定增(金科、阳光城、世联)+国企改革(格力、南京高科)。

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