[中房研协]关于房产税税收改革的推进路径 

  在过去10年的房地产政策调控中，一条重要的政策思路屡屡被提出，并在上海、重庆两地先行试点。但在不同意见争论中，现最终交由全国人民代表大会去做立法的规划和起草。这一政策思路就是启动房产税的征收。

  一、实施房产税的作用意义  

  征收房产税的出发点和目标大致有四条主要理由：首先是调控房价、抑制投机；其次是筹集税源，取代地金(土地出让金，俗称“土地财政”)；第三是调节收入和贫富差距；第四是房地产税制改革，调整结构(减少流通环节税收，增加持有环节税收)。

  设想愿望是一回事，实践结果又是另一回事。良好的愿望未必能够顺利推进，政策的试行未必能够获得预期效果。房产税在争论和试点中，房价并未收敛，房产税也没有能够取代土地出让金，税制结构改革并未启动，调节收入和贫富差距依然是一项长期性的艰巨任务。  

  原本房产税的推行，就不会成为短期一蹴而就的经济政策。重要且多元的政策目标，注定会是一项长期任务。  

  二、将房产税纳入房地产长效机制建设中  

  十年房地产政策调控中，人们发现政策制定推行周期远远低于房地产的产品生产周期，每年一轮乃至多轮的房地产政策调控，使得市场失去合理的演绎预期，使得企业无法制定合理的发展战略，使得政策失去了合理的严肃性、权威性和稳定性。  

  最终，人们形成了一种共识：对于房地产市场和产业的调控，需要发挥市场对资源配置的决定作用，需要建立房地产健康发展的长效机制。  

  房地产健康发展的长效机制，应包括：土地的供应流通机制，货币金融的供给支撑机制，保障安居住房的建设售租机制，节能新技术，新材料、新工艺的推广应用机制，能够实现良性循环的物业保值增值的维护保修管理机制，物业交换交易过程的中介、经纪和服务机制，还有科学调节的税、费、金征收征管机制等。

  上述长效机制的建立都不可能在短期内形成，都需要随着房地产业的发展，从中摸索认识到它的基本经济规律，各种资源的适配条件，组织监管的科学标准和流程。房地产长效机制的建立都是长期性的艰巨任务。房产税的试行推行以及承载它的房地产税制体系的改革调整，同样也是一个长期性的建设形成过程。那种 认为房产税可以在短期内取得明显成效的想法和做法都是不切实际的。

  三、切实解决推行房产税改革的几个障碍  

  我国的房产税及其房地产税收体系的改革，已经进入国家和政府的议事日程和试行阶段，我们有信心的认为，其方向是正确的，其步骤是踏实的，其决心是坚定的。在当前历史和经济条件下，解决房产税推行和房地产税收体系的改革，存在下列障碍有待我们去攻克：  

  1、房产物业计税价值需要有标准和批量评估  

  房产税征收是以房产物业为对象的，其征税的量化依据是房产物业的计税价值(税基)为依据的。合理地评估房产物业的计税价值是房产税能否成功实施的关键。建立房产税评估体系，是房产税推行和房地产税收体系改革的前提和基础。  

  一般而言，房产税是权籍权属为基础，以房产物业面积和价值单价为量化标准的。房产税在不同国家的征收评估基本采用市场比较法(通过被售出的类似   财产的价格来估价)、成本法(在重置成本的基础上根据折旧予以调整)、和收入还原法(根据财产未来时期产生的净收入现值累计值估算)等三种主要方法。

  用什么方法评估计税价值，是按照土地面积和账面价值作为房产税的税基？还是以现时市场价值作为房产税的税基？我国房产税税基应该包括土地价值吗  (很多发达国家征收房产税，其土地均属于房产权属人私有)？我国现有的房产物业价值评估队伍和机构能够承受我国征收房产税时的超巨量的评估量？还是交由政 府税收部门简化确定？这些房产税的征收标准、方法和流程我们现在是没有的。

  2、房产税征收法理上必须讲的明、说的通  

  房产税和遗产税都属于财产税，总体上在新中国65年历史中都没有制定实施过。政府向所有国民、百姓征收财产税，都应视作新税种，都应交由全国或地方人民代表大会审议立法，因为这对通过改革开放富裕起来并拥有财产资产的国民百姓，都是开天辟地的大事；因为只有走立法程序，才符合我国“立法法”中的 相关规定。

  房产税属于财产税，财产税的基本特征是向财产所有人征收。现在上海和重庆两个城市的房产税征收试点，虽然只涉及到少数人，但它计税的税基是现时   市场交易价格，其中包含着土地价格、房屋建造价格甚至物业装修价格等有机构成。在我国房地产市场中，房产物业交易价格中，都是包括土地价格的，而且土地价 格占据房产物业交易价格的大头。

  悖论出现了，房产税的计税税基中，其主要构成部分是地价，而地价的承载物——土地，其权属是属于国家的，而并不属于房屋产权拥有者。代表国家利   益的政府，在法理上是不能够向房屋产权拥有者，征收包括国家权属土地价格因素的房产税。更何况商品住宅的拥有者在购买物业时是以转移方式向国家缴纳了70 年的土地出让金(使用费)。这是我国开征房产税的法理障碍，需要通过智慧予以排除。

  3、要走全国人民代表大会的立法通道和立法程序   

  前面已经提及房产税的开征，要经过全国或地方人民代表大会的立法程序。换句话说，凡是由中央或地方政府及其相关部门以政府法规的方式开征房产税，都是不妥当的。已经进行房产税试点的上海和重庆两个城市，要么终止试点，要么不再扩大范围加大力度，保持现状，在今后全国人大通过房产税的立法之后与之衔接。

  当前，全国人民代表大会及其常务委员会已经将房产税立法工作纳入人大立法规划之中，并进行了相应的调查研究工作。今后，全国人大还需对房产税进行立法起草和立法审议(三读)。规划、调研、起草、审议、立法，实际上是五个步骤。走完这五个步骤，至少需要两三年时间。法律实体要正义，法律程序同样也 要正义。这样通过的法律才有坚实的基础。

  4、整个房地产税收体系的改革要加快  

  现在推行房产税的另一个障碍是，房地产税收体系没有相应进行改革。在交易流通环节的房地产税没有减少、合并情况下启动持有环节的房产税，是“税上加税”。是房地产税赋总量没有减少的情况下增加新税种和总税量，这自然加大了房产税推出的难度。实际上房地产税收体系的改革，也成为房产税推出的重要前 提条件。

  我国现行的房地产的各项税收有十多项，其主要税种是契税、印花税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、城市维护建设   税和教育附加、房产税等。有的是向开发企业征收的、有的是向房屋权属人征收的、有的是向购房消费者征收的，基本上都是在房地产交易流通领域中的税赋。也存 在着向同一征税主体、同一征税税基、以不同名义的重复征税的现象。这些都是需要通过改革予以调整的。改革的方向是宽税基、减税种、严征管。

  我国现行房地产税赋不但种类多，也存在税赋重的问题。如果加上各种费、金的缴交，房地产的税赋及费、金在商品房市场价格中占据着重要的比重。房地产税也在我国财政税收收入中占据着重要比重。  

  另外，我国国民人均税赋2013年已经达到9480元，人均税赋和人均可支配收入之比是0.52, 这在国际上已经是一个不低的比重了。  

  在上述背景下，房产税的推出一定要再税制改革的条件下(即税赋总量不变甚至略减，减少流通环节的税收，增加持有环节)施行。

  四、房产税施行的具体路径  

  1、着手房产税实施的法理研究和调研

  这一方面的工作包含土地出让金和房产税关系研究，我国科学合理的房地产税收体系和征管体制研究，房地产税收改革和结构调整，我国商品房和住宅现状普查和分析，房产税税基、征管条件和手段研究等。这些调查和研究是房地产税收体系改革和房产税推行的决策依据，有的需要一两年时间，有的需要四五年时间。

  2、建立第三方房产物业征税税基的评估队伍

  在房产税征收方面，不能继续由财税部门身兼多职，即既制定标准充当规则制定者，又认定税基税款充当判决者，还征收税款充当执行者。这种局面长期维系不利于财产税的征收，反之会带来众多的社会矛盾和无穷的法律诉讼。我国已经形成一支房地产物业评估队伍，也具备支撑房地产物业评估工作开展的理论技术条件。但是，队伍人员少，机构数量严重不足，市场化程度低，专业技能水平不高，权威性不强，导致评估在房地产行业中的长期作用低萎。这种局面亟待改善，从现在认真抓起，在法律法规上予以明确职能，也需要5年左右的时间。

  3、做好商品房的权籍权属登记，加快房地产市场信息联网

  此项工作已有相当的基础条件和实际推进，目前还处在研究总经经验、起草条例、征询意见、加大投入、局部试点试行阶段。按照目前的计划，全国联网完成不动产的全面登记，是以2020年为时间节点，距今还有5年以上的时间。

  4、加快房地产税收体系改革调整

  房地产税收和费金体系的改革调整，到目前为止还是说的多，做的少，目标共识缺失。流通环节的税种简化合并研究还没有实质性的起步，各种房地产的费金调整减负也未有效展开。此项工作必须加快，要为房产税的推行留出空间和时间。此项工作的完成至少需要5年以上的时间。

  5、稳步推进房地产税立法

  全国人民代表大会目前已经展开房产税的调研和立法规划，但由于问题的复杂性争议多、客观障碍多、立法程序多，法律起草和审议工作面临巨大障碍。此项工作快则需要两三年，慢则需要5年乃至更长的时间，甚至不排除立法工作出现阶段性搁置和停滞的可能性。

  6、注重推进房产税过程中的策略方法

  抓主要矛盾，抓大放小，先粗后细，力求难点破解和重点突破；房产税征收初始可以低门槛，用“温水煮青蛙”的办法逐步扩大征收范围和征收力度，分步到位，便于减少阻力，利于更多的国民百姓接受；防止造假和寻租现象蔓延泛滥，不赞同对低收入水平和低居住水平者施行房产税免征，实行凡是拥有物业房产都征收房产税的办法，实行按拥有套数、按拥有房产面积、按房产价值分等级征收不同数额的房产税办法。(中房研协首席研究员 李战军)