[克而瑞]看的多买的少 330新政效果去哪儿了？

  “330新政”发布的半月以来，案场变得拥挤了，房产交易中心开始排队了，各家房企“口水仗”营销炸锅了，到底市场现状如何？ 真的见效了吗？

  来电咨询、楼盘来访量连创新高，楼盘现场人气暴涨

  从易居来电来访数据来看，330新政发布以来，来电来访的确骤然增多。新政发布当周，即2015年第14周(3.28-4.4)，电话咨询量环比上涨5%，创下年内新高，虽正值清明假期，但案场到访热度并未下探，而是保持与第13周持平。接下来的第15周(4.5-4.11)，来电咨询量继续保持高位，案场到访人次更是显著上涨，环比涨幅达14%，重回2015年峰值。

  重点成交量较新政出台前环比仍然全线下跌

  “330新政”发布后的半个月(4.1-4.15)，项目案场来电、来访量虽明显增多，成交量却并未相应提高。据CRIC监测的64个重点城市数据显示，4月上半月商品住宅成交建筑面积933.4万平方米，环比3月下半月继续下跌11%。

  从各城市能级来看，一线城市表现最不如人意，上半月商品住宅成交148.1万平方米，环比跌幅达13%，为各线城市之最，京沪穗深四城均不及3月下半月水平，其中北京略好，跌幅仅4%。二线城市则仍表现平平， 4月上半月商品住宅共成交509.4万平方米，环比下跌10%。监测的17个二线城市中近6成环比表现为下跌，城市涨跌分化明显，且跌幅略大于涨幅，其中最大跌幅为济南的27%，其次为贵阳的23%、另外天津、苏州、成都和武汉跌幅也均在20%上下，环比上涨的城市中除兰州和青岛涨幅较高，分别为22%和21%，另有南京上涨12%，其余城市涨幅则均不足5%。三四线城市虽然市场不稳定性因素颇多，但4月上半月整体表现相对最优，环比跌幅最小，为9%。

  执行细则落地滞后、供应量跟不上致新政效果远不及预期

  无论从整体还是各能级城市来看，“330新政”效果均未显现，似乎与案场高涨的人气存在较大的差距。换言之，看的人多而真正买的人少，却是为何？

  首先，银行、地方政府等各政策落地执行滞后。目前，多数银行普遍由于可能存在的风险而保持按兵不动，尤其是 一些稳健保守的大型银行，仍在制定细则，并观察少数已执行新政银行的具体实施情况。实施二套首付四成的银行本身较少，而且基本仍上浮10%，更有南京执行 二套首付4.5成，这都在将330新政效果压缩推后。同时，各地方紧跟的公积金调整就催生了一大批“等贷族“。这种种落地时滞都使得短期效果大打折扣，导 致4月上半月市场依旧不温不火。

  其次，从购房者消费信心调查来看，观望情绪仍普遍、强烈。近期快频次的政策利好让人眼花缭乱，人们感受到政 府的“救市”心切，因而对于接下来的政策环境普遍预期向好，这在我们近期做的购房者信心调研中得到很好的体现，多数购房者都对后市政策面的放松抱有期待。 所以，虽说新政给购房者带来较充足的市场信心，但实则也加重了他们的观望情绪，因而才会出现“看的多，买的少”的现象。

  再次，短期新增供应未跟上节奏。与购房者心理类似，在我们对35个城市近300名地产经理人的二季度预期调 研中发现，6成以上的经理人也认为政府宏观调控还将放松。房企、项目也在普遍观望，行为上直接导致开盘节奏放缓，新增供应量大幅下滑。CRIC系统监测显 示，4月上半月10个一、二线重点城市新建商品住宅新增供应面积环比锐减34%，同比减少24%。一线城市同环比锐减45%和43%，其中北京同环比大跌 八成有余；6个一线城市整体同环比也出现下跌，跌幅分别为6%和24%，南京、济南跌幅均超五成。

  不过，我们对于二季度市场持相对乐观态度，“330新政”等一系列政策利好给市场注入活力不可否认，毕竟项目来电、来访量增加说明市场存在潜在 需求且这部分需求已经被刺激到甚至激活，待二套四成首付、公积金调整等相关政策一一落地执行，目前处于观望的一大部分购房者势必将会出手。同时，随着多地 大幅提高新增供应量，在房源充足的情况下，成交量也必将上扬，未来5、6月份市场将迎来一波成交小高峰。