中央一号文件：探索三权分置，适度放活宅基地和农民房屋使用权

  导读：刚刚出台的2018中央1号文件，是改革开放四十年来第一次全面深入地推动农村深层改革的纲领性文件。这也是改革开放四十周年，中央出台的重大改革组合拳的一个重要组成部分，必将产生巨大而深远的政策效应。此举意味着：中国后改革开放时期的战略目标和战略任务正在由城市转向乡村；整个国家的政策体系的重心将逐渐向深层破解“三农”问题转移；中国新型城镇化的步伐越来越坚定、越来越快，那么如何把握中央1号文件带来的重大发展机遇呢？对农村居民和城市居民会有哪些影响？

  热点聚焦

  2月4日，备受各界关注的2018年中央一号文件正式对外发布。文件题为《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，对统筹推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设和党的建设作出全面部署。这是改革开放以来第20个、新世纪以来第15个指导“三农”工作的中央一号文件。彰显了三农在现代化建设中的重中之重的地位以及党中央解决三农问题的决心，推动三农发展进入了新的历史阶段。

  值得注意的是，本次中央一号文件中的一个提法在历年文件的回顾中并没有提到，这个提法不仅仅是关乎农村经济，而是对焦点农地问题进行改革，提出探索三权分置，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

  中央一号文件为城里人去农村买房划红线。中央一号文件提出，适度放活宅基地和农民房屋使用权。文件同时指出，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。这意味着，实施“振兴乡村战略”是有底线的，绝不容许城市富豪及地产开放商，借机拓展属于农民的土地资源。中央农办主任韩俊说，这不是让城里人到农村买房置地，而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。

  中央一号文件为进城农民保留房和地开绿灯。中央一号文件明确提出，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。文件也提出，引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。“依法”、“自愿”、“有偿”是关键，对违背文件精神的无理要求，农民可以说“不”。

  各方观点

  中国社科院农村发展研究所所长魏后凯表示，乡村振兴是要把农村闲置宅基地与农房等各种闲置资源激活，激活以后可以搞一些文化、旅游、休闲等开发，例如特色小镇的建设与乡村振兴就有紧密联系，但是去大量搞别墅的话，现有的政策是禁止的。

  中国国土资源经济研究院环境经济研究室主任余振国表示，适度放活宅基地使用权意味着去农村租房更有保障。宅基地“三权分置”对于打好脱贫攻坚战、落实乡村振兴战略等都将发挥良好的推动作用。

  中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才指出，随着中国城镇化的推进，进城落户和务工农民增多，大量宅基地长期闲置。放活宅基地的使用权，城市人参与到对宅基地的利用中，既能盘活存量土地资源，改变农村空心化现象，又能增加农民的收入。

  中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田表示，农民离开农村进城，但宅基地承包把使用权流转出去，资格权还在农民手里，大量闲置的宅基地流转出去产生的收益使得农民在城里生活更有保障，而城市的资本也能进入村庄。

  广发证券首席宏观分析师郭磊：看好未来农村的基础设施建设。尽管“十三五”期间农村基础设施在进一步改进，但空间依然比较大。农村基建是乡村振兴战略的抓手之一，是其他举措的逻辑前提之一。首先，农村基建是实现“宜居”、留住人的前提；其次，农村基建是激活宅基地要素价值的前提；再次，农村基建是走出小农业，实现“现代农业产业体系、生产体系、经营体系”的前提。因此，未来中国经济增长的潜力之一正是在农村。

  中房观点

  今年的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》确定了新阶段宅基地和农房的管控“口径”。此外，《意见》还提出，衔接落实好第二轮土地承包到期后再延长30年的政策，让农民吃上长效“定心丸”。

  1、通过一松一紧，保证农民的合法权益。“松”指的是适度放活宅基地和农民房屋使用权。在保障农民利益的前提下，可以有效利用零星分散的存量建设用地，这样有利于促进城市资本和人才的流入。对于进城落户农民可依法自愿转让权益。“紧”指的是严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。不允许城里人到农村买房置地，而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。通过一松一紧的举措，即保护了农民基本利益，也利于盘活土地资源，但是也存在困难，土地资源法在很多方面存在或紧或松的缺陷，如何通过有效的改革举措，做活产业，各方受益，需要地方政府根据国家政策尺度及红线，出台积极有效的改革举措。

  2、土地结构不会改变，集体土地不会影响国有土地。过去20年，国有土地招拍挂出让是商品房住宅土地的唯一来源。政府不再垄断住房供地，多指的是租赁住房，未来集体土地用作租赁用地将会是试点方向。对于城中村以及小产权房也不会存在转正的问题。

  3、城镇化加速，购房需求不会发生改变。2017年末，我国城镇常住人口81347万人，比上年末增加2049万人；城镇人口占总人口比重（城镇化率）为58.52％，比上年末提高1.17个百分点。我国常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率仍存16.2个百分点差距。这个差距的存在意味着，除了少数富裕农村外，大部分城市都存在待购房群体。所以房地产在未来比较长的时间内，需求基础不会明显变化。

  （内容来源：中国新闻网、华尔街见闻、中房研协等）