[中信建投]调控稳字当头，预期前瞻管理

  政治局会议房地产表态：预期管理，稳字当头

  1、要下决心解决好的是哪些房地产市场问题？

  结合会议内容，我们认为当前房地产市场问题核心在于：1、结构性供需的不均衡；2、以及由于供需问题所衍生的市场秩序问题。其中有关于“因城施策”、“引导预期”、“整治秩序”、“长效机制”等表述其实与5月19日的住建部发文并没有太大差别。我们认为围绕着上述2个问题的解决将构成下半年调控思路的重心，下半年将在需求端打击投资炒作，供应端整顿违规行为，加速供给。

  2、坚决遏制房价上涨的表述是否超预期？

  这样的表述似乎第一次在政治局会议中提出，但是在执行层面其实对市场而言并不陌生。2016年底以来重点城市的预售证管理已经实施了快2年，这些城市的统计口径价格上涨确实得到了明显的“遏制”。所以在整体供应并未完全跟上的市场中，以“限价”、“摇号”等以时间换空间的政策还会执行下去，但内容上不用担心有更新的手段。我们认为如同经济的“六稳”目标，房地产的调控思路也是稳定，而不是打击，这种表述更加类似于预期管理。

  深圳楼市新政

  我们在7月初的报告《从近期政策变化展望下半年调控思路》中就提出热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象，将是下半年查缺补漏的重点。本次深圳楼市新政首先在上周就已经有预期，而且内容上除了限售，其余如限制企业购房、堵漏离婚买房等都是属于补丁政策。

  百强房企7月销售：再创高峰

  根据克而瑞披露数据以及已完成实际销售情况所作的修正，2018年前7月百强房企销售额达到5.36万亿元，同比增长39.4%，增速较上半年提高2.5个百分点；其中Top10房企销售额为2.29万亿元，同比增长30.2%，增速较上半年提高0.2个百分点。

  边际改善未完待续，板块估值亟待修复

  政治局会议明确房地产调控思路延续，但同时我们也能看到在整体经济不确定性增加环境下，围绕着流动性、去杠杆节奏的边际改善也在发生，对于房地产市场而言，积极因素也正在逐步累积，行业销售增速持续修复，我们认为对于地产板块的过度悲观情绪有望得到修正。当前房地产行业估值无论是绝对水平还是和历史相比较都已足够便宜，货币政策的边际改善未完待续，低库存环境叠加宏观流动性改善是市场延续的动力，板块估值具备进一步修复的空间。

  风险提示：房地产成交超预期调整等。