[中房研协]最高层定调房价不涨,产业发展逻辑迎巨变

2018-08-08 09:49:27

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-08-08
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

  热点回放

  在中美贸易战日益紧迫,经济增长下行的背景下,7月中下旬的两场重量级决策层会议引发关注。国务院召开常务会议,强调“财政要更加积极,货币政策要松紧适度、流动性合理充裕”,市场解读为财政、货币政策趋向“双宽松”。对于困境中的房地产是否“久旱逢甘霖“?紧随其后召开的中共中央政治局会议,则从更宏观的层面对经济面临的形势作出判断,给出发展总基调,且对各经济领域工作进行详细部署。其中,第五条聚焦房地产发展,且着墨较多,此前类似会议罕见(内容详见下表)。

  特殊时期召开的两场会议,对宏观经济的发展有明确的判断和指导,对楼市未来发展也将产生深刻的影响,具体如何影响?

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  各方观点

  易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为,经济下行,相机放水,但水一定不能流到楼市中去,楼市已经有了风险和泡沫,所以建立了一道强屏障来阻隔水的进入。政治局召开的同一天,深圳调控政策的出台,也预示了这一次各个城市密集出台调控政策最大的一个靴子落地,之后可能都是小补丁了。要打炒房,必打深圳,深圳不炒,全国都好。

  恒大研究院副院长夏磊认为,从政治局表态来看,下半年房地产市场的着力点将集中在治理房地产市场乱象、维护健康的市场环境、推进住房租赁市场建设以及加快构建促进房地产市场健康发展长效机制这几个方面,预计政策层面将把短期调控逐渐切换到长效机制上来。

  世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚认为,随着楼市调控不断深入,房地产市场长效机制建设将在下半年迎来关键期。土地、金融、税收等方面的政策调整、租赁市场改革等问题的进展状况将成为推进长效机制建立的关键所在。房地产税、产权改革、租售并举、土地制度等长效机制的具体化政策出台问题,将持续引发开发商和购房者的密切关注。从土地供应方面来看,热点市场的土地供应端开始向租赁市场倾斜,特别是针对长租公寓、保障性住房、共有产权住房等类型的供地,诸多开发商也开始纷纷进军长租公寓市场,这都无疑对平衡当前市场供求起到了重要作用。

  德意志银行中国区首席经济学家张智威认为,对经济运行的描述由此前多次政治局会议提到的“稳中向好”改成了“稳中有变”,表明中央在中美贸易战升级的背景下,对当前经济发展形势的清醒认识和客观研判,也反映出未来经济发展的不确定性正在增加。

  华创证券宏观经济研究主管张瑜认为,首先,本次会议明确了房地产调控不会走回头路;其次,从以往的“遏制房价过快上涨”到此次“坚定遏制房价上涨”,可以看出监管层对于楼市调控的表态更为坚决。总的来看,此次会议传递出的信号,是对于预判“松房子托经济”之声的一种坚定回应,预计有效的房地产长效机制将更快落地。

  恒丰银行研究院宏观经济研究中心主任蔡浩认为,随着此前央行货币政策边际放松,市场预期可能将引起新一轮房价上涨。本次会议强调要“坚决遏制房价上涨”则给出了明确信号,措辞方面删掉了此前的“过快”,也凸显了党中央在维护房地产市场稳定方面的决定。针对此前,全国各地房价进一步上涨的情况,房地产调控可能将进一步加码。

  金融研究院院长管清友认为,房地产再次进入政治局视野,对房地产不是好消息。房地产作为一个市场化产业,没有问题的时候不会进入政治局会议的讨论范围,一般政治局讨论房地产都是偏“紧”的定调,这次也不例外。

  东方证券首席经济学家邵宇认为,现在不动产登记、租售并举等措施在推进中,未来增量措施可能就是房地产税,加快房地产税立法,对存量房地产市场进行调控,抑制市场上的投机需求。

  央行研究局局长徐忠认为,从当前我国实际情况来看,加快推进房地产税改革的基本条件已经具备。目前,应采取“宽税基、低税率、可负担、含存量、逐步实施、激励相容”的原则,加快推进房地产税改革。

  原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,这次会议明确承认当前房地产市场存在问题,且要求要下决定来解决,不可再往下拖了。对于中国这样的权力体制来说,既然中央政府下了决定要解决,那么要缓解当前国内房地产市场存在的严重问题肯定是一种趋势。比如,对于“房住不炒”市场定位的落实,肯定是重点。

  中房分析

  货币政策导向适度宽松,但政策不支持增量资金流向楼市

  在P2P频繁暴雷、居民财务杠杆高企和中美贸易战不断升级的复杂经济发展环境下,国务院和中央政治局召开的两场会议重申了经济增长动力的结构性调整和扩大内需的重要作用,重点聚焦减税降费、加大基础建设等环节。强调“财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕。“这也是目前稳定经济走势,提振发展气势的必要措施。

  从国常会到政治局的表态上看,金融政策重心可能由“去杠杆”向“稳杠杆”过渡,不再是一味追求“去杠杆”,而是把握好力度和节奏,助推实体经济杠杆率稳中有降。另外,本次政治局会议强调“要把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕。”货币总闸门从此前的“管住”到“管好”,再到“把好”,既说明了“大水漫灌”不会历史重演,“钱荒”现象难以重现,又给予了“适度宽松”的期待。

  值得一提的是,本次的宏观经济政策调整不代表将重新走上以往“财政刺激”的老路,无论是宽货币还是宽财政,都无意刺激房地产。当前的货币政策不同于之前的大水漫灌,今年的降准政策均为定向降准,坚决支持相关银行开拓小微企业市场,发放小微企业贷款,进一步缓解小微企业融资难问题。从货币政策上来说更加具有针对性,推动有效投资的领域在于补短板、增后劲以及惠民生,房地产政策未见放松,这与以往刺激有明显区别。中央以放松房地产调控对冲经济下行风险的可能性不大,房地产的角色正在发生转变。

  遏制房价上涨,重点城市将迎来新一轮严调控

  中央政治局会议公报出现了 “坚决遏制房价上涨”的提法,此前通常的说法是“防止房价过快上涨”,去掉“过快“两字,政策含义有了天壤之别。首先,当前房价已达高位,房价决不能再起,这不是条件而是底线。其次,中央”下决心解决好房地产市场问题“,表明决策层已经充分意识到目前的房价已在风险边缘,房地产市场的泡沫也在破裂边缘,再不彻底整治,恐怕由此引发的金融危机之狼是真的要来了。如果此前历年房地产调控政策,还有相机决策之意,房地产可以作为调控经济增速的工具使用,显然在目前复杂的经济形势下,必须要放弃这种对房地产的功利使用。进而,还要看到楼市泡沫破灭所可能带来的一系列金融危机连锁反应,所以,切断楼市的增量资金供应是当务之急,以防止对整体经济产生影响。

  那么如何守住房价上涨这一底线呢?从目前来看,调控主基调将不变,所有调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开。短期看,需求端的调控政策会继续从严,具体调控手段是中央提出的“坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序”等四个方面。长期看,仍然是“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

  每一次货币和财政宽松,都会引发房价上涨,而房价上涨往往都是从一线城市开始,所以这次刚刚定调坚决遏制房价上涨,深圳就立马出台最严楼市新政,第一限制企业买房,第二是限售3年,第三离婚购房贷款受限,坚决堵住政策漏洞,打击投机炒房。预计其他一线城市和热点城市将陆续跟进,新一轮严厉调控已经在路上。

  房价不涨,产业发展逻辑迎来巨变

  不允许房价上涨,这已经不是市场问题,而是政治问题,在中国做企业,首先还是要讲政治,服从大局。如果此前还有声音在争论房地产到底是不是市场经济,现在应该已经相对明确了,显然不完全是。房地产企业在目前的时点更应该洞悉这一事实。在这一前提下,高价拿地已经不现实了,拼命高周转做规模也不会有可持续性。围绕中央对楼市发展的基本定位,尤其是所谓长效机制,进行布局和运营。

  首先,土地供应有供有限,房地产库存仍在高位的城市,政府大幅调降供地指标;对房地产库存明显不足、房价上涨压力大的热点城市,不仅要增加土地供应,还要加快供地节奏。企业跟着政策指挥棒走,不应一窝蜂,适当反向操作,另辟蹊径也是出奇制胜之道。

  其次,各地加快发展租赁住宅市场,当前租赁市场尚处起步阶段,相关制度建设仍有空白。开发企业也要及早转型,不能一味做大开发规模,与其在红海挣扎倾轧,不如下定决心提前进入蓝海布局。

  再次,目前大部分企业都是重资产运营,通过售价的提升来盈利,在房价不能涨的情况下,未来运营无想象力空间。发展代建业务则是一个出路,无论是为政府还是拥有存量土地的中小企业做代建,能够发挥品牌优势和管理优势,赚取影响的增值服务收益。这是典型的轻资产操作模式之一,也是开发企业未来发展的可选项。

  (内容来源:中国房地产测评研究中心。)

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