[克而瑞]地方调控政策放松比市场预期来得早,信号意义大于实效

2018-12-21 14:37:39

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-12-21
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  昨日山东菏泽宣布放松调控,明确提出取消新购住房限制转让措施、降低市区商品房预售资金监管额度等措施,成为首个取消限售的城市。今日菏泽住建部紧急发声,取消限售是根据当地情况制定的政策,没想到引起这么大的关注,正在开会研究。虽然市场各方普遍预期:在宏观经济下行压力加大和中美贸易争端加剧的大背景下,各地楼市调控政策微调概率增大。所以,山东省菏泽市“取消限售”出台时间大大早于各方预期,才能一石激起千层浪。是否预示着新一轮放松调控潮将至?房地产市场是否将出现销售转暖行情?

 01

  三四线去化率持续走低市场快速转冷

  菏泽等购买力透支需求断层

  长期以来,三四线城市乃是楼市成交主力,市场占有率长期保持在70%左右。不过,2018年下半年三四线房地产市场明显转冷,CRIC调研数据显示,三四线在售项目去化率持续走低,去化率由6月份83%降至三季度50%,11月份进一步回调至33%,多数三四线项目已然陷入去化困难的窠臼。

  就菏泽而言,堪称三四线城市的典型,前期房价上涨过快,市场购买力难免透支,购房者观望情绪愈加浓重。值得一提的是,山东乃是近几年全国棚改规模第一大省,菏泽却是山东省内棚改规模第一大城市,棚改开工量明显高于省内其他城市。随着棚改政策有所调整,房价上涨压力大的城市,更多采用就地或异地还建的方式,而非货币化补偿,菏泽市场难免出现需求断层;并且,菏泽市场在售项目众多,不完全统计数据显示,中心城区在售项目接近100个,虽然常住人口近900万人,但居民收入普遍较低且增幅缓慢,购房支付能力捉襟见肘、制约需求增长,市场供过于求压力显现。

 02

  调控政策微调也在预期之中

  房住不炒、因城施策的主基调不变

  而从近期管理层表态来看,因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市,调控政策难言实质性转向,有望贯穿更长的时间周期。另一方面,商品住房库存量较大的城市,调控政策或将有所松绑,甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性,以期加快库存去化。我们认为未来政策走向并非全国一盘棋,而是将更多的政策自主权下放给地方政府,政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况,地方政府可以及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。

  另外,“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转,意即在支持居民合理自住型需求的同时,着力打压投资、投机性需求。随着下半年房地产市场显著降温,调控政策微调也在预期之中。譬如,此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响,后期可能会有所调整,以保证居民的合理住房消费。

  03

  库存压力大的城市或将跟进松绑调控地方将根据市场实际做调整

  菏泽取消限售已然打响2018年放松调控第一枪,或将引发跟风效应,放松调控将向更多城市蔓延。尤其是那些库存压力较大的三四线城市,或将跟进松绑调控,以便支持市民自住以及改善性购房需求,更好地实现库存去化。2018年以来中央定调呈现三阶段变化:3月两会重申“房住不炒”政策主基调,7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。联系到菏泽率先取消限售,预示着调控政策或将实质性转向,新一轮放松调控潮将至。具体政策措施,地方政府将有更多的自主权,以便根据各城市实际情况做针对性的调整。

 04

  取消限售恐难扭转三四线市场下滑之势2019年市场仍存较大下行压力

  表面上看,取消限售将释放松绑调控信号,有助于缓解市场观望情绪。不过,基于三四线城市供求关系逆转、市场购买力不足的事实,房价上涨预期戛然而止,赚钱效应现已消失,部分三四线房价更是率先步入下降通道。而在买涨不买跌的心理作用下,取消限售实难刺激尚在观望的购房群体加速入市,更不足以扭转三四线城市市场下滑趋势,预计三四线楼市成交量将持续低位运行。受供求关系逆转、购买力透支等多方面因素影响,2019年房地产市场依旧面临较大的下行压力,市场真正压力或将集中在2019年上半年,楼市成交量步入负增长区间已是大概率事件。

  综合而言,尽管市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑,但2018年底菏泽率先打响取消限售第一枪,还是完全出乎市场预料之外。短期内,取消限售对于房地产市场利好程度有限,市场较难出现反转行情,房价大涨之说更是无从谈起。

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