[中房研协]海南放开落户限制，地方楼市政策频现微调

  热点聚焦

  10月24日，海南省人民政府办公厅网站发布关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》的通知，方案称，海南基本取消本省（除三沙外）落户限制，居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。而在此前，三亚市对于外省户籍人才，满足全日制大专以及以上学历、在三亚实际工作满一年、且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。

图1：海南房地产政策变化时间轴

  三亚并非唯一放松购房限制的城市。今年6月5日，南京市高淳区取消外地人购房需要“三年内累计两年社保或个税证明”的规定。10月15日，南京市六合区取消外地人购房“三年内累计两年社保或个税证明”限制。天津滨海新区科技园和宝坻区科技城放开对于非本市户籍人口的购房限制，取消了原本针对非本市户籍人口的社保证明限制，并试行一年。

  据统计，2019年以来，全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨逾40%。自9月以来，已有包括河南新乡、漯河，山西晋城，湖北宜昌等全国近30个城市宣布取消人才落户限制，上海临港自贸新片区也降低人才购房限购门槛。地方楼市政策频频出现微调，是否意味楼市回暖，是否会助长房价上涨呢？本期热点为您带来解读。

图2：房地产调控政策变化时间轴

  热点评析

  各地调降人才购房动机各异，楼市行情走弱是落户放开的重要动因

  今年5月，楼市行情开始走弱，不少城市逐渐放宽落户限制、放松限购，为楼市减压。在“因城施策”的政策背景下，各个城市根据当前市场发展的情况，作出相应调整。楼市过热的地区，调控政策比较严格，楼市较冷的地区，调控会有所放松。

  楼市行情走弱是落户放开的重要动因。天津滨海放松限购是因为今年下半年成交量价齐跌，均价直线下滑、上海临港新片区落户门槛降低其核心目的主要是为了吸引人才增强区域竞争力，而像石家庄、南京六合等部分二三线城市推行零门槛落户政策“托楼市”意味较强。

  这些城市放松主要是在人才落户、限购方面、城市局部地区的放松，并没有完全放开松动的口子，或者说是试探调控松动的边界，如果没有效果，再采取新的措施。而与这些城市不同的是海南省，先是在19日放松限购，紧接着24日，又全面取消落户制度，可以说政策放松的力度很大。海南省降低落户门槛原因主要有三方面，其一，是响应国家号召，提高户籍人口城镇化率；其二，海南人口基数小，争夺人口才能有长远发展；其三，海南经济过度依赖房地产，为了缓解经济下行压力，只能放松限购。

  短期内对楼市成交有促进作用，中长期影响有限

  其实各地区放松的原因，主要是受当前市场转冷环境的影响。放开落户，吸引人才，短期内会刺激需求释放，有助于促进楼市成交，减轻库存压力，特别是进入四季度房企业绩冲刺期，政策的松绑，有利于提高市场活跃度。但在目前“稳房价”调控基调下，如果楼市涨幅超预期，调控政策仍会出台。

  海南取消全面落户限制，有助于购房需求的释放，促进当地房地产市场的回暖。按照历史经验，实施人才政策的城市，房价大多出现反弹，人才政策变相的降低了限购门槛，带来了房地产市场的上涨预期。但是从长期看，海南作为旅游城市，经济、产业、教育、配套设施、医疗等基础实施还有待完善，全面取消落户限制，能否留住人才值得存疑。这种情况下，可能会出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户的可能性。从长远角度看，当前大部分城市只是降低门槛吸引人才，但并没有留住人才的具体措施，反而助长了投资客投机炒房的动机。

  放松限购、降低落户条件的关键目的还是为吸引外来人才推进城市发展，解决其生活居住需求，其作为人才新政的影响远远要大于其对房地产行业的影响。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）