[中房研协]海南自由贸易港建设，是否激活房地产市场？（2020年第70期）

  热点聚焦

  6月1日，中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》，在贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利、数据安全有序流动、现代产业体系、税收制度、社会治理、法治制度、风险防控体系这十一个方面对海南自由贸易港建设做出了制度设计。提出到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。到2035年，自由贸易港制度体系和运作模式更加成熟。到本世纪中叶，全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。

  具体来看，《方案》主要有以下亮点：

  1、在税收制度方面，推行"零关税、低税率、简税制"。建设全岛封关运作的海关监管特殊区域，实行以零关税为基本特征的制度。对鼓励类产业，按15%征收企业所得税。对高端人才，个税税负超过15%的部分予以免征。实行正面清单管理，允许岛内免税购买。放宽离岛免税购物额度至每年每人10万元。

  2、制度集成创新摆在突出位置。《方案》全文共提到"制度"70次，高于"政策"的54次。除了负面清单制度以外，特别强调了法治制度，要"制定实施海南自由贸易港法"和"经济特区法规"。

  3、提出大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业。

  4、金融创新方面支持发展房地产投资信托基金（REITs）；鼓励在海南自由贸易港向全球符合条件的境外投资者发行地方政府债券。

  5、推动建设西部陆海新通道国际航运枢纽和航空枢纽。

  6、放宽户口迁移政策，实行以公民身份号码为唯一标识、全岛统一的居住证制度。

  热点评析

  1、建设海南自由贸易港是深化市场化改革的迫切需要

  当今世界，保护主义，单边主义抬头，经济全球化遭遇更大的逆风和回头浪。在海南建设自由贸易港对当前经济发展具有重要意义，是推进高水平开放，建立开放经济新体制的根本要求；也是深化市场化改革，打造法治、国际、便利营商环境的迫切需要。之所以选择海南作为自由贸易港，一方面是因其独特的地理位置，良好的生态环境；另一方面是因为其具有成为改革开放试验田的独特优势。此次建设海南自由贸易港是国家7大重要战略之一，将与京津冀协同发展、长三角区域一体化、粤港澳大湾区建设等国家重大战略达到同样的战略高度。

  2、税收政策释放利好，对鼓励消费，留住人才、产业起积极作用

  此次《方案》中推出了诸多优惠政策，尤其在税收政策上释放了前所未有的利好。例如对鼓励类企业和高端人才实行低税率，将利于本地产业发展和留住高端人才。提高免税购物额度，将带动当地文旅产业的发展，促进当地的消费升级，从而拉动经济发展。零关税和封关运作政策更是将海南提升到国际自由贸易港的高度。此外，在政策上，还提出将海南建设为国际航运中心和区域金融中心，这意味着海南的地位未来将可比拟香港。目前来看，海南自由贸易港建设仍处于方案阶段，但未来前景广阔，相比全国遍地开花的自贸区，在政策利好和地理位置上都具有前瞻性的优势。

  3、人才政策和金融信贷政策共同发力，住房租赁市场有望迎来快速发展

  一方面，《方案》明确进一步放宽户口迁移政策，实行以公民身份号码为唯一标识、全岛统一的居住证制度，同时，针对高端产业人才，实行更加开放的人才和停居留政策等，将便利人口要素自由流动，加大城市人口流入，促进住房需求增长。另一方面，《方案》提出支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。在经济下行压力加大、房企融资环境持续严峻的大环境下，将有效缓解房企资金压力，提振房企信心。需求侧和供给侧共同发力，有助于加快推动住房租赁市场的发展，从而进一步促进海南省房地产市场平稳健康发展。

  4、建设海南自由贸易港，从总体上将弱化对房地产市场的依赖

  一直以来，海南给人们的印象是旅游城市，但殊不知海南与深圳、厦门、珠海、汕头同属经济特区。自 1988 年海南成为经济特区以后，海南成为炒房客竞相追捧的区域，房价也实现暴涨。随之而来的是中央对海南市场的管控，尤其是在 2018 年，海南获批自贸区之际，为防止炒房客炒作，海南实施全岛限购政策，严厉程度堪比一线城市。此后海南楼市快速回落，投资、开工、销售下降了三四成，但海南政府并不为所动。今天回头看，此前的限购政策也好，海岸线保护也好，都是为自由贸易港建设做铺垫，是政策先行举动。

  众所周知，海南省经济的发展一方面靠旅游业，另一方面则是靠房地产业拉动的。其中主要原因是因为海南没有众多产业支持，经济、金融、工业、进出口、基础设施配套的发展落后。此次建设海南自由贸易港的方案出台，将利于扩宽海南省产业发展，形成更加开放的贸易城市，进一步减轻对房地产业高度依赖。海南未来的发展，一定不是靠卖地，卖房支撑，而是靠更加开放的政策，外向型的市场，汇集人流、资金流、物流、技术流，实现经济的高质量发展。