[克而瑞]深圳拐点将至,下一个是谁?

杨科伟 柏品慧2020-07-16 08:22:39

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  • 城市:深圳
  • 发布时间:2020-07-16
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:

  导 读 

  我们认为在调控政策强力打压下,下半年深圳房地产市场大概率将明显降温,但并不会显著失速。

  昨日,深圳多部委联合发布重磅调控政策,涉及升级限购,深圳户籍家庭连续缴满3年个税或社保才有购房资格,这在全国尚属首次;升级限贷,调升非普通住房首付比例;增加一二手房交易税,提高豪宅交易税费,并将增值税征免年限由2年调整至5年。而在政策强力打压下,深圳房地产市场拐点将至?下半年房地产政策层面又将如何演变?

  01

  限购、限贷双升级,提升交易税

  户籍家庭购房需社保连续满3年在全国尚属首次

  深圳调控政策再升级,重点涉及以下几方面内容:

  其一,升级限购,深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保,方可购买商品住房,这在全国尚属首次。联系到深圳落户条件相较宽松,此番限购升级变相抬升了新晋落户家庭购房门槛,在一定程度上打压投资、投机性需求,以期维稳房地产市场。

  另外,任何一方在夫妻离异3年内购房,拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算,意在严堵政策监管漏洞,杜绝部分家庭通过假离婚骗取购房资格。

  其二,升级限贷,调升非普通住房首付比例,无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%,二套非普通住房首付不低于80%。我们认为升级限贷对深圳房地产市场整体影响程度有限,普通住宅仍参照原先的限贷标准执行,仅限于高价盘乃至豪宅首付比例将有所提升。

  其三,增加一二手房交易税,以增加交易成本为抓手变相抑制住房买卖,有序引导房地产市场逐步回归理性。

  首先,普通住房标准进一步收紧,在原先的容积率在1.0以上、套内面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下基础上,新增实际成交总价低于750万元这一限定条款,高价盘尤其是豪宅交易税费将明显提升。

  其次,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,意在延长个人住房的持有时间周期,最大程度避免投资客因短期内房价快速上涨套现离场,缓解市场投资炒作氛围。

  其四,加强市场监管,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签,严禁房抵贷等违规信贷资金再次流向房地产市场。

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  02

  短期深圳楼市明显降温成交转升为降但不会失速

  长期市场前景依旧看好

  疫后深圳新房市场全面转暖,甚至出现过热的征兆。2月底,去年卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷,疫情期间被压抑的潜在购房需求持续释放;3月初,银行信贷资金通过各种渠道流入房地产市场,二手房价格开始上涨,此阶段新房仍有一定的折扣优惠,致使新房去化速度明显加快。4月以来,尽管市场监管加强,央行更是出手重拳彻查深圳房抵经营贷,但房地产市场热度不减,成交仍稳中有升。上半年,深圳商品住宅累计成交194万平方米,同比跌幅收窄至6%。

  不分档次、不分产品线销售全线飘红。一方面,高端市场持续火热,豪宅基本开盘即售罄,主要还是受限价政策影响,豪宅售价普遍低于市场预期,买到即赚到的心理预期强烈。另一方面,在市场全面转暖之后,刚需盘去化速度明显加快,“万人摇”、首开即售罄的项目也不在少数。

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  疫后深圳二手房市场持续火爆,成交显著放量并创新高。3月,深圳二手房成交显著放量且同比转正,成交面积升至70万平方米,同比增长80%。4、5两月市场热度惯性延续,成交持续高位运行,同比仍实现较大比例增长。6月成交进一步放量,成交面积升至90万平方米,创近年来单月新高,同比增长69%。上半年,深圳二手房累计成交399万平方米,同比增长46%,市场热度可见一斑。

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  短期内,受限于调控政策进一步升级,预计下半年深圳房地产市场或将明显降温,成交大概率将有所下滑,但并不会显著失速。

  长期来看,深圳人口虹吸效应显著,高素质人才大量涌入,且普遍有着较强购买力,房地产市场仍有强劲需求支撑。并且,诸如“中国特色社会主义先行示范区”等一系列政策红利将持续释放,房地产市场前景依旧看好。

  03

  从保市场主体出发为市场减压、房企纾困

       成都、南京等热点城市可能跟进加码

  鉴于今年最大的压力还是在居民就业层面,保市场主体乃是实现“六保”的基本前提,意即只有保住市场主体,才能保居民就业、保基本民生。我们认为下半年地方政策有望从保市场主体出发竭力为市场减压、企业纾困。

  一方面,土地供应要有供有限,供地整体过剩的弱三四线城市仍需调降供地指标,给予市场修复的时间;调整及优化供地结构,最大程度增加住宅用地供应比重,并取消诸如现房销售、自持比例这类限制性措施;适度调降土地出让价格,尤其要增加平价地及低价地供应,给予企业一定的让利空间。

  另一方面,放宽预售标准,加快预售证审批,进一步支持企业促销售、抓回款。那些市场需求相较羸弱的压力二、三线城市,仍要在需求层面予以刺激,购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项,其对市场的拉动力也将更为直接有效。

  联系到疫后房地产市场复苏与分化并行,类比于深圳,一线城市中的上海、北京市场同步转暖。其中,上海房地产市场结构性回暖,高端市场持续火热,但刚需市场未见实质性好转,跟进加码调控的可能性不大。北京二手房市场显著转暖,5、6两月成交迭创近年来单月新高,但由于疫情防控出现反复,短期内暂无加码调控的必要。

  不过,成都、南京、杭州等核心二线城市已有过热的征兆,新开盘项目频现“万人摇”,其中不乏投资、投机性需求进场,房价仍面临一定的上涨压力。而在“房住不炒”的政策大环境下,我们认为下半年成都、南京等热点城市理应跟进加码调控,并加强市场监管,严防违规信贷资金流向房地产市场,以期将稳地价稳房价稳预期的长期调控目标落到实处。

  综上所述,我们认为在调控政策强力打压下,下半年深圳房地产市场大概率将明显降温,成交或将有所下滑,但并不会显著失速。长期来看,深圳房地产市场仍有强劲需求支撑,市场前景依旧看好。

  而在“房住不炒”的政策大环境下,下半年成都、南京等热点城市理应跟进加码调控,尤其要严防违规信贷资金流向房地产市场,缓解市场投资炒作氛围。基于“六稳”、“六保”的政策目标底线,更多城市仍需为市场减压、企业纾困,压力二、三线城市仍要在需求层面予以刺激。

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