[中房研协]2020年第二季度房地产市场运行情况(政策篇)

2020-07-31 15:10:29

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-07-31
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

  一、中央:坚持“房子是用来住的,不是用来炒的” 促进房地产市场平稳健康发展

  二季度,中央保持房地产调控定力。一方面,中共中央政治局会议重申坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不变,全国两会上“房子是用来住的,不是用来炒的”时隔一年再次被写入政府工作报告;另一方面,随着全国楼市逐渐恢复正常运行轨道,中共中央及国务院有关部门积极出台多项政策措施,推动加快建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制。此外,中央发文加快推动新型城镇化建设和城乡融合发展,落实区域发展战略,深化社会主义市场经济体制改革等,也为房地产行业带来新的发展机遇。

  1. 坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,建立健全规范的房地产市场秩序

  坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。4月17日,中共中央政治局会议重申坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,促进房地产市场平稳健康发展。5月22日,国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第三次会议上作《政府工作报告》,要求坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展;要集中精力抓好“六稳”“六保”,积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度。
稳健的货币政策更加灵活适度。4月3日,中国人民银行决定对中小银行定向降准1个百分点,共释放长期资源约4000亿元,同时将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。4月20日,中国人民银行发布贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR下调20个基点至3.85%,5年期以上LPR下调10个基点至4.65%,进一步引导市场利率下调,保持流动性合理充裕。5月、6月贷款市场报价利率(LPR)保持不变。
推动“互联网+不动产登记”。4月13日,住房和城乡建设部发布《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》,提出建立健全楼盘数据,统一数据标准化规范,动态更新楼盘表数据;提供自动核验服务,核验范围包括交易主体信息和房屋信息;加快推进“互联网+网签”,实现房屋网签备案掌上办理、不见面办理和网签即时备案等。4月26日,住房和城乡建设部发布《关于印发全国房屋网签备案业务数据标准的通知》,强调要确保房屋网签备案服务不停止,优化升级房屋网签备案信息系统,推动房屋网签备案数据共享共用。6月2日,自然资源部、国家税务局和银保监会联合发布《关于协同推进“互联网+不动产登记” 方便企业和群众办事的意见》,提出今年年底前,全国地级及以上城市和具备条件的县市全面实施“互联网+不动产登记”,同时深化不动产登记机构和税务部门的工作协同、落实预告登记制度等,支撑强化税收征缴和房地产市场调控。

  规范农村集体土地价格评估。4月24日,自然资源部发布《农村集体土地价格评估技术指引》,针对位于城市市区以外的包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地以及耕地在内的农村集体用地作出价格评估统一规范,重点明确了权利特征、市场特征和年期特征等内容。

  加强城市与建筑风貌管理。4月27日,住房和城乡建设部发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,明确提出严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑,严格限制新建250米以上建筑,中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。

  加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记。5月18日,自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,要求全面查清宅基地和集体建设用地底数,通过不动产登记系统,办理房地一体的宅基地和集体建设用地使用权登记。

  加强国土空间规划监督管理。5月22日,自然资源部发布《关于加强国土空间规划监督管理的通知》,提出建立健全国土空间规划“编”“审”分离机制;下级国土空间规划不得突破上级国土空间规划确定的约束性指标;严格规划许可管理,坚持先规划、后建设;严格依据规划条件和建设工程规划许可证开展规划核实等。

  强化金融服务监管。6月1日,中国人民银行、银保监会、国家发展改革委员会等八部门联合发布《关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见》,强调要按照金融供给侧结构性改革要求,把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台,转移到中小微企业等实体经济领域,实现信贷资源增量优化、存量重组等。6月24日,中国银保监会发布《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》,要求各银行保险机构要对2017年以来乱象整治自查和监管检查发现问题逐项检视,严格落实整改;要深刻领会金融支持中小微企业是做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重要内容,有效满足中小企业合理融资需求等。

  加强土地利用计划管理。6月4日,自然资源部发布《关于2020年土地利用计划管理的通知》,提出纳入重点保障的项目用地,在批准用地时直接配置计划指标;未纳入重点保障的项目用地,配置计划指标与处置存量土地挂钩;要落实土地要素跟着项目走的原则,防止产生新的批而未供土地。

  2. 推动区域协调发展和市场经济体制改革,实现经济高质量增长

  加强新型城镇化建设和城乡融合发展。4月9日,国家发展改革委员会发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,要求督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制,推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制;加快发展重点城市群,加快实施京津冀协同发展、长三角区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展战略等。6月3日,国家发展改革委员会发布《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》,提出各地区要统筹配置城镇化补短板强弱项工作的公共资源,重点投向县城新型城镇化建设,并在布局建设各类公共设施时,注重做好与邻近地级市城区同类设施的衔接配套;注重盘活存量建设用地和低效土地,分类推进就地入市或异地调整入市,保障县城城镇化补短板强弱项项目的合理用地需求。

  加快落实区域发展战略。5月17日,中共中央、国务院发布《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》,提出要大力促进城乡融合发展,提升并发挥国家和区域中心城市功能作用,推动城市群高质量发展和大中小城市网络化建设;鼓励重庆、成都、西安等加快建设国际门户枢纽城市,提高昆明、南宁、乌鲁木齐、兰州、呼和浩特等省会(首府)城市面向毗邻国家的次区域合作支撑能力。6月1日,中共中央、国务院发布《海南自由贸易港建设总体方案》,提出紧紧围绕国家赋予海南建设全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心和国家重大战略服务保障区的战略定位,聚焦发展旅游业、现代服务业和高新技术产业,加快培育具有海南特色的合作竞争新优势。

  深化市场经济体制改革。4月9日,中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,提出推进土地要素市场化配置、引导劳动力要素合理畅通有序流动、推进资本要素市场化配置、加快发展技术要素市场、加快培育数据要素市场、加快要素价格市场化改革、健全要素市场运行机制等。5月18日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》提出,深化户籍制度改革,推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变;构建区域协调发展新机制,完善京津冀协同发展、长江经济带发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大区域战略推进实施机制;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,改革住房公积金制度等。

  二、地方:“因城施策”更加灵活有度,房地产调控定向宽松

  1. 调控频率逐渐降低,政策环境仍较为宽松

  随着国内疫情在较短时间内得到了有效控制,社会各行业包括房地产在内均逐渐步入正常运行和发展轨道,二季度地方政府出台房地产扶持性政策较一季度明显较少,房地产调控频率呈现逐步下降趋势。据中房研协统计,二季度,地方政府累计出台房地产调控政策134条,较一季度减少29%。其中,宽松性政策74条,中性政策25条,紧缩性政策35条。从数量上看,宽松性政策仍要明显多过紧缩性政策,房地产政策环境仍较为宽松。

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  2. 宽松性政策聚焦公积金政策调整及人才引进

  面对较大的经济下行压力,中央始终保持房地产调控定力,在二季度的中共中央政治局会议和全国两会均明确提出,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。从青岛、荆州等多地政策一轮游的情况来看,“限购”、“限售”、“限贷”等调控底线依旧不容逾越。在此背景下,地方宽松性政策仍只能聚焦在公积金政策调整和人才引进上。国内疫情形势虽然已基本得到控制,但疫情造成的影响仍远未消除,通过适当放宽公积金政策有助于帮助企业和个人渡过难关,稳定社会经济形势。而人才引进不仅可以帮助城市尽快恢复生产,促进经济复苏,对城市的长远发展同样意义重大。

  据不完全统计,2020年上半年,全国超70个城市调整了公积金政策,超100个城市出台或更新了人才政策。总体来看,地方对公积金政策进行调整主要围绕提高最高贷款额度、提高租房提取标准或扩大住房公积金使用范围等展开,如广州、东莞、武汉、沈阳、乐山等;人才引进则主要围绕提供就(创)业补贴、租(购)房补贴或放开落户等展开,如杭州、厦门、苏州、南京、沈阳等。

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  除公积金政策与人才政策外,部分城市在行政限制方面也作了一定的放松。如兰州市将商业地产贷款首付比例由70%下调至50%、武汉市明确大学生安居房可再次交易、郑州市多地区发文对购买商品房全额缴纳契税实行补贴奖励等。

  3. 紧缩性政策集中表现在房地产市场乱象整治及交易秩序规范

  在相对宽松的政策环境下,房地产市场乱象也趁机滋生。随着房地产业逐渐步入正常运行轨道,中央再次重申坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,促进房地产市场平稳健康发展。二季度,地方政府对房地产市场监管力度明显增强,多地展开了关于房地产市场乱象整治及交易秩序规范的专项行动,典型代表有深圳、南京、东莞、三亚等。

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  此外,北京、重庆、南京、天津、黑龙江等地还进一步明确了学区房相关政策,规范学区房市场,严禁学区房炒作;福建、海南、广州等地出台了土地审批管理相关政策,严查违法违规占用、转让土地及改变土地用途等行为;浙江、海南、广州、西安、通辽等地出台建筑工程监管相关政策,落实建设单位主体责任,进一步加强工程质量监管等。

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