[中房研协]深圳发布二手房交易参考价格新规

2021-02-20 10:26:15

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  • 城市:深圳
  • 发布时间:2021-02-20
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

  【热点聚焦】

  2021年2月8日,深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,新政按照市域全覆盖、区域网格化原则,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格,并要求中介挂牌价不能超过参考价。二手房交易参考价定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

  【热点评析】

  减少套利空间,防范信贷风险

  去年疫情以来,为助力中小企业复工,大量低息经营性贷款流向房地产市场,宽松的信贷政策成为了促进深圳二手房市场活跃度的助推器。近期出台的房地产市场政策愈发精准,本次调控将对购房融资结构产生影响,对商业银行发放二手房按揭贷款进行指导,引导商业银行主导房地产交易中的估价,合理发放贷款,防控个人住房信贷风险,一定程度上限制了信贷扩张。

  在供应量有限的前提下,剧烈的资本集聚使深圳房地产成为投资的最佳标的,过度的金融杠杆化也为高评高贷、以贷养贷提供了适宜的土壤,炒房者将风险转嫁给银行,通过贷款买房、质押套现、继续贷款购买下一套的循环套利使金融系统面临极大的风险。新政通过变相提高首付的方式,降低炒房者财务杠杆,减少套利空间,从而降低银行的信贷风险,实际也是在防范系统性风险。

  有效调整市场预期,遏制高杠杆炒房行为

  调控目的是防止房价过快上涨,寻求房价上涨幅度与目前经济形势之间的平衡。新政发布后在短期内将降低二手房流通的频率,有利于抑制二手房价格虚高,长远来看,供需平衡被打破,买卖双方将面临着长期的博弈,也有利于调整双方心理预期,避免盲目跟风现象,有助于稳定市场整体价格。

  对售房者而言,新政要求二手房挂牌价格不得高于参考价,而参考价普遍低于售房者预期价格,短期内售房者惜售,供给量萎缩,成交量下跌,对过热的二手房市场可以起到降温作用。

  对购房者而言,参考价在不同程度上均低于现有市场价格,待购二手房如果按市场价成交,银行以指导价作为评估参考放贷,贷款缩水,短期内刚需购房者的首付压力及购房成本将进一步增加。同时,挂牌量下降、选择面降低,购房需求受到全面抑制。

  对于利用高杠杆炒房、同市场博弈的的炒房者而言,随着政策的不断加码,风险将随着市场情绪的降低而逐渐暴露。新政出台后,炒房者持有的房产将无法继续按照市场价格变现,信贷成本凸显,还贷压力陡增,炒房者“以贷养贷”的财务链条将被打破,迫使部分炒房者退出市场,对过快上涨的房价形成有效遏制。

  对房地产中介而言,成交量下降意味着收入减少,但店面租金、运营费用及人力成本照旧,利润的压缩也促使中介行业调整发展路径。

  信息公开透明化,促进二手房市场理性交易

  此次新政是深圳在20天内第5次出台楼市相关政策,足见深圳贯彻“房住不炒”的决心。深圳此次率先发布二手住房参考价,增加了二手房交易信息透明度。新政从政府的角度,给买卖双方提供了“参考价格”,有助于引导售房者和中介理性发布挂牌价格,引导深圳二手房价格稳定及市场理性交易,符合“稳预期”的要求,也是后续房地产长效机制的重要保障。

  深圳此次二手房交易价格披露为全国首创,也是稳定楼市价格的魄力之举。在未来,参考价也可能成为房产税的征税依据,这对全国其他热点地区的房地产市场既是示范,也是引导。市场引导效果还需观察,如果能够贯彻执行,且稳市场效果显著,预计其他热点城市也会积极跟进,值得期待。

  (内容来源:中房研协测评研究中心)

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