8月18日，国务院全体会议召开。此次会议明确，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。会议同时提及“城中村改造”、“多管齐下”等关键词，其对于我们把握后续政策方向和市场走势等都具有积极作用。本报告对此次会议精神进行深入学习。

  1、把握房地产工作的几个重要原则

  对于今年下半年房地产的工作，要把握几个重要原则。这里对此次国务院全体会议的几个重要表述进行深入学习。

  1）下大力气抓好确定的事。对于房地产工作来说，当前确定的事即“改善性住房需求”。房地产市场发展的阶段性特征，必然要求我们重视房地产市场的改善性需求。把握好此类主流需求，有助于巩固房地产市场的止跌回稳态势，也有助于提振内需和促进宏观经济健康发展。

  2）深入评估政策实施情况。从去年“930”新政以来的政策效应看，去年四季度和今年一季度房地产市场的表现是积极的，即回暖态势持续了6个月。但是二季度开始房地产市场压力有所新增，这就要求我们深入评估既有政策效应，更好优化和调整房地产系列政策。

  3）以国内大循环的内在稳定性和长期成长性对冲国际循环的不确定性。这一点对于房地产市场发展有非常重要启示。房地产发展要做好需求释放工作，这也是源于需求释放具有内在的稳定性和长期成长性，也要求各地打起精神、提振信心，全力做好房地产工作。

  2、深入认识“采取有力措施”的紧迫性

  此次会议明确，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。

  1）此次在各项工作部署中，专门提及房地产内容，充分说明国家对于下半年房地产市场运行的关心，也说明稳住房地产工作依然是重要的且迫切的。

  2）对于房地产工作的导向，此次明确“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。该表述措辞严厉、分量很重，相比此前6月份国常会“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，此次明确“采取有力措施”的导向，说明对于各地后续政策方向提出了更高要求。通过“采取”两字，显示出有力措施出台的紧迫性和主动性。

  3）“采取有力措施”意味着各地8月中下旬开始要进一步加大政策出台，且政策层面的力度要超过此前一轮的政策。这对于预测政策方向、力度、覆盖面、创新点和运行机制等都有积极作用。

  4）据此可以认为，新一轮大规模的稳楼市政策有望出台，对于下半年巩固房地产市场止跌回稳具有非常重要的作用。

  3、积极做好城中村和危旧房改造工作

  此次会议明确，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。我们认为，从下一步“采取有力措施”的角度看，更要重视城中村改造等系列工作。

  1）要做好城市更新的工作，尤其是做好城中村和危旧房改造的工作。此前包括城市工作会议等系列会议，都明确了城中村改造等工作的重要性。我们认为，新一轮城中村改造既会提速，也会扩大规模，这是下半年房地产工作要密切关注的内容。

  2）要明确此类工作和释放改善性需求有直接的关联。此前海南已出台政策明确，一些高库存的区域，后续城中村改造明确将使用房票，这意味着“城中村改造-房票使用-改善性需求释放-消化新房库存房源”的工作机制更加清晰，也说明各地在释放改善性需求方面，要做好城中村和危旧房改造的工作。

  3）从各地政策动向看，预计9月份关于城中村有关的地方政策文件会加快出台，其中也会提及较多关于房票等内容。这可以理解为是房企去库存的新一轮重要窗口期，也是住房销售提振的关键期。尤其要结合传统“金九银十”的阶段做好房源和需求的对接。

  4）要密切关注城中村改造的关键和核心区域。城中村改造要和商业性结合，从目前购房市场的需求来看，更要把握好“人房地钱”的关系。尤其是要关注轨道交通沿线、高校集中区域、产业集中区域、规模较大的城中村等重点片区，此类区域有关的城中村项目，将是后续各地持续改造的重点。

  4、深入理解“多管齐下”的深刻含义

  此次会议还提了一个非常重要的词，即“多管齐下”。“多管齐下”是一个汉语成语，原指同时使用多种手段或方法，从多个方面入手解决问题，以达到更好的效果。其核心含义是“多途径、多方式协同推进”，强调策略的全面性和灵活性。这是此次会议对政策方向的一个非常重要提法和要求。

  1）“多管”既包括城中村改造和危旧房改造等工作，也包括其他一系列供求有关的工作。“齐下”的目标是清晰的，就是要释放改善性需求。这也就要求各地政策决策层明确政策方向，持续形成多管齐下的政策效应，积极促进改善性需求的释放。这是当前政策方向的非常重要启示。

  2）多管齐下的工作方式，本质上是希望更有力促进改善性需求的释放。换句话说，此类需求释放，既要借力于城中村等一系列工作，也要结合各地对二套房等领域的政策支持，同时要从二手房等领域找到新的突破口。总之，要从“采取有力措施”的角度，持续做好对改善性需求的释放，这也有助于更好巩固房地产市场的止跌回稳态势。