上海易居房地产研究院副院长 严跃进

  一、事件背景

  3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》发布。作为指导中国式现代化建设开局起步的重要文件，纲要草案对房地产领域作出系统部署，在第四十四章以“推动房地产高质量发展”为统领，明确了“十五五”时期房地产工作的主要方向。

  此次规划涉及房地产的表述，从文本结构看，其核心逻辑可以概括为“三个层面、两大抓手、一个目标”——即以构建新模式、健全住房制度、提升住房水平为三大支柱，通过完善保障体系和稳定市场运行两条路径，最终实现“更高水平住有所居”的终极目标。这标志着房地产行业的定位正在发生根本性转变：立足“有没有”到“好不好”的时代转变，持续促进更高水平的住有所居。

  二、核心内涵：三个层面的深层逻辑

  理解“十五五”房地产高质量发展的内涵，需要从三个递进层面入手。新模式是路径，解决的是“怎么建”的问题；住房制度是框架，解决的是“怎么管”的问题；住房水平是目标，解决的是“为了谁”的问题。

  1.新模式：从“破题”走向“制度深耕”

  规划纲要提出“加快构建房地产发展新模式”，而今年政府工作报告的提法明确“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”。此类表述具有重要信号意义——新模式建设已越过方向确立的顶层设计阶段，进入制度化落地的“深水区”。

  2.住房制度：租购并举的体系化重构

  “健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”被置于突出位置。这并非新提法，但“十五五”时期的特殊性在于：租赁市场从野蛮生长正式转向规范化发展，制度供给的精细化程度显著提升。“租购并举”是我们“十五五”时期必须牢牢把握的根本性住房制度。

  3.住房水平：从“有没有”到“好不好”的跨越

  “实现更高水平住有所居”是此次规划的落脚点。与“十三五”“十四五”侧重解决住房困难不同，“十五五”的“更高水平”包含两层含义：一是覆盖面的扩大，新市民、青年人、工薪群体被纳入保障视野；二是品质维度的升级，从单纯满足居住向“住有宜居”“住有优居”迈进。

  三、操作层面之一：完善住房保障体系的四句话解析

  规划纲要在完善住房保障体系部分，以四句话勾勒出清晰的实施路径，每一句都有实质性的政策内涵。

  值得强调的是“探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用”。这一表述在历次规划中较为罕见。传统模式下，保障房在立项之初即锁定租或售的用途，但市场需求是动态变化的——某些区域保租房需求饱和而配售型需求旺盛时，房源便难以灵活调配。此次提出的“有序转换”，意味着从静态的房源管理转向动态的需求响应机制，这正是“租购并举”在保障房领域的具体体现和创新要点。

  四、操作层面之二：推动市场平稳健康发展的九句话梳理

  规划纲要用九句话对房地产市场平稳健康发展作出部署，每一句都指向当前市场运行的痛点。从结构上看，这九句话可归纳为三大板块。

  1.第一板块：基础制度重构（第1-2句）

  此次明确，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售。这里从基础制度的角度，提出了三条路径。

  “完善商品房开发、融资、销售等基础制度”被置于首位，具有总领性的特征，这释放了一个明确信号：市场平稳健康发展的前提，不是短期价格维稳，而是产业链基础制度的健全。其中，项目公司制和主办银行制意在解决长期困扰行业的资金挪用、风险传染问题；支持房企融资需求也释放了后续房地产金融环境宽松的导向；现房销售的逐步推广，强调“有力”和“有序”，将从根本上改变高周转模式的生存土壤。

  2.第二板块：供需匹配机制（第3-5句）

  第三至五句围绕供需适配展开。其中，“合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动相协调”是“人、房、地、钱”要素联动机制的具体体现。“充分赋予城市政府调控自主权”则延续了因城施策的思路，为地方根据实际情况调整政策留出空间。

  “推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用”指向“十五五”时期的另一项重点工作——存量盘活。在城镇化率进一步提高、城市发展转向存量提质阶段的背景下，存量资源的再利用将成为行业新的增长点。

  3.第三板块：品质与服务升级（第6-9句）

  “好房子”首次写入国家规划，标志着行业标准从“合格”向“优质”跃升。住建部曾将其概括为“6633”标准——不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭；防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔；省心、省地、省钱；要健康、要实用、要关怀。这一标准既涵盖了基本的居住痛点，又指向未来的品质需求。

  最后一句“建立房屋全生命周期安全管理制度”虽然篇幅最短，但分量极重。随着存量房屋规模扩大、房龄增长，房屋安全管理已成为紧迫课题。此次规划所涉及的房屋体检、房屋资金、房屋保险三项制度，旨在构建覆盖房屋全生命周期的安全保障体系。其中，房屋安全资金制度由个人账户（维修资金）和公共账户（财政预算、土地出让金归集等）组成，既延续了现有制度安排，又创新性地引入公共资金支持，为解决老旧房屋修缮资金难题提供了较大支撑。

  五、结论：两条路径，一个目标

  综合来看，“十五五”房地产高质量发展的逻辑可以归结为两条路径、一个目标。

  第一条路径：构建房地产发展新模式。这不仅是技术层面的制度完善，更是行业发展逻辑的重构——从“高负债、高杠杆、高周转”转向“低风险、可持续、重品质”，从“增量开发为主”转向“存量优化+增量精准”双轮驱动。

  第二条路径：健全住房制度。通过保障房体系与市场体系的协同发力，实现“租购并举”的制度化落地。保障端聚焦工薪群体和新市民的基本住房需求，市场端满足居民多样化的改善性需求，两端各归其位、功能互补，最终促进租购并举制度的落地。

  最终目标：实现更高水平住有所居。与以往强调“市场平稳健康发展”的表述相比，“更高水平住有所居”的落脚点从“市场”转向了“人”。这是一种典型的“以人为本”的政策导向——不是为稳市场而稳市场，而是通过稳市场来满足人民群众的居住需求；不是为建保障房而建保障房，而是通过优化供给让更多人实现安居。

  “十五五”时期，房地产行业将经历一场深刻的角色转变：从传统经济增长的“压舱石”，逐步回归居住民生的“基本盘”。对行业从业者而言，这意味着需要调整过往的增长预期，适应低速但更可持续的发展节奏。各地要立足于此次规划纲要的总体目标，把握科学规律和正确政绩观，持续推动房地产高质量发展。