2026年7月3日，珠海市住房和城乡建设局发布《关于优化我市商品住房价格备案工作的通知》，对本市商品住房价格备案制度作出重要调整。该通知核心内容包括两项：其一，新建商品住房项目在销售前仍需以楼栋为单位完成“一房一价”线上申报；其二，市住房城乡建设局门户网站不再公示备案价格，房地产开发企业可根据市场实际情况自行进行价格调整，销售价格按规定依法公开。本次调整标志着珠海房地产价格管理体系从“备案价公开管控”模式转向“备案登记内部监督、市场价格自主形成”的模式，备案制度本身予以保留，但其公共信息公示功能已被剥离，定价主导权实质上已交还市场。

  一、政策性质与制度逻辑

  从政策性质来看，本次调整属于价格管理机制的结构性优化，而非价格备案制度的取消。备案作为一项内部监管工具继续存在，开发企业仍需完成线上申报程序，住建部门仍保有对价格信息的获取权和监督权；但备案价格不再向社会公示，意味着行政力量主动退出了市场价格信号的形成环节。这一制度设计的政策逻辑在于：保留必要的行政监管抓手，同时将价格发现功能交还给市场主体，体现了房地产价格管理从“事前公示管控”向“事中事后监管”的治理思路转变。

  从过往实践来看，备案价公示制度在其运行过程中扮演了双重角色。一方面，备案价公示为购房者提供了公开、权威的价格参考系，有助于降低信息不对称、规范开发企业定价行为；另一方面，在市场下行周期中，公开的备案价容易形成价格刚性，制约开发企业根据供需变化灵活调整价格的空间。珠海当前选择将备案价从公开转为内部管理，可视作对上述矛盾的制度回应。

  二、政策核心内容梳理

  本次政策调整的核心制度变革集中体现在上表所列的五个维度。其中，备案申报程序未作变动，表明政府对价格信息的获取和监控需求未发生变化，真正改变的是备案价信息的公开性及其对市场定价的锚定作用。备案价从“公示”改为“内部登记”后，其价格参照功能随之消失，企业定价约束由此显著放松。

  三、政策效应评估

  本次政策调整的影响可从多个维度加以评估。从积极效应看，其一，价格信号的真实性有望得以恢复。备案价不再作为市场参考价后，实际成交价将更纯粹地反映供需关系，价格发现功能有望修复。其二，开发企业经营灵活性增强，企业可根据项目去化进度、资金回笼需求等因素自主决策价格策略，减少行政约束对经营效率的损耗。其三，有利于加快库存去化，对于外围区域和产品竞争力偏弱的项目而言，获得了更大的价格调整自由度。

  与此同时，本政策调整亦存在若干值得审慎评估的方面。第一，备案价不公开后，购房者获取价格参考信息的渠道收窄。过往依托住建局官网进行的一房一价比价模式失效，购房者议价所需的信息基础被削弱，市场信息不对称程度客观上有所上升。第二，定价自由度提升后，不同区位、不同品质的项目价格策略可能出现更大分化，外围区域项目的价格调整压力更为突出，区域价格体系面临重构。第三，前期以较高备案价入市的项目，在备案价公示取消后其价格参照系消失，存量房价格可能面临重估压力。第四，开发企业定价行为的信息披露透明度若不足，可能引发消费者权益保护方面的问题。

  四、市场趋势分析

  综合来看，本次价格备案政策调整是珠海在房地产市场持续调整背景下推出的一项价格管理机制改革。该政策方向符合当前“让市场在资源配置中起决定性作用”的改革逻辑，同时保留了备案登记的监管底线，制度设计具有一定审慎性。其实质是将价格发现功能交还给市场主体，并与当前市场运行的新情况等紧密结合。

  当然，我们建议后续重点观察以下两个方面的市场演变：一是开发企业的定价行为是否保持理性，是否存在恶意降价或价格联盟等不当行为，尤其是珠海房价是否出现无序下降，进而引发市场预期的不稳定；二是市场信息中介机制（如房地产中介平台、第三方数据机构等）是否能够有效弥补备案价公示取消后的信息缺口，真正确保房价信息的公开、透明与真实。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进