[中房商学院]北京新"地王"与李嘉诚卖楼

  中房商学院韦华伟

  最近两件事很值得地产人思考，一个是北京农展馆的新地王，一个是李嘉诚卖地与王石“小心了”的风险提示。

  农展馆地块属于东三环CBD区域绝版地块，地块邻近农展馆内湖面，可以打造为面向全球的顶级住宅。竞拍时，经过61轮竞争，融创以配建27.8万平方米医院的条件胜出。按照7.3万元/平方米的楼面价计算，考虑建安、税费等，农展馆地块综合成本起码要到10万元/平方米，入市价格预计将创北京新高。融创方面预计，正常情况下，农展馆地块未来销售价格将超过15万元/平方米。农展馆地块规划面积5.9万元/平方米，预计可售房源在150套上下。

  北京会不断出新地王

  北京新地王会不断出现，用媒体的话说这个价格挑战了想象力，但我认为实际上这并不值得太过奇怪。

  作为国际大都市的北京，中心城区的土地价格会不断攀升，地王不断挑战人的“神经”，现在北京还采取“限购”，如果不“限购”，北京现在的房价可能天天在挑战人的“神经”了。对于政府来说，核心地块土地价值的最大化，无可厚非；对于融创而言，他要做的是顶级豪宅，就跟奢侈品一样。政府的责任并不是抑制房价，而是促进房地产的公平健康发展。政府对土地的有效供给、对保障房的建设才是核心职责。

  融创高调做地王与“老大”孙宏斌。

  但为什么融创如此大手笔？我们不得不看看融创的背景。

  首先，融创的创始人孙宏斌，熟悉地产业的人都清楚，他曾经是这个行业的“大佬”，“顺驰”神话的缔造者和毁灭者。关于孙宏斌其人，以“大胆”“豪气”著称。当年的顺驰成为房地产大起大落的代名词与负面案例，对于此，孙宏斌仍然不认为是失败。当年的地产调控，对于行业跑得太快的顺驰是灭顶之灾，但是包括今天的龙湖等众多房地产企业，也只是侥幸逃脱而已。“只要再撑一段时间，孙宏斌就会像2008年走到资金链边缘的许多企业一样，绝处逢生。”如今在业界叱咤风云的龙湖地产也曾徘徊在生死边缘，龙湖一位内部员工向记者回忆道：“2008年，龙湖几乎都发不出工资来，内部传闻称，高层已在谈收购，但后来‘四万亿’刺激计划一下子让龙湖活过来，飞速发展至今。”有时候，地狱与天堂就在一念之间。只不过，在顺驰的前世，“幸运”没有来到。

  多年以后，再谈起顺驰，孙宏斌冷静地说，中国MBA案例教学，几乎每个大学都有顺驰失败的案例，这挺荒唐的。“顺驰是有做错的地方，但也不全是不好，现在的高周转、招拍挂、现金流(管理)等，别人都是跟我学的。”

  鉴于顺驰当年在全国摊子铺得过快过大最后倾覆的教训，在区域战略上，融创开始坚持“区域深度聚焦”，只布局京、津、渝、沪、杭五大区域，缩短管理半径，在一线城市回暖的2012年，区域聚焦的策略让融创赚得盆满钵满。

  今天的融创，依然流淌着孙宏斌“大胆、豪气”的行事风格，虽然已有所收敛，但是骨子里的那种“王者的霸气”毅然清晰可见。孙宏斌说：“对我自己来说，没变的是理想、激情，变了的地方就是要讲究平衡，不走极端。但这并不意味着，企业不需要承担任何风险。承担风险和控制风险是一个矛盾。”

  正在快速成长的融创中国，目前账面上有超过100亿元的现金，销债率(销售额/净负债)接近2，几乎是行业的最好水平；2013年，孙宏斌要求融创更加重视现金流管理，融资的资金成本不能超过13%。他为融创定下了铁的纪律：在拿地时谨慎，绝不盲目争抢“地王”。但是今天融创以如此大手笔拿下北京新地王，我认为其有几个基本判断：

  一是断定中国房地产行业尤其是一线诚实高端物业的价值会不断攀升；二是断定政府不会出台更为眼里的房地产调控，即使出了诸如房产税等措施，但如果房地产行业形式不好拖累经济大环境，政府完全可以部分取消“限购”这种非市场化的政策来刺激楼市；三是融创虽然已经凭借这几年的快速发展成为国内一流地产商，但是需要一个大事件来宣告自己的“回归”，这次新地王事件实际上也是品牌的一次大提升。

  中房商学院以此来分析孙宏斌的此次大手笔，实际上不具有典型性，是个案，不能说房地产市场又要“井喷”了，实际上房地产行业市场目前正经历着“冰火两重天”的格局。说到这里，我们要看一下另外两位大佬的言行。

  李嘉诚是否看空内地房地产市场？

  8月29日晚间，李嘉诚的和记黄埔有限公司发布公告，拟以32.68港元的价格出售位于广州的西城都荟项目。而此前，“长和系”以60亿人民币的挂牌出售上海东方汇经OFC。加上早先被炒得沸沸扬扬的出售百佳超市，抛售这三大项目，预计将给“长和系”带来超过300亿元的现金。因此，王石在微博上提示，“精明的李嘉诚先生在卖北京(应为广州)、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

  李嘉诚为什么要卖内地的物业套现？是逃离还是战略转移？我认为我们不能简单地把李嘉诚作为一个地产商来看，他是一个投资商，他看中的是资产未来的价值而不管是什么资产。

  借助金融危机，欧洲已在近两年成为李嘉诚家族新一轮资产配置的重点。除了重磅投资的英国，以色列、爱尔兰、荷兰、奥地利、新西兰、澳大利亚、加拿大等地，都是李嘉诚帝国的身影。到目前为止，李嘉诚家族约半数公司资产已转移至欧洲，3年累计海外并购额高达1445亿港元。相比之下，在香港，李嘉诚3年内仅有两次参与并购。

  李嘉诚投资方向的战略转移是不是说明内在房地产市场已经风险太大了？我倒是不认可这个思路。李嘉诚是投资家，他目前考虑更多的是战略大方向的变化。李嘉诚以商人的独到眼光，嗅出了未来全球经济与政治的变化。近年来，李嘉诚家族由于长期垄断着香港电力、通讯等基础领域，使得有香港人戏称香港其实是李嘉诚的“李家城”。但近期，香港当局对于反垄断态度的进一步坚决，将令以李嘉诚等为代表的香港富豪财团受到重大冲击。另外，内在反腐败的坚决，也让李嘉诚看到一些商业上的不确定性，房地产市场已经步入高位，利润率下降，风险却显著上升，因此，投资更确定的“欧洲”市场，完全在情理之中。

  中国房地产市场正经历冰火两重天。

  中房商学院高级研究员韦华伟认为，目前中国房地产市场正经历着结构性行情。总的看法房地产行业在未来5年，仍然会平稳发展，房地产企业如果能够有效控制成本与现金流，仍然有不错的投资回报，但是在某些领域已经孕育了巨大风险。

  从城市布局来看，一线城市房地产市场仍然有很大的发展空间，但毕竟已经处于高位，房价如果控制不住，政府的公信力会受到挑战，所以是会维持平稳发展，盘活存量房是一个趋势；二线城市房地产市场可能会经历新一轮的上涨周期，因为中国新的产业布局与规划是打造城市群，缓解一线城市的压力，但这个上涨也不会是暴涨，至少不可能跌；三、四线城市，尤其是一些没有产业支撑或者产业过于单一的城市，房地产市场可能会孕育着比较大的风险，比如鄂尔多斯之类的城市；对于“城镇化”的概念，虽然火热，更多的指向三、四线城市，这个会跟土地流转改革放到一起探讨，不是简单的进行房地产开发，城镇化是一个涉及到农村土地流转、户籍改革、智慧城市、新农村建设、农业产业化、城市产业布局等一系列的问题，农民虽然变成“城里人”，但是没有产业的新城市很容易成为“空城”，如果贸然进行房地产开发无疑面临巨大的风险。

  从地产功能来看，目前商业地产的“遍地开花”正面临着同质化与过剩的巨大风险，商业地产本质上不是“地产”，是“商业”，不懂资本与商业运营，那商业地产实际上没有出路。商业地产除了模式定位、特色运营的问题外，还收到电商的强烈打压，连万达王健林都没有想好商业地产未来的趋势，对于三、四线城市的商业地产商而言，盲目投资的风险太大。旅游地产目前也是方兴未艾，但是中国人的消费水平、消费观念能否跟得上旅游地产的发展速度，还有待观察。旅游地产如果只是想做成“住宅地产”，成为家里的第二套、第三套住房，这个受限制条件还非常多。诸如“酒店”“酒店式公寓”等以休闲娱乐为特色的旅游地产项目，其运营能力对于地产商也是非常大的考验。(中房商学院远创咨询中心 韦华伟)