[国泰君安]土地改革对房地产之深远影响详解

  土地改革长远看，对于中国的经济、房地产都将产生深远的影响。

  我国目前在实践中探索的农村土地流转模式：主要有土地合作经营土地流转模式、宅基地换房及土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式三种。

  经济、制度双轮驱动土地流转。(1)农村城市贫富差距的缩小更将提上日程；(2)城市化；(3)农地管制制度；(4)土地市场发展。

  土地资本化是趋势和方向。其中具有代表性的做法有浙江省嘉兴模式、山东枣庄模式、成都温江模式、重庆模式。

  主要原则：规范城乡用地、控制建设用地指标、促进节约集约用地的城乡建设用地增减挂钩制度，将会长期化运行。

  从现有制度进展来看，实现农村土地与城镇土地的同权同价，进而达成自由交易短期内仍难以实现，作为前提条件确权工作为当前之重。截至2012 年底，全国农村集体建设用地累计确权发证率达94.7%。

  流转潜力：保守估计满足6 年城市建设用地需求。(1)假设农村建设用地中的8%可流转，可流转233 万公顷建设用地将使城市建设用地面积增加60%，满足未来6 年城市建设需求；(2)以农村、乡镇人均用地面积与城市人均用地面积差额的50%计算，可节约368 万公顷建设用地，占现在城市建设用地的94%，满足未来9 年需求。

  流转地区差异：经济发达的沪、京、粤、浙、京、苏、辽等地由于建设用地比重高且城市建设用地面积比重高，土地流转更具迫切性。

  土地流转意义深远，但预判推进的速度将是缓慢而又谨慎的，原因是若真正推开，其对中国整体经济、房地产市场将产生巨大影响。

  若土地流转真正开始推行，并开始试点转为住宅用地，则影响如下：(1)短期对于已持有一二线城市周边非住宅用地企业有利，其土地将升值。(2)短期将增 大拿地、投资，平缓地价、改善开发商在一二线城市的业绩报表。(3)长期将持续增加供给，对行业产生深远影响。(4)存在明显的地区差异，京沪等土地最稀 缺的城市最受益。

  受益标的：三种受益方式：(1)一二线城市的一级土地开发商：云南城投、廊坊发展、华夏幸福、中天城投、黑牡丹等。 (2)拥有一二线城市非住宅用地的企业：中华企业、上实发展、电子城，华侨城、招商地产，中粮地产、张江高科、浦东金桥、空港股份等。(3)若未来土地供 给加快、地价被平抑，快周转受益：如保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展等一二线龙头。我们重点推荐中华企业、电子城、招商地产等最受益公司。