[易居研究院]限制地王初见效 10月量价环比回落

  上海易居房地产研究院11月1日发布了《2013年10月份典型城市土地成交报告》。报告指出，10月，10个典型城市土地成交建筑面积2022万平方米，环比下降36.7%，同比下降17.3%；土地出让金收入689.6亿元，环比下降52.6%，同比增长28.8%；土地成交均价为3410元/平方米，环比下降25.1%，同比增长55.7%。

  易居研究院研究员朱光指出，由于前几个月土地市场消化较快，特别是上月成交达到年内新高后，在供应有所放缓的情况下，本月土地成交量有所回落。另外，政府严格限制地王也是成交回落的主要原因。但总体来看，土地市场还是保持着相对平稳态势。由于去年同期土地市场成交面积增幅快速上升，预计四季度土地市场成交面积增幅将进一步回落。

  从土地出让金收入看，本月土地市场交易量的下滑导致出让金也明显回落，但相比土地交易量同环比均下降的情况，土地出让金同比依旧呈现稳定的增幅，显示目前土地市场仍处于较为平稳的态势。预计四季度，随着市场整体持续平稳以及去年同期基数的上升，土地出让金收入同比增幅整体也将持续放缓。

  总体来看，10月10个典型城市土地成交量和成交金额均有所回落，但土地出让金与去年同期相比依旧呈现稳定的增长，反映出目前土地市场还是处于相对平稳的态势。从城市来看，一二线城市土地市场均呈现量价齐跌的局面，其中一线城市受到政策要求、市场供应以及土地质量等因素影响，土地价格出现大幅回落。

  一、10个典型城市10月土地成交量价齐跌

  (一)土地成交建筑面积增幅同环比均明显回落

  10月，10个典型城市土地成交建筑面积2022万平方米，环比下降36.7%，同比下降17.3%。

  从10个典型城市年初累计土地成交建筑面积增幅走势看，今年以来整体下行态势明显。前十月增幅回落幅度较前九月继续加大，主要是去年同期基数进一步上升。预计四季度，随着去年同期基数的上升，成交建筑面积增幅仍将呈现平稳下行态势。

  (二)土地出让金收入环比下降五成

  10月，10个典型城市土地出让金收入689.6亿元，环比下降52.6%，同比增长28.8%。从土地出让金收入走势看，今年5月以来整体呈现上行态势，特别是9月达到33个月以来新高，本月则大幅回落。从同比增幅走势看，本月同比增幅下滑明显，延续了今年以来的振荡走势。

  2013年1-10月，10个典型城市土地出让金收入为7008.8亿元，与2012年同期相比增长140.8%，较2011年同期增长38.3%。从历年同期情况看，今年前十个月土地出让金收入创造了历史新高。而与去年全年4397.7亿元的土地出让金收入相比，今年前十月已超过了2600亿元。

  (三)土地成交均价同比增长55.7%

  10月，10个典型城市土地成交均价为3410元/平方米，环比下降25.1%，同比增长55.7%，已持续13个月同比正增长。今年以来，土地价格整体呈现逐步上行态势，在9月份达到历史新高，本月则大幅回落。从同比增幅走势看，在连续三个月上升后再次回落。近期土地市场整体平稳，本月土地成交价格的回落一方面是国土部要求一线城市年内禁出地王，北京等地方的地王被频频叫停；另一方面，本月成交土地中工业用地成交占比有所上升也导致整体价格下降。预计四季度在市场和政策环境预期不变的情况下，土地成交价格仍会呈现高位盘整。

  二、一线城市土地成交价格同比增长110.9%

  10月，一线城市土地成交建筑面积为511.9万平方米，环比下降49.6%，同比下降34.8%；成交均价为5785元/平方米，环比下降15.8%，同比增长110.9%。本月一线城市土地成交量明显回落，仅高于今年3月份的年内最低点。成交价格虽也有所回落，但相比去年同期仍增长明显，价格整体仍处于振荡上升的态势。近期，一线城市土地市场受到供应以及政策因素等影响，市场整体趋稳。此外，成交地块质量的下降，也导致成交价格出现回落。预计四季度，一线城市土地成交均价整体将呈现盘整态势。

  三、二线典型城市土地成交量环比下降三成

  10月，二线典型城市土地成交建筑面积1510万平方米，环比下降30.7%，同比下降9%；成交均价2605元/平方米，环比下降25%，同比增长35%。本月二线城市土地成交出现回落，基本与8月处于同一水平。由于9月土地市场消化明显，10月供应相对放缓，因此造成10月土地成交下滑。同时，在一线城市成交大幅下滑的情况下，二线城市由于受政策限制相对宽松，土地市场整体表现也相对平稳。预计四季度二线城市土地成交量将保持平稳增长态势。

  注：本报告所有数据均来自CRIC，10个典型城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。

  执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 朱光

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