[克而瑞]董家渡地王背后的上海城市价值推理

  分析师：傅一辰

  备受瞩目的“董家渡地王”——小东门街道616、735街坊地块11月18日早晨终于出让。如舆论之前所预料，地王由中民投联合外滩投资、佳渡 置业以248.5亿元的总价、35392元/平方米的楼板价拿下，溢价率0.2%。整个竞拍过程仅持续了不到2分钟，这也让业内人士大呼“这戏看得不过 瘾”。但无论如何，地王如约出炉。我们有三点看法：

  第一，地王体现了上海的城市价值，市场有望借势提振。从自带规划出让，到在拍卖现场向媒体分发宣传资料，均 可以看出政府对该地块的重视程度空前。而从结果来看，董家渡地王的成交总价高达248.5亿元，仅次于2009年成交总价255亿元的亚运村地王，是“真 金白银”堆砌出的价值体现；最终竞得人中民投则绝非泛泛之辈：是首家“国字号”民营大型投资公司，由巨人网络、泛海控股、红豆股份、苏宁云商等59家民营 企业共同发起，如此多的资本界的“巨头”在上海联合投入重金，也足以体现上海的城市魅力。

  地王出让后，上海的房地产市场将再迎来一波热销。一方面，按照以往规律，每有地王出炉，必会对购房者产生一 定的心里暗示，加大购房者的买房决心，从而推动成交。另一方面，在930政策前后，大多城市调整了限购和限贷政策，上海尽管“按兵不动”，但不少项目开盘 和加推均热销；上周四，上海终于迎来了的普通住宅调整，更多的项目被限贷放松的利好辐射。政策、地王的双重利好叠加，在2014年剩下的1个多月，上海市 场有望迎来一波成交小高潮。

  第二，上海的优质地块具有稀缺性，吸引全国的资本加入竞争。董家渡地王所在的南外滩，位于浦西的黄浦江沿 岸，是上海最为核心的地段之一。南外滩金融聚集带分为滨江公共活动集聚带及金融活力带、董家渡金融核心地块、十六铺金融核心地块，其中董家渡金融核心地块 将形成以金融功能为主的城市综合体，重点吸引金融及相关行业总部入驻。董家渡地王的体量大，70万方总建面积中，只有12万的住宅，剩下的近60万方全是 商办，对企业有极高的资金要求，商业开发这一块的要求尤其高，中民投应已做好了长期投入和自持的准备。

  纵观上海今年下半年所推地块，尽管数量不多，但有颇多“精品”，地块位置优秀，拿地者来头也不小。从地理位 置来看，有位于黄浦(卢湾)、浦东、杨浦滨江的传统豪宅区，宅地稀缺的张江南，规划国际住宅区的大宁等；从拿地企业来看，有中民投、天安财险等资本大鳄， 有融绿、保利置业、方兴等传统大牌房企，有珠海华发、嘉宝等地方国企，也有旭辉、正荣、三湘、金隅等具扩张雄心的中型房企。来自全国的企业均砸下重金，对 上海的稀缺土地展开了追逐。

  第三，地王效应大，将带动周边住宅价格。地王是地段价值的体现，也会影响购房和投资者的心态，因此董家渡地 王的出炉必然会对周边项目产生积极影响。甚至地王刚拍出，已有周边项目借势打起了广告。我们认为，介于地块位于市中心，周边的房价原本就不低，因此大幅提 价的可能性不大，但“保值”的功能将进一步显现。受到董家渡地王影响的项目，力度从大到小依次为以下三类：1)位于地块周边，南外滩板块的项目；2)位于 南外滩南侧，卢湾滨江板块的项目；3)位于南外滩西侧，老西门板块的项目。

  综上所述，我们认为董家渡地王的出炉，对于上海市场的提振作用大于其本身的意义，房企应当利用好“地王效应”，把握推盘时机，抓紧2014年年底最后一个月市场窗口期进行针对性营销，冲刺年度业绩。