[克而瑞]上海单日土地成交106亿 两度刷新单价地王

  12月24日，上海10幅优质地块集中出让，包括5幅备受关注的前滩地块以及松江3幅、闸北1幅和青浦1幅。10幅地块最终全部成交，成交金额106亿元，其中5幅地块溢价率超过63%，两度刷新单价地王记录。

  核心地区地块遭热捧，两度刷新单价地王

  上海核心地区的土地向来备受市场关注，前滩作为未来的第二个陆家嘴，地理位置优越，发展前景颇为市场看好。今天成交的五幅前滩地块，尤其是纯宅地，让上海今天的土地市场着实火了一把，其中32-01和36-01号地块先后刷新了上海单价地王的记录。

  上午出让的32-01号地块，东至高青西路，南至晓会路，西至芋秋路，北至前滩大道，总建面积2.45万方，受到九龙仓、大名城、招商、新鸿基、华润等14家房企的激烈角逐，最终被格力联合体以16.14亿元的总价拿下，同时以6.58万/平米的楼板价成为了上海单价地王。但没想到单价地王的“桂冠”短短几个小时就轻松易主，下午出让的36-01号地块凭借6.66万/平米的楼板价再次刷新了上海的单价地王记录，地主则为深耕上海的三湘，同时该地块需要配建5%的保障房，扣除之后楼板价高达7.01万/平方米。除了两个地王地块之外，另一幅纯宅地也被格力以5.39万/平米的楼板价、93%的溢价率竞得。

  目前前滩周边唯一的高端住宅在售项目合生前滩一号的销售报价在5.45万/平米，而今天前滩成交的三幅宅地土地价格已经接近、甚至超过该价格。从地块的地理位置、土地价格、2-2.5的容积率来看，项目未来必须打造高端产品，售价超过9万/平米才能盈利。这么高的价格到时候能否被市场接受还很难说，从目前周边项目的情况来看，未来去化还是存在一定的压力的。

  除了前滩3幅纯宅地溢价特别高导致最终平均楼板价过高之外，今天成交的其余7幅地块，土地价格都相对比较合理，未来存在较好的盈利空间。其中，万科以22%的溢价率、1.10万/平米的价格拍得松江大学城西侧纯宅地，地块周边三年内暂无土地出让计划，极具稀缺性，项目入市面临的竞争力不大。

  一线市场回暖、企业补仓，上海土市迎来小高峰

  近期一系列的政策利好，使得市场行情发生变化，一线城市明显回暖。政府顺势加大推地力度，加上企业在一二线城市的补充需求强烈，使得上海土地年末迎来了一个小高峰。但是全年来看，受整体市场的影响，总土地成交规模有所下降。截至2014年12月24日，上海全年经营性用地成交金额为1621亿元，较去年全年2164亿元的土地成交金额减少超过两成；平均楼板价9752元/平方米，较去年全年上涨了18%。此外，本周上海还将有17幅地块出让，起始总价为47亿元，预计全年土地成交金额在1700亿元。

  从月度成交情况来看，年初延续2013年土地市场的火热，作为“地王”集中营之一的上海当仁不让出让多幅优质地块，土地市场一派欣欣向荣之景，方兴地产以101亿元的高总价拿下闸北大宁双料地王更是将年初的上海土市推向高潮。此后受整体市场下行的影响，房企拿地积极性受创，政府推地节奏放缓，二三季度的上海土市也陷入平淡，但兼备市场成熟度高、风险小等多重优势的上海依然上演着地王频现的场景。5月平凉街道18街坊这一重磅宅地的一经推出就吸引了所有人的目光，最终溢价37%以39264元/平米的高价成交，7月份黄浦区五里桥地块又以近6万/平米的楼板价问鼎上海最贵宅地。此后，伴随四季度而来的“930政策”、降息等一系列利好政策无不在刺激着市场，上海土市也随之回暖，11月土地市场成交金额飙高，单月土地成交金额高达355亿元。虽然仅董家渡地块的成交就有248.5亿元，但这幅“巨无霸”地块的顺利成交本身就说明上海市场的消化能力依然极强，房企对上海后市仍持乐观态度。

  总体而言，今天的土地市场是上海土市回暖的一个缩影，上海土地市场将携着这股暖意进入2015年，为2015年开一个好头。但是企业在一线城市拿地还是要保持理性，不能过于激进。