[中房研协]1月土地市场继续降温,部分房企拿地经营风险凸显

2017-02-08 09:27:54

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-02-08
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:中房研协

  导语: 2017年起,货币政策将维持稳健偏中性,在加强购房信贷资金监管的同时,土地竞买资金来源监管将会更加严苛,同时热点城市土地供应是否增加是个变量,落实中央经济工作会议的“合理增加土地供应“要求不可能立竿见影。此外,在房地产市场环境已然发生变化的情况下,楼市调控的收紧将一定程度作用到土地市场上,今年土地市场预计更加平稳,不会重复去年的波动走势。资金驱动性的土地市场高热局面有望逐渐趋于理性,地王数量也将回落至正常水平。

  年初土地市场呈现降温趋势,除少数热点城市外,整体土地溢价率基本平稳

  在2016年各地土地收入井喷后,2017年年初土地市场降温趋势已经开始出现。随着去年四季度全国主要城市陆续出台楼市调控措施,2017年1月份,全国土地市场相比去年四季度继续降温,单宗成交额达10亿元以上地块合计仅61宗,在超过10亿元的地块中,溢价率超过100%的更是只有17宗,去年楼市最为火爆的几大城市,土地成交溢价率明显降低,一线城市中深圳、上海的地块成交溢价率也均明显低于2016年平均水平。

  土地出让的约束与限制条件越来越多,是导致土地市场数据降温的主要原因。包括北京、深圳成交的数宗全限价或持有出租住宅用地,大部分城市为了避免地王都针对土地加大了限制条件。从市场预期看,在严格的政策约束下,出现地王的概率越来越低。

  分城市看,1月份卖地超过100亿元的城市仅有5个,其中最高的武汉卖地收入为278.8亿元,合肥为242.28亿元,杭州为159.69亿元,郑州为124亿元、温州为111.37亿元,全部为二线热点城市。值得注意的是,部分二线城市仍然集中出现了土地高溢价情况,这在合肥和南昌两地最为明显。以合肥为例,在17宗溢价率超过100%的10亿元以上地块中,合肥占据了9宗,溢价率前6的地块中,合肥独揽5宗,溢价率第一的地块(357.75%)也出现在合肥。显然,合肥相关部门的限购政策和当地出现的房价下滑趋势,仍未阻挡房企的拿地热情。

  对此,1月份高溢价地块主要出现在合肥,一方面是当地加大了土地供应,另一方面则是房企在一线城市几乎无地可拿,而二线热点城市未来的城市建设仍有较大的发展空间,因此即便土地溢价率较高,也只能先拿了再说,短期内能保本就可以。

  不过,业内人士指出,2017年各地楼市政策依然会持续收紧,特别是对土地出让的各种约束。而随着住宅销售趋冷,将导致2017年整体土地市场相比2016年下半年出现部分降温的现象。

  部分房企拿地热情不减,或面临经营风险

  另一方面,虽然整体土地市场降温明显,但是去年销售业绩纷纷创下新高的大型房企,进入2017年却并没有降低拿地热情,包括万科、保利在内的20大房企,1月份的拿地金额便超过了千亿元。对此,有业内人士指出,大型房企为了保持销售规模上的增长,即便地价高企牺牲利润率也要拿地发展,而地价的高低也会直接传递到房价上,因此控制房价的根本之一便是限制好地价。

  根据中原地产研究中心统计的数据显示,在受春节影响的2017年1月份,包括万科、保利在内的20大房企,拿地金额依然达到了1117.26亿元,平均拿地成本为9654元/平方米,相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上涨了38.6%。

  对此,业内人士称,2016年大型房企在销售面积与销售金额上均创下新高,同时最近一段时间整体信贷政策仍属宽松,大部分房企发债成本较以往明显下降,最低甚至仅在3%左右,这也导致了房企补充土地的积极性较高,即使在调控影响下,主要城市土地依然未出现流标等明显的降温现象。

  值得一提的是,逆周期拿地确实可以帮助企业快速发展,但这关键要看未来市场的走势,部分高价拿地的企业,如果1年至2年时间里拿地区域房价上涨不能超过50%,那么这些项目都将面临入市难题,巨大的成本压力也将增加企业经营的风险。随着楼市调控开启,很多企业面临压力,特别是在调控城市内拿地多的企业,很可能面临市场全面限价、限购的影响。且房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中,如果这些城市调控政策继续加码,将导致上述房企的销售在未来面临巨大压力。

  此外,虽然2016年房企的资金成本明显下调,但土地成本明显上涨,这些都影响了企业的利润率,行业内普遍存在增收不增利润的情况,这表明房地产企业的盈利能力大幅下调。从2016年上半年A股房企的半年报平均利润率看, 135家房企的净利润率只有8.15%,这也是该数据首次跌破10%大关。

  在利润下调的情况下,预计将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而房地产行业的竞争也将越来越激烈。面对核心盈利能力下滑、财务风险的加剧,目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩,但这两方面的发展终究会遇到瓶颈,房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续,对于房企来说,那些三、四线城市布局较多的企业,可能将持续面临去库存的难题。
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