[克而瑞]限价下"地王"难产，市场供应难题该如何破局

  21日，住建部等三部门召开了部分省市房地产工作座谈会，再次明确了楼市“房住不炒”的定调，提及保持调控政策稳定性、加强金融监管、加大供应、打击炒作等多个方面,调控的层层升级也旨在缓解当前诸多城市楼市供需失衡的矛盾。

  然而事实上，从土地出让到房源供应尚有时间差，今年的新增房源主要倚仗去年和前年获取地块能否顺利入市，2016年堪称是“地王年”，全年产生了超340宗单、总价地王；时至今日，去年那些高价拍下的地王现状如何？我们选取了热门城市的50个典型地王项目展开了分析。以此一窥当前乃至明年热点城市供求关系的真实状态。

  14宗“地王”尚未开工，开发商忌惮“限价”观望为主

  据CRIC统计，目前50宗地块中有14宗尚未开工，主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，其中不乏2016年上半年便成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间已达一年以上。

  具体来看，14宗地块中仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续，相较于平整地块而言，开发周期较长，典型代表如南京栖霞区NO.2016G58号地块和深圳光明新区A646-0059地块。多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致，事实上，这些地王项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块，拿地楼面价38960元/平米，目前区域最高限价标准为40000元/平米，若此时入市基本无利润空间可言。

  29个“地王”已开工未开盘，延迟入市“博弈”市场

  据CRIC统计，目前50宗地块中近60%处于已开工未开售阶段，整体地王项目的开发速度还是较为缓慢的，排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，还有一些项目选择了延迟入市，究其原因，无外乎以下几点：

  今年以来楼市调控不断升级，“四限”范围力度持续扩容，整体市场下行趋势也较为明显，尤其是政府区域“限价”政策的出台，对房企即将入市的地王项目冲击不小。以东莞颐和翡翠花园为例，虽然目前处于已开工状态，但预计2018年5月才会入市销售，目前区域限价标准为20000元/平米，远低于房企拿地楼面价25264元/平米。

  因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。以合肥葛洲坝中国府项目为例，拿地楼面价为22103元/平米，目前周边项目在售均价也仅为22000元/平米，房企的入市积极性显然不高。 

  融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度受到了影响，尤其是针对部分区域性的中小企业；而地王项目开发无疑需要高成本投入，资金不到位造成工期拖延也在一定程度上延缓了地王项目的入市。

  已开盘“地王”项目定价普遍紧贴区域“限价”，且去化表现平平

  从已开盘的7个地王项目来看，大体呈现出以下几大特点：

  基本都依据区域或板块政府限价来销售，但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目（北京绿地•海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府）的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为44600元/平米，与此前拿地楼面价42561元/平米相差无几，基本已毫无盈利空间。

  多数地王项目入市，去化表现平平。因地王项目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高净值人群，在整体楼市调控趋紧的背景下，销售情况一般；以杭州首开金茂府为例，于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。

  当前供需矛盾短期难以扭转，加大平价地供应方能“破局”

  总体而言，自去年以来的楼市紧缩调控未来仍“不松劲、不歇脚”地维持较长时间，政策效果已经在市场供求方面有所反应。

  一方面地价上升已经成为普遍现象，虽然今年以来“地王”已不常见，但在一、二线火爆成交、土拍市场竞争异常激烈，地价水涨船高之后，三四线城市又成为新的战场，300城平均地价相比年初增长105%，平价或低价地在后期出现的可能性也将微乎其微，这无疑预示着未来房价必然要再次上涨，

  另一方面从土地到住宅供应的转化来看却并不乐观，主要是政策强行施压的效果。政府在严格控制入市项目的价格，企业推盘积极度不高，这些都导致了核心一二线城市的新增供应大幅下降，据CRIC统计，上海2017年1-10月的新增供应不足400万方，“金九银十”不再，成交量逐月下滑的趋势更为明显，从目前的政策指向来看，这样的“低迷”还将持续一段时间。

  在我们看来，“一涨一跌”带来的供需矛盾激化在短期内很难扭转，“破局”之道在于加大平价土地的供应，具体可从以下几方面着手：

  可酌量增加远郊区域、非中心区域的其他市镇低价宅地供应。倘若这些住宅用地能形成有效供应，不仅有助于平抑房价快速上涨预期，更有助于加快这类非中心市镇开发建设。

  需应继续增加中小套型比例，将供应套数作为规划指标的重要组成部分，不仅要增加90平方米以下住宅比重，而且要增加70平方米以下住宅比重，增加住房套数。

  可以调整规划，适当提高远郊区域住宅土地容积率，提高单位土地住宅供应套数。