[中房研协]2016年地王现状：只有一成地王入市，盈利有限

  导读：2016年被业内称为“史上可怕的地王年”。这一年，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市，全年诞生了超过350宗单、总价“地王”，并且绝大部分都分布在一二线热点城市，又以一二线城市最为集中，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交总价均超过了800亿元，合肥的地王幅数更是达到了32幅。2017年临近年末，目前调控政策升级的大背景下，2016年那些备受关注的高价“地王”，一年过去，开发进度到底如何？后续是否会有更严厉的政策出台呢？

  “控房价”下 ， 部分项目尚未开工

  一般而言，开发商从拿地到销售周期可以控制在6～8个月，高价地可能稍微缓慢一些，但高周转依然不成问题。但2016年的“地王”项目，从土地到住宅供应的转化却并不乐观。克而瑞调查2016年50个典型“地王”后发现：仅有7个项目已经入市，29宗土地已开工但未开盘，另有14宗尚未开工。

  在样本地块中，共有14宗尚未开工，并主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，其中不乏2016年上半年成交的地块，如苏地2016-WG-26号、厦门2016第021号同安区2016TP02等，闲置时间已达一年以上。

  一级开发迟缓并不是“地王”们动工较慢的主要原因。14宗地块中仅有4宗出让时涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续，有开发迟缓的客观原因。大多数地块还是因为开发商观望所致。事实上，这些地王项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市也是2017年政府“控房价”的重点，板块“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块，拿地楼面价38960元/平米，目前区域最高限价标准为40000元/平米，按此价格不亏本几无可能。

  36个开工“地王”中，仍有八成尚未开盘

  即便是已经开工的地王项目，却突然集体患上了“拖延综合症”。

  来自克而瑞的数据显示，2016年50宗“地王”中，近60%处于已开工未开售阶段，整体地王项目开发速度较为缓慢。排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，一些项目选择延迟入市的原因有几点：

  一是当前楼市整体下行趋势较为明显，尤其是政府区域限价政策的出台，对房企即将入市的“地王”项目冲击不小。以东莞颐和翡翠花园为例，虽然目前处于已开工状态，但目前区域限价标准为20000元/平方米，远低于房企拿地楼面价25264元/平方米。

  二是在“地王”成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。如合肥葛洲坝中国府项目为例，拿地楼面价为22103元/平方米，目前周边项目在售均价也仅为22000元/平方米，房企的入市积极性显然不高。

  三是由于“地王”项目开发无疑需要高成本投入，但今年融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台，使得房企资金回笼速度受到影响，资金不到位所造成的工期拖延，也在一定程度上延缓了“地王”项目的入市。

  已开盘项目盈利空间有限

  由于政府限价销售，已开盘的“地王”项目，盈利空间也并不是太好。

  据克而瑞调查，50个典型“地王”，目前仅有7个项目已经入市。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目（北京绿地•海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府）的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为44600元/平方米，与此前拿地楼面价42561元/平方米相差无几，基本已毫无盈利空间。

  克而瑞研究发现，多数“地王”项目入市，去化表现平平。因“地王”项目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高净值人群，在整体楼市调控趋紧的背景下，销售情况一般。杭州首开金茂府2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。定位高端项目的“地王”们，得益于产品溢价能力高和客户价格敏感性低，可能还能获得“平平”的业绩。但“地王”不都是“楼王”，还有不少是城市新兴板块的中低端、刚需项目，如果以地王价格做这类高周转项目，那风险才是最大的。

  现在来看，大多数地王可能都要折戟，“地王”可能会成为房地产当中亏本的代名词！

  调控将更加严厉

  7个项目已经入市，29宗土地已开工但未开盘，另有14宗尚未开工，这意味着有43宗土地项目未入市。对于开发商而言，6~8个月从拿地到开盘不成问题，如今一年过去了，为何只有7个项目开盘？说严重一点，这就是囤地。意味着一旦开发商囤地、捂盘事件得到核实，将会有新一轮的惩罚性和监督性调控措施出台。至少会有督促开发商加快开发周期，增加短期住宅供应量的举措。倘若如此，将对市场产生重大影响。

  首先是对开发商。开发商将面临巨大的压力，尤其是一些实力不足却加杠杆拿地的企业。土地开发需要非常高的成本，何况地王。若政府给这些囤地的开发商下通牒，50个地王中估计会有部分项目会亏损，更多的项目收益会大打折扣。地王的拿地成本高，开发成本高，而销售价格按照新规规定，必须与周边同级别的项目价格相近，挤掉了开发商一大笔收益。高杠杆拿地的开发商很有可能扛不住，被大开发商吞并，地产行业又将进行一轮洗牌。政府或许也会酌情处理，暗中通过税收优惠对开发商进行一定的补偿，以稳定市场情绪。但这也只能稍微减少这些拿了地王的开发商受损程度，没法改变收益受损的事实，部分开发商甚至会亏本。对市场将会起到以儆效尤的作用，有利于房地产佳康发展，减少囤地、捂盘现象。

  其次对市场以及房价也会产生一定的影响。不仅会加快这50个地王开发商的开发速度，也会督促全国所有开发商的缩短楼盘开发周期，速度一旦加快，从时间上来看，明年年初房地产市场的新房短期供应量会增加，捂盘现象减少，能进一步平抑、稳定房价，减少哄抬房价的现象。

  （本文来源： 丁祖昱评楼市、中国房地产报等）