[中房研协]50城土地储备连涨12个月，有助于缓解未来库存不足压力

  导读：土地供给节奏影响着商品房市场的走势，城市土地储备规模决定着城市潜在房屋供应量，进而影响商品房预售规模。 截至2017年10月，易居监测的50个典型城市土地储备面积为66028万平方米,环比增长3%，同比增长15%。部分热点城市当前土地供需比较活跃，带来了土地储备规模的整体上升，有助于缓解部分城市未来库存不足的压力。

  一线城市土地储备10月份首现同比增长

  根据易居房地产研究院发布的最新数据，截至2017年10月，监测的50个典型城市土地储备面积为66028万平方米，环比增长3%，同比增长15%。从数据上看，土地储备规模的同比增幅已保持了连续 12 个月的同比正增长，且增幅有扩大的趋势。不过，从横向看，当前土储规模依然偏低，大体相当于 2015 年 6 月份的水平。

  从城市分类来看，10 月份 50 个一线、二线、三线城市土地储备规模分别为5179、45391 和 15457 万平方米，环比增幅分别为 9%、0%和 10%，同比增幅分别为 6%、9%和 38%。

  对于一线城市来说，在过去 35 个月中土地储备规模始终保持了同比下跌的态势。而在今年 10 月份首次出现了同比正增长。该数据的信号意义在于，一线城市近期持续供地，正释放了积极的效应，这有助于 2018 年形成相对充裕的房源。

  而对于二线城市来说，土地储备同比增幅曲线抬头更早，目前已出现了连续11个月的同比正增长现象，这和二线城市此前楼市较为火爆的因素有关。

  而三线城市的土地储备，当前已保持了连续 16 个月的同比正增长现象。三线城市2016 年以来受益于房屋销售市场的火热，直接带来了地方政府积极供地和房企的积极拿地现象，因此土地储备规模也出现了明显的增长。

  报告的数据也证明了这一点。从数据看，土地储备同比正增长幅度处于前列的均为三线城市。增幅领先的湖州、中山和无锡，同比增幅更是分别高达 184%、172%和131%。报告称此类城市房屋销售总体不错，且属于三大城市群中的重点三线城市、土地投资价值受认可，所以土地储备规模会有相对明显的上升。

  土地去化周期：城市分化差异巨大

  报告显示，若按照当前商品房销售的节奏，10 月份全国 50 个城市土地储备去化周期为 16 个月，相比 9 月份的15个月有所增加。这个周期相当于2015 年 7 月份的水平，虽有反弹，但依然偏低。

  分城市看，10月全国50个一线、二线和三线城市土地储备去化周期分别为16个、16个和18个月，相比9月14个、15个和15个月的数值，有明显的增长。

  横向对比来看,三线城市的去化周期相对较高。第一是此类城市当前供地和拿地较为积极,土地储备规模上升比较快。第二是对比过去几个月相对火爆的商品房销售行情,当前销售数据略有降温。从后续市场风险来看,要警惕三线城市楼市降温所带来的土地储备去化周期增大的风险。

  不过分城市来看，土地储备去化周期分化现象严重。最近楼市表现较好或者近年供地规模小的三线城市，普遍去化周期较小，如沈阳的去化周期只有4.6个月。而一些土地交易较为活跃，而房屋销售市场的火爆阶段开始过去的城市，则土地储备去化周期偏高，如肇庆已高达67.8个月。

  市场预判：从土储到可售房源的转化速度或加快

  10 月份全国50个典型城市均出现了积极供地和拿地现象，去化周期随之拉长，有利于缓解库存不足而导致的抢房现状。随着土地储备规模上升，从土地购置到可售房源乃至上市预售将加快，增加更多房源供给。

  值得关注的是，当前国土资源部正积极部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州。检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。

  随着土地储备规模的上升，未来加快土地储备到可售房源或库存的转化速度将变得极为关键，未来一些土地储备规模较高、开工和建设较为懈怠的城市，无疑会加快新房供应速度，并抓紧形成有效的、充裕的可售房源。从目前调控趋势看，发债等渠道还有可能继续收紧。另外，人民币汇率波动对房地产市场的影响将加大。在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大。预计一些房企在未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，这也要求其加快销售回笼资金。   

  （本文来源： 易居研究院、中房网等）