[克而瑞]中国房地产土地市场2017年12月简报

  本月视点：年末迎成交高峰，三四线城市继续量价齐升

  年末是土地市场传统高峰期，12月份土地市场成交规模持续小幅度攀升，成交面积、总价以及均价环比均有不同程度的上涨，其中一线、二线城市供应持续增加，土地成交量维持高位，均价环比回落，三四线城市仍是土地市场的绝对主力，量价齐升；相比去年同期，12月土地成交规模有所回落，今年下半年以来市场持续放量，年末土地市场的高峰已无往年显著。

  1.成交：成交规模再度提升, 年末土地市场高峰持续

  在11月土地市场成交规模大幅提升的基础上，12月市场成交不减，CRIC监测的300城经营性土地成交3102幅，环比上涨10%；成交建面24145万平方米，环比上浮13%，但对比去年同期下滑16.1%，成交总价5246亿元，环比上涨24%，同比小幅下滑4.2%，12月市场总体表现为小幅度的量价齐升；土地成交均价小幅回升，本月成交均价2173元/平方米，同、环比分别上涨14.3%和9%；从各能级城市占比来看，本月各能级城市占比变动不大，三四线城市成交土地建筑面积占总成交的8成左右，二线城市占2成，一线城市占比仅有3%。年末是土地市场的传统高峰期，整体成交热度小幅回升，主要原因为部分企业在年末为完成指标、冲业绩需求，加快拿地速度；武汉、长沙本月均有限价地块由于竞拍激烈遭到“熔断”，天津于12月11日更新基准地价，住宅用地的基准地价为15800-880元/平方米，比原本5980-850元/平方米的标准大幅提升，热点城市整体的土地价值仍是受到认可。

  溢价率方面，12月土拍土地平均溢价率24.2%，环比上升1.3个百分点，仍处于低溢价运行状态，年末土地成交量增加，理性程度不减。一线城市本月溢价率再度小幅下降1个百分点，仅为4.9%，除北京几宗综合地块溢价率较高外，其余三城均有大量底价成交地块；二线城市本月平均及溢价率也再度下跌4.6个百分点，平均溢价率16.7%，三线城市平均溢价率39.5%，环比增加5.8个百分点。

  2、分布：各能级年末环比持续增加，一二线城市量涨价跌

  分能级来看，一线城市成交建筑面积624万平方米，同、环比分别上涨40%和24%，达到两年以来一线城市最大的月度成交量，本月出让的涉宅用地共25宗，其中超过半数为共有产权房用地或动迁安置房用地，一线城市目前土地出让为保障性用地为主，除北京本月仅成交94.51万平方米以外，上海、广州和深圳本月成交建筑面积都超过了150万平方米。深圳以199.98万平方米的总成交建筑面积位列第一，成交的4宗地块均为商办地块，其中3宗位于南山区、1宗位于龙岗区，南山区3宗地块分别由万科、腾讯以及恒大底价竞得，龙岗区地块体量较大，且规划有600米超高层建筑，该地块开发完善将带动龙城板块价值整体进一步提升；其次广州成交建筑面积达170万平方米，共成交2宗商办地块和3宗住宅地块，商办地块分别位于珠江新城和国际金融城板块，属于城市核心区域，住宅地块则全部位于相对远郊区域，由于地块属性已经区域位置较远，广州本月地块也全部低溢价成交；上海本月成交的所有地块均为安置房用地及租赁用地，共16宗，建筑面积160万平方米，北京在第二季度以来持续大幅放量后本月成交94.5万平方米，仅有6幅地块，环比降幅较大，富力竞得延庆区1宗共有产权房用地，溢价率67%，在本月一线城市成交中溢价率最高，楼板价接近万元，金隅本月在京落下2子，分别位于房山区和昌平区，其中昌平地块为金隅、北辰联合竞得，成交溢价率44%，刷新了昌平区的最高成交楼板价纪录，整体来看北京的土地市场在一线城市之中竞争最为激烈。

  二线城市本月成交面积4856万平方米，环比上涨33%，同比跌落20%，在各能级中环比涨幅最大，在成交量上浮近3成的基础上，成交总金额环比涨幅为31%，同比减少21%，土地市场成交单价基本维持稳，本月成交均价为3942元/平方米，同、环比均下降1%。本月二线城市中武汉本月市场最为活跃，成交建筑面积达到599万平方米，共成交32宗地块，首宗大学生公寓地块成交，该地块不得建造成套住宅，而要建成用于面对留在武汉工作、创业的大学毕业生的公寓，也是武汉在“抢人战略”中的重要一环，其他城市中成都、长春分别成交484万平方米和410万平方米，长三角热点城市中南京本月最为活跃，成交229万平方米，溧水推出2宗打包出让的商办+住宅地块，最终由于无房企报价而流拍，虽然属于南京，但是溧水位置偏远，商办市场持续看淡，同时作为首批租赁试点城市之一，南京27日成交首宗租赁地块，未来将打造自持型租赁公寓并且纳入人才安居计划，南昌也成交了首宗租售并举地块，且只能定向销售给指定人才，各城市之间的“人才大战”相继打响，从整体成交分布来看，二线城市中整体来看中西部的城市成交量持续高于东部。

  三四线城市本月成交建筑面积18665万平方米，占总成交的78%，占比环比小幅下降3个百分点，但仍维持在8成左右水平，总成交金额为2509亿元，土地成交均价1344元/平方米，土地价格同环比分别提升26%和19%。重点关注的三四线城市中，本月成交量最大的城市为昆山，成交建筑面积达到110万平方米，共成交7宗涉宅地块，有4宗地块溢价率都在30%以上，花桥镇商住地块成交楼板价达到16312元/平方米，其次漳州、东莞成交量也较大，与二线城市不同，重点监测的三四线城市中东、南部市场更为活跃，东部热点城市的辐射作用较为显著。

  本月土地市场整体来看是量价齐涨的，但具体到能级仅有三四线城市的成交均价环比上涨，一线和二线城市价格持续回落，年末许多城市加大土地供应力度，南京、福州等市都有大量土地供应，但相比去年年末成交量已经较大幅度回落，预计1月份市场仍有余热；月初国土部发文表示将信息化土地供给利用监管平台，土地信息进一步透明化，防止土地浪费，济南国土局21日发布通告称将严惩土地挂牌中的恶意串通行为，土地市场的规范化仍在持续落实中。

  3、重点地块：总价榜首达一年以来最高，单价榜单整体下调

  12月份，总价榜单中入榜门槛及榜首地块总价环比分别上浮4%和178%，且榜首地块总价达239.43亿元，全年最高，为深圳龙岗区大型商办地块，地块由世茂地产底价竞得，地块规划要求建设600米超高层建筑，打造深圳又一新地标，同时地块也成为深圳有史以来总价第二高地块；门槛地块为武汉洪山区商住地块，地块总建筑体量为42.6万平方米，由武汉阳光万悦以溢价率53.98%竞得，成交总价38.65亿元，楼板价9074元/平方米。

  单价榜单方面，本月地块成交单价持续低位，榜首地块为北京昌平区北七家镇住宅地块，地块位于北五、六环间，发展潜力较大，也吸引了较多的开发商参与竞拍，最终由金隅+北辰联合体以最高价竞得，成交楼板价38025元/平方米；门槛地块为福晟地产竞得的福州仓山区商住地块，成交楼板价21614元/平方米，溢价率达到20.04%。

  深圳12月6日成交一宗商办用地，地块位于深圳龙龙岗大运新城的核心商务区，总建筑体量高达135万平方米，其中规划要求建设一幢600米的超高层建筑，最终由世茂股份以239亿元底价竞得，楼板价17834元/平方米，成为深圳有史以来总价第二高地块，同时也是今年总价最高地块。

  该地块所处区域为龙岗大运新城的核心商务区域，从地块规划来看，600米超高建筑将成为深圳新地标，且同时地块超大型综合体的建成将大幅提升板块价值，将成为深圳市未来发展的热点板块，目前来看，地块位于地铁3号线龙岗线爱联站西侧2.5公里，距离龙岗区中心区域约4公里；从地块周边配套来看，主要为住宅小区、学校以及中心体育馆、龙城公园，配套类型齐全，且居住氛围已经成熟，该地块内含商业、办公、酒店、公寓等综合性质的用途，其中商业部分需要整体自持，其他用途的物业也将要自持10年，意味着世贸需要在该项目上投入较大力度进行打造，地块的高总价以及未来的自持运营都对企业的财务要求极高；未来打造成熟后片区的商业配套等级将大大提升，对周边房价有一定的提升作用，目前周边在售住宅项目主要为佳兆业未来城及京基御景中央，销售均价在4.6-4.8万元/平方米，属于深圳市房价的洼地。

  年末土地交易尾声，北京昌平区迎来1宗单价地王的成交，昌平区北七家镇综合用地出让，吸引了中铁、龙湖等知名房企以及金隅+北辰、碧桂园+葛洲坝等联合体参加，最终由金隅+北辰联合体以最高价64.8亿元竞得，溢价率达到44%，由于触及最高价格，需要自持比例为3%，成交楼板价38025元/平方米也刷新了昌平区成交地块的最高楼板价。

  该地块位于北五、六环间，临近京承高速，距离昌平区核心地段距离较远，周边两公里内暂无地铁规划，最近的地铁站点为约3.5公里以外的5号线天通苑北站，规划中的7号线北延段未来科技城南站也距离地块有3公里的距离，整体来看出行主要依靠自驾，公共交通便捷度不高；目前地块周边主要以住宅小区为主，居住氛围已经较为浓厚，此外东侧有国核软件技术中心、未来科技城等人才聚集地，是片区人口导入的主要来源，商业、医疗、教育资源则尚未跟上，配套等级较低且数量较少，但未来发展潜力较大。周边目前主要在售项目为翡翠公馆和北京壹号庄园，12月成交均价分别为61435元/平方米和60813元/平方米，而本次金隅北辰地块商品房最高限价55650元/平方米，均价不得超过53000元/平方米，低于市场价格，未来入市去化不成问题，但加之部分自持要求，房企盈利空间被压缩得较小。

  4、综观：年末迎来成交高峰，一二线持续理性三四线地价回温

  年末土地市场迎来成交高峰，一线城市主要以商办、租赁和安置房用地的成交为主，总体来看虽然成交量显著上涨但未来商品房供求关系仍然紧张，三四线城市地价低位回温；随着部分热点城市的楼市拐点到来，土地市场也将面临较长期的调整，在政策持续收紧、土地结构调整的情况下，预计2018年1月成交规模将有较为明显的回落。