[国泰君安]一边成交高增一边流拍,土地乱象还是真相

2018-08-10 15:35:49

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-08-10
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:国泰君安

  土地价格确实在跌,龙头拿地强度也明显下滑,中小企业拿地在增加。年初,我们在《定价权周期》报告中提出观点,由于目前龙头企业的在手库存去化周期都在 4~5 年,因此会降低自身的拿地强度,而非龙头企业的资金实力不够雄厚,最终会导致土地价格下行。从目前的实际情况来看,龙头拿地强度大幅度下降,同时土地溢价率大幅度下行,流拍率大幅度上行。此前,市场认为,溢价率和流拍率上行是因为地方政府在上调底价,控制地价,那么,这样的情况在实际成交价格绝对下跌的背景下,需要重新进行审视。

  拿地总量并没有下降,依然保持高增长状态,但即便如此,土地成交面积依然小于商品房销售面积。 截止 6 月底, 300 城住宅用地成交面积为 1.8 亿平方米,假设容积率为 2.5,则总计有 4.5 亿平方米规划建面,再假设这部分占全国比重为 80%,则总计土地成交为 5.6 亿平方米,但上半年住宅销售面积达到了 6.7 亿平方米。也即,目前依然处于土地去库存状态当中。我们认为,部分中小企业通过出售项目的方式,将土储转移到龙头企业之后,依然存在补库存需求,因此体现为龙头拿地减少、中小企业拿地增加的局面。

  但历史上从来没有出现过,拿地增加、价格下跌的情况,这不符合房地产金融属性的规律。 由于房地产市场和货币环境高度相关,而对于在变为商品房之前没有使用价值的土地来说,金融属性表现非常强烈,因此,历史上,每一轮的货币放松周期,都会带来土地市场的火热,反之亦然。考虑金融属性和消费属性最大的区别就在于量价关系,在金融属性当中,量价属于同向行为,所以历史上土地市场都是量涨价涨、量跌价跌。因此这一轮的周期需要重新审视。

  社融收缩下的土地成交扩张,是拿地资金穿透后的新时代,土地的金融属性减弱、原材料属性增强,预计土地市场将继续维持一边成交正增长、一边价格下跌的过程。无法融资拿地和龙头因高库存减少拿地,将继续带动地价走弱,但存在补库存需求的中小企业,将支撑成交量持续正增长,土地市场进入一边成交正增长、一边价格下跌的过程,我们预计,这个局面将继续维持半年的时间,等新的金融创新来打破僵局。推荐万科 A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等公司。

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