[克而瑞]2018年上半年中国房企总土储货值TOP100

  导 读 

  7家企业土储货值过万亿，销售百强房企总土储平均去化4.1年。

  文／克而瑞研究中心

  重要说明

  企业总土储是指企业所有已确权土地中未售部分。大部分企业在年报中会公布其总土储，但口径参差不一，很多会按照结算口径公布，总土储中包含了“已售未结算”部分，其并不能作为未来可售资源，在我们的统计中已将该部分做了扣除。

  同时，旧改项目中未确权部分，由于未来土地出让时间，出让方式，受让方仍然存在变数，此次总土储榜单中也将该部分扣除。

  榜单解读

  2018年尽管调控政策不曾放松，但在三四线市场热度延续下，多数企业业绩仍较去年大幅增长，前9月销售百强房企中近5成已经完成去年的业绩。一方面对未来行业走势的不乐观，催回款、稳现金成为房企的重中之重；另一方面，行业“寒冬”即将到来，在土地的储备上，如何平衡风险、抓住机遇，做出正确投资决策是房企当前最迫切问题，是过度加杠杆储存足够“粮草”，加速扩张公司规模，还是控制风险、减少投资，先把现有土地储备潜力开发出来。企业实际的总土储资源不仅代表了房企的未来发展的潜力性和空间性，也在一定程度上反映了企业的战略决策眼光，毕竟眼下市场不确定性太大，手握粮草好过冬，在行业下行阶段，适当的土储是熬过寒冬、后续冲刺的有力保障。

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  7家企业土储货值过万亿

  货值总和占百强房企35%

  2018年上半年，总土储货值TOP100中已有7家企业货值超过万亿，比2017年末增加了一席，其中总土储货值TOP20强房企货值总量达到21.91万亿元，是后80强房企的1.37倍。碧桂园、恒大、融创截止2018年上半年底总土储货值超过2万亿，短期内想要在土储上挑战三家规模房企难度较大，意味着未来三家企业规模的成长性、空间性仍然巨大。

  此外，可以看到总货值在1千亿-3千亿的企业“绞杀”最为激烈，销售前五十强房企中有13家在该阶段，既包括中梁、祥生等销售靠前的浙江房企，也有福晟、正荣等以拿地凶猛著称的闽系房企，这些企业都是未来冲击1000亿、1500亿规模的种子选手，土储上能否领先一步将成为跨越规模阶梯的重要筹码。

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  销售TOP20与总土储TOP20房企高度重合

  总货值TOP10中，除泰禾和世茂以外，其余企业销售业绩均在TOP10以内，强者恒强局面持续发酵。具体来看，前三名依次是碧桂园、恒大、融创，与去年相比，碧桂园成功超越恒大登顶，一方面得益于全面覆盖战略，另一方面与恒大自身放缓投资节奏有关。

  值得注意的是，第一，泰禾、世茂的总土储排名显著高于销售排名，土储上积累的优势，会成为后续业绩增长的有力武器。第二，销售TOP10中，新城、华润总土储未排进前十，分列12和16位，在第一梯队竞争中暂时落后。第三，远洋总土储货值排在第11位，排名较2017年末上升7位，土储增长速度较快，充裕的土储为近两年业绩稳定增长夯实基础。

  此外，如果把总土储TOP20与销售TOP20房企做对比，两者重合度非常高。TOP20销售企业中仅绿城、招商和正荣不在总土储TOP20，可以看出当前资源也倾向规模房企。

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  销售百强房企总土储平均去化4.1年

  较去年明显下滑

  2018年房企销售业绩继续保持增长，销售门槛不断提高，千亿房企也在扩容，竞争十分激烈，同时也蔓延到拿地各个领域。从2018年上半年房企总土储的去化周期来看，百强房企平均去化周期为4.1年，较去年4.7年的平均水平有一定程度下滑，主要原因是上半年销售多集中在三四线城市，并且采取的是高周转策略，此外，自去年以来，资金紧缩也是导致房企投资节奏逐步放缓的因素。

  分梯队来看，销售TOP21-30企业去化最快，一定程度反映了梯队竞争的激烈，为了冲击更高行业地位加快销售周转速度。去化快也是梯队房企上半年积极拿地的原因之一，其中中梁、富力等上半年拿地积极。TOP31-50企业现有总土储货值能够支撑该梯队房企4.4年的去化，土储较为充足，梯队内远洋、美的、福晟整体土储较为领先，冲击千亿甚至更高目标优势明显。

  从目前的土储分层来看，后50强未来很可能出现较大调整，集中度上升的同时，要么冲击50强，要么面临被收并购危机，尤其是那些由于销售困难导致去化周期拉长的企业。不过可以预见的是，随着政策不断调控收紧，未来销售难度加大，以及资金紧缩、市场下行带来的投资放缓，明年的房企土储去化周期会有所拉长。

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  美的、和昌等企业土储增长快

  是未来的“潜力股”

  与去年总土储相比，部分企业总土储增长较快，美的、和昌集团上半年总土储较去年末增幅超过90%，其中美的、和昌均在销售百强，土储的快速增长使得企业竞争力加大；中南置地上半年拿地非常积极，在销售稳定在前二十的同时，积极扩充土地储备，2018年上半年总土储较2017年末增幅达到82%，充裕的土储可以支撑企业在未来规模增长再跨一个台阶。此外，电建、卓越等企业，总土储排名要高于销售，只要能激活土地存量的潜力，未来无论在目标完成度上，或是在行业地位上都值得期待。

  值得注意的是，首开、佳兆业、福晟等企业总土储货值排名要高于销售，且销售基本排在50名以内，意味着企业手上有大规模的土储潜力等待开发，在有充裕土储度过“寒冬”之下，未来只要在运营、销售、机制等方面进一步加强，规模增长可期。

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  超过三成企业总土储货值较去年下降

  部分房企补仓压力较大

  与部分企业土储增长较快相对应的是，仍有企业总土储较去年下降，数据统计，超过三成企业总土储货值较2017年末下降，一方面是源自企业自身结构性因素影响，另一方面，资金收紧对部分规模较小、资金链紧张的企业影响较大。

  规模房企中，新城控股2018年上半年总土储货值相比去年小幅下降，但总土储建面反而有所上升，主要是新城上半年在土地投资结构性调整所致。2018年上半年，新城新增土储建面达2074万平，其中三四线有1581万平，占比达到76%，相比去年全年占比上升个12百分点。

  还有一些规模比较小的房企，例如海伦堡、联发，虽然在销售百强内，但由于近两年新增土地储备有限，排名跌出货值百强，未来如果不积极拿地会对企业的销售业绩带来威胁。

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  百强土储格局二三线平分秋色

  中西部成为布局的要塞

  截止到2018年6月末，百强房企总土储分布呈现“二三线并重，中西部称雄”的格局。其中三四线土储占比达到45%，与近一年一二线市场受限、三四线市场火热不无关系。从上半年新增拿地也可见一斑，销售百强房企近60%新增地块位于三四线。

  在区域选择上，由于板块轮动的驱使，中西部成为企业关注的重心，总土储建面占比达到33%，远高出其他三个区域。从新增拿地的城市选择上也可以看出，1-9月新增土储中TOP10城市中，中西部城市占据几席，其中重庆、郑州占比最高。

  不过，房企上半年在中西部高能级城市的布局节奏较为密集，且地价已经大幅上涨，因此拿地不宜过于激进。