[克而瑞]从典型城市供地计划看2019年土地市场走向

2019-05-08 15:11:43

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  • 发布时间:2019-05-08
  • 报告类型:土地交易分析
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◎  文/   马千里、邱娟

  2019年已经过去了4个月时间,不少城市已经发布了2019年的供地计划,在两会、一季度中央政治局会议召开之后,年内政策方向也已经基本明确:稳定市场预期,夯实地方主体责任仍是调控重点。结合行业调控目标、市场表现来看各地供地计划,不难发现:一方面,少数城市供地规模动向与中央要求不符,土地供应过量的现象依旧存在,另一方面,大多数城市还是在继续加强保障性住房用地供应,以此进一步稳定土地市场价格,但商品住宅供地指标也因此更加紧俏;进而联系一季度供地节奏来看,各城市接下来供地走向将明显分化,济南、重庆、成都后期仍会有大量土地入市,而一季度供地较多的南宁、青岛后市土地供应节奏会有所放缓。

  大多数城市供地计划相对保守

  仅大连、厦门等少数市供地计划“超标”

  按照自然资源部通知要求,各地政府应在上年住宅用地供应分类调控目标基础上,调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标:消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。结合各城市实际消化周期来看,大多数城市的供地计划还是相对保守,或是和主管部门要求相符、或是略低一档,仅少数城市存在供地计划“超标”的现象,具体来看:

  第一,大连商品住宅去化周期高达42.6个月,但为了保证刚需产品供应,仍在继续加大供地力度。根据自然资源部下发通知,大连2019年应停止供地;但根据《2019年大连市市内四区土地储备(供应)计划》,2019年仍然批出了170公顷供地指标,与自然资源部的土地分类调控指引明显相悖。不过就供地区域分布来看,2019年供地计划中超过九成位于大连市甘井子区,该区域是大连的传统刚需区域,2015年以来市场持续处于供不应求的状态,年均商品房成交量超过300万平方米,因此就保障刚需供应的角度而言,大连增加土地供应在一定程度上还是有理可循的。

  第二,厦门、沈阳两城市去化周期处于较高水平,处于18-36个月之间,按要求应当减少供地,但是根据两城公布的供地计划,2019年商品住宅供应较2018年均有所增加,尤其是厦门,即使剔除掉保障房用地,住宅供地还高达158公顷,不仅同比2018年上涨了26%,对比近两年150万平方米的商品房成交面积来看,供应量也显著偏高。此外,厦门的去化周期已经高达33.2个月,如果当前去化乏力的现象继续延续,在供地依旧充裕的情况下,2019年在厦门拿地的库存积压风险不可小觑。

宅地供应计划

  第三,济南、佛山、广州、东莞、福州等去化周期处于12-18个月的城市,供求关系均处于合理区间,但是各城市对于2019年供地的态度却存在较大差异。济南、佛山2019年减少了宅地供地,广州供地与去年基本持平,但东莞和福州却增加了宅地供应,尤其是福州,按照《福州市本级住宅用地供应中期(2017-2021年)规划及三年(2017-2019年)滚动计划》中披露的数据来评估,2019年宅地供应量达到381公顷,同比2018年涨幅高达47%,明显高于福州市本级200万㎡左右的住宅年成交规模,宅地供应严重过量。

  第四,绝大多数二线城市去化周期均处于12个月以下,其中、苏州、无锡、长沙、成都、合肥、郑州、南京、西安等城市去化周期6-12月之间,可适当增加供地,但事实上,除成都外,其余城市2019年宅地供应较2018年都呈减少趋势,2019年这些城市土地愈发紧俏。

  第五,去化周期低于6个月的城市中,南通、南京土地供应计划符合自然资源的供地指导,2019年宅地供应量(不含保障性住房)分别为167、295公顷,同比2018年涨幅分别为21%、9%,均有所上涨,对于当前偏紧的供求关系有所缓解;重庆、武汉按照之前的三年滚动计划供地预估,2019年宅地供地量将较2018年呈缩减之势,可以预见,如果今年重庆、武汉两城供地按照原计划推进,2019年宅地的稀缺性将进一步凸显,土拍竞争也会随之加剧。

  总的来看,合肥、重庆、郑州等市市场热度相对较高,去化周期多在12个月以下,且城市宅地供应相对偏少,2019年土地市场热度仍将延续高位;而厦门、东莞等城市应当维持或减少供地规模的城市,如果如期执行目前显著偏高的供应计划,后期将面临消化周期上升的风险。当然,考虑城市内部存在结构性差异,各区域供求结构也不尽相同,也不应忽视高风险城市的拿地机会,如在大连甘井子区、沈阳浑南等需求充沛的刚需区域,对于优质宅地的投资机会仍然值得适当关注。

 保障性住房供应力度持续加强三亚仅20%宅地可用于建设商品住宅

  就2019年已经发布的供地计划来看,目前多城市已紧跟上海、北京等城市的步伐,加码中小套型宅地供应,满足刚需客群的需求;以南京为例,其供给计划中明确规定70%的宅地做中小套型。

  此外,三亚、厦门等城市也加大了保障性住房量,表现最为突出的当属三亚,2019年其宅地供应量70.73公顷中,保障性住房土地就涉及56.93公顷,占比高达80%,就具体的量来说,保障性住房土地供应量同比2018年涨幅高达279%。

  此外,地方政府也相继放宽保障性住房的各种准入条件,例如上海取消共有产权住房的户籍要求,深圳拟新增限制交易类住房和共有产权类住房公积金贷款业务,层层举措均旨在实现“住有所居”;相信随着各城市抢人大战的继续实施,为提高城市竞争力,将有更多城市供地向保障性土地倾斜,进而加强保障房供应力度,尤其是杭州、宁波等人口导入较多的城市,将有更多供地指标被保障性住房分流,而这些城市为数不多的商品住宅用地指标,也会因此变得更加紧俏。

保障住宅

 济南、重庆等市一季度供地量较低

  后市土地供应节奏将明显加快

  就典型城市往年供地节奏来看,一般而言一季度供地量会达到全年的20%左右,但是受2018年下半年土拍持续遇冷影响,一季度部分城市推地节奏明显较慢,尤其是厦门、济南、成都、沈阳、苏州、长沙等城市供应节奏明显滞后。以厦门为例,一季度含宅地供应量仅13万平方米,仅占其全年含宅地供地计划的8%。究其原因,也是由于近期该城商品住宅市场稍显冷清,库存压力较大,地方政府明显放缓供地节奏,一季度宅地供应明显滞后于其他二线城市。

  值得注意的是,厦门在1、2月连续断供后,3月供应有所恢复,供应了5幅商住宅地,均高溢价成交,其中4幅溢价率均在30%以上,地市回暖之势显著,但考虑到目前相对较高的消化周期,厦门供地计划能否如期达成仍要打个问号。济南也是如此,在一季度低位供应节奏明显放缓滞后,4月份宅地供应速度明显加快,单月含宅土地供应量高达124万平方米,是一季度供应量的2.7倍,市场回暖更为明显。

  相比之下,南宁、青岛、福州、大连一季度供应节奏较其他城市较快,一季度宅地供应占全年比重均超25%,如一季度南宁市本级供应宅地97.2万平方,占到全年宅地供应计划总量(不含保障房用地)的33%,后市供应节奏大概率会放缓。

  总的来看,大部分城市一季度土地供应节奏相对平稳,但是随着土地热度的升温,济南、武汉等城市在4月份加快了土地供应节奏,土地升温之势愈演愈烈,尤其是武汉,4月份含宅土地成交量达563万平方米,稳居二线城市榜首。可以预见,一季度土地供应节奏比较缓慢成都、济南等城市在二季度将迎来一波供应高潮。但要注意的是,部分土地热度明显上升、地价创下新高的城市,房企拿地门槛越来越高,企业在投资拿地需要更加谨慎,切不可盲目跟风。

一季度含宅地

  综上,在当前“房住不炒”总基调下,房地产市场依然仍在调整期,各城市表现持续分化。其中厦门、沈阳去化周期均超27个月,但其2019年宅地供应依旧却呈增加之势,如果供地计划如期完成,势必会加大库存压力,也与自然资源部的分类供地导则相悖;值得注意的是,当前重庆、武汉等城市供应量已经明显偏紧,但是2019年供地却处于低位,如果年内不放开土地供应指标,在房价上涨压力和“三稳”调控目标共同作用下,未来或催生新一轮的价格调控。

  按照目前的供地节奏来看,多数二线城市将在二季度迎来一波供地高峰,尤其是一季度供地比重不足10%、且供地计划未“超标”的济南、成都后期仍会有大量土地入市,而少数一季度供地量过大的南宁、青岛,后市土地供应节奏或有所放缓。

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