[易居研究院]4月9城土地去化周期超三年 土地与商品房供求比持续上行

  报告摘要：

  1. 4月份，50城土储面积83103万平方米，环比增长0.6%，同比增长6.5%。土地成交面积5228万平方米，环比增长32.1%，同比增长39.8%。

  2. 4月份，50城商品房成交面积4358万平方米，环比增长6.2%，同比增长7.5%。

  3. 4月份，50城土地与商品房即期供求比为1.2，已于2018年9月开始连续7个月上升,其中一线、二线和三四线城市即期供求比分别为1.1、1.3、1.1；实际供求比为1.2，突破了16年来的历史最高值。

  4. 4月份，50城土地储备去化周期为21个月，相比3月份略有降低，其中一线、二线和三四线城市土地储备去化周期分别为16.3、21.7和21.1个月。

  一、50城土地储备及成交面积

  城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。我们定义：城市土地储备规模 = 过去18个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和，此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。18个月为预计的房企从拿地到预售的时间。

  截至2019年4月底，易居研究院监测的50个城市土地储备为83103万平方米，环比增长0.6%，同比增长6.5%。观察历史数据，2016年7月全国50城土地储备规模位于历史低位，随后土地储备规模总体步入上行通道。2011年至2015年的土储面积总体上看明显大于2015年后的土储面积，当前全国50城土地储备规模大体相当于2015年3月的水平。

图1 50城土地储备面积

  50城土地储备面积同比增速具有明显的周期性波动：2013年9月出现了统计周期内的第一个峰值27.5%，主要由2012年下半年开始的房地产上涨周期带动。2013年9月后同比增速开始下行，并于2015年8月见底（-35.5%）；随后再次开始上行并于2017年1月同比转正，并于2018年6月达到最大增速27.4%，与上一个峰值的27.5%非常接近。2018年6月后同比增速曲线开始下行，至2019年4月，为6.5%。按照历史规律，预计未来几个月同比增速仍将下行。

　　2018年6月至2018年9月，土地月度成交面积基本保持在4000万平方米左右。2018年9月至2019年2月土地成交面积逐渐下降（除了12月份至1月份房企补库存等原因导致的季节性的年底异动）。2019年2月后，土地成交量再次增长并于4月份达到5228万平方米，环比增长32.1%，同比增长39.8%。主要原因是一季度出现了“小阳春”，部分热点二线城市土地市场成交火热。

  二、50城商品房成交面积

　　与土地成交面积10年来的趋势相反，2015年后的商品房成交面积总体上来看明显大于2015年前的成交面积。2018年5月后，除了2018年底的异动，商品房成交面积持续下降，一定程度受春节影响，至2019年2月已经低至1999万平方米。2月后局部房地产市场出现了“小阳春”，成交面积快速反弹，至4月达到4358万平方米，环比增长6.2%，同比增长7.5%，大致相当于2018年7月的水平。

  点击原文查看完整版报告