[克而瑞]连深圳宅地都遇冷，土地市场真的彻底“凉了”？

◎  研究员 / 谢杨春、吴嘉茗

  土地资源稀缺的深圳，一次性出让6宗宅地实属罕见。就结果而言，11月22日土拍热度与6月份形成鲜明对比。参拍房企大量减少、2宗地块底价成交、甚至还有1宗地块流拍。深圳土拍的“遇冷”，是个例还是典型？全国土地市场已经彻底“凉凉”了么？

  01

  去房地产化发展的中心城市

  土拍受限是必然的归宿

  从深圳出让的6宗地块来看，全部为含宅地块（包含1宗人才住房用地），宅地在深圳绝对属于稀缺资源，一般来说有宅地入场都会引起房企争相竞拍。但本次土拍中6宗宅地以“双限双竞”方式举行，除了“限总价”、“限售价”、“竞人才住房”以外，还加上了取得不动产证后三年内限售、商品房不得捆绑精装修等镣铐。对房企的运营水平、资金能力提出了更高的要求，也明显抑制了房企参拍的积极性。 

  对比本次成交地块限价以及目前周边二手房/竞品的售价，最高限价与目前周边在售价格几乎持平。稳住未来几年内板块房价的初衷使得政府在土地出让阶段就开始限价。房企角度看，从拿地到销售间还需投入建安、开发、财务、人工等多项成本，销售限价已经锁定了项目的利润空间，所以参拍的房企不多，即使参拍，态度也不甚积极。 

  因此，本次土拍的遇冷，并不真正意味着深圳地市已经彻底“冷却”，也不能完全成为全国土地市场走弱的风向标，而是更多的体现了房企在当前的市场周期波动下，对利润空间的考量。 

  某种程度而言，去房地产化发展的中心城市，土拍受限是必然的归宿。深圳这样的调控方式在一线城市并不罕见，北京2016年已采用过“限房价、竞地价”的土拍模式，且限竞房普遍执行9070政策，对于刚需购房者而言是重大利好。此类限竞房入市，对于抑制城市房价过快上涨有着重要的作用。可以说，从土地市场源头抑制房价的调控将成为核心城市房住不炒之下的“必经之路”。

  02

  部分城市下半年土拍成交量走高

  房企理性态度之下需求仍在

  事实上，在经历了上半年土地市场一波三折后，下半年仍有不少城市土拍成交量高于全年平均水平。既包括上海、深圳等一线城市，也涵盖宁波、苏州、长沙等热点二线。其中长沙下半年中有4个月的成交量都高于月度平均水平。成交量的走高，一方面受到供地节奏的影响，另一方面也说明尽管市场平淡，房企仍然有拿地的需求，只是在成本把控上更加谨慎。

  除了成交量并未明显下跌以外，地市真正的核心指标——可比地价也并没有出现明显降幅，苏州、武汉、西安等热点二线城市的可比地价持续走高，三四线城市中则以南通的地价上涨最为显著，对于大多数城市来说，土地市场实际上处于“预期下行，底线未降”的状态。 

  虽然部分城市土地成交热度犹存，但整体市场已经出现调整苗头。这一点2019年下半年流拍率上升、溢价率下行便可见一斑。地市回归理性的同时，房企投资也维持了谨慎态度，愿意高溢价拿地的企业越来越少。

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  土地市场“转凉”

  龙头房企踩刹车、国企则表现相对积极

  受市场低迷、融资收紧的宏观影响，“抓销售、促回款”成为房企工作的重心，投资意愿则进一步减弱，这一点从龙头房企的表现来看就非常明显。10强房企中有9家在10月份新增拿地金额远低于全年平均水平，恒大、碧桂园和万科10月拿地金额较全年平均水平大幅下降。 

  然而，在土地市场转凉之际，国企、央企凭借自身贯穿周期的资金实力和低融资成本表现“积极”。招商、中海等企业10月拿地金额超过80亿元。而深圳土拍中，5宗成交地块最后也均由国企拿下。

  总体而言，土地市场目前量、价涨幅趋缓，溢价率走低，竞争程度下降，体现了市场回归理性的一面。但可比地价尚未下滑，是政府与企业间的博弈。 

  实际上，当前土地市场正处于分化态势。一方面是企业在加快去化、维持规模的情况下仍有实际纳储需求，但态度更趋谨，盲目拿地、高溢价拿地的行为明显减少；另一方面则是不同城市面临着不同的土拍调整，北京、深圳这样的一线城市地市面临政策收紧调控，而厦门10月挂出的两宗地不仅不设竞拍底价，且允许分两次缴清土地出让金，意图刺激房企参与竞拍。 

  随着市场持续分化，未来一线城市不可避免的将会成为利润洼地，土地市场将在政策严控下持续平稳发展；而其他线城市则有可能在供应放量、调控刺激的作用下小幅回温，拿地机遇更值得关注。