[城市测量师行]房地产行业：2019年上海土地市场

  经营性用地

  整体供求发力，地价水平下探

  2019年上海全市经营性用地交投体量达到近五年以来的新高，供应858.1公顷，同比上涨15%；成交848.7公顷，同比上涨19.3%。整体经营性用地平均地价水平同比回调15个百分点，下滑至21831元/平方米，主要原因在于商品住宅用地、商办用地和含住宅的综合用地的地价水平都出现不同程度回落。（此处地价为土地地价，非楼板价，下同）

  住宅用地

  交投大涨，商品住宅用地成主力支撑

  受到商品住宅用地供应大幅反弹的提振，同时在保障性用地的持续助力下，2019年本市住宅用地供求总量提升显著，年度体量相比去年同期均有四成左右的提升，整体供应在705.1公顷，成交为700.9公顷。

  商品住宅用地

  随着政府提速商品住宅用地的推地节奏，2019全年上海商品住宅用地成交量达到303.3公顷，同比涨幅高达141.3%。由于去年商品住宅用地供求出现较大缩回，为后期防止出现新增住宅物业市场供应短缺的问题，政府适时加推商品住宅用地，稳定市场预期。另外今年通图：近五年商品住宅用地成交走势图过城中村改造出让的商品住宅用地供应量进一步扩大，年内该类地块交易有近十幅左右，整体体量达40多公顷，集中在上海城中村改造推进较快的宝山区和青浦区。在地价水平方面，商品住宅用地的出让延续招挂复合为主的出让方式，且维持拿地企业评分制和自有资金拿地等高门槛要求，因此土地底价成交仍是主基调，商品住宅用地年度地价水平在30132元/平方米，同比下滑35.6%，平均溢价为2.1%，地块最高溢价在16.3%，其余地块成交溢价率均在10%以下。

  租赁住房用地

  与2018年相比，本年度成交的100%自持租赁住房用地（此处不包括含租赁住房用地的混合用地）有所减少，总计交易29幅地块，体量为84.9公顷，图：各区租赁住宅用地成交情况图同比减少近十个百分点；由于地块交易依旧通过定向出让，因此地块均以底价成交，全年平均地价在13681元/平方米（平均楼面地价为6203元/平方米），略高于去年的地价水平。

  从区域分布来看，2019年有11个行政区出让成交租赁住房用地，相比2018年少了两个，不过在供应区域的交替下，目前上海已经实现所有行政区的全覆盖，即每个行政区都出让交易过租赁住房用地。各行政区中，浦东新区租赁住房用地成交最大，共计交易11幅地块，38.6公顷，占到全市总量的四成以上；地价水平最高的是虹口区，平均地价在23466元/平方米（平均楼面地价为9386元/平方米）。

  另外还存在一个值得关注的亮点，在此前租赁住房用地普遍由国有企业摘得的背景下，本年度在青浦赵巷出现一幅由网易（上海）网络有限公司（民企）摘得的租赁住房用地，据悉去年网易公司已与上海市政府、青浦区政府签署战略合作协议及项目投资意向协议，根据协议，青浦区政府与网易公司将共同打造网易上海国际文创科技园，而在摘得该幅租赁住宅用地之前，网易已经竞得一幅毗邻的商办用地用于建设总部大楼，可以预期这幅租赁住房用地大概率将建设为员工宿舍；故以优质产业导入为前提，提供配套员工住房用地，已经成为继国企拿地外，租赁住房用地出让的新思路。

  商办用地

  量价齐跌，市场大幅回调

  受制于持续高位运行的商办物业库存，政府推地谨慎，节奏放缓，鲜有大型地块挂牌入市；另一方面由于各区存在租赁图：近五年商办用地成交走势图住房用地供地指标，多会通过原先规划商办用地转为租赁住宅用地，会对商办用地新增供应起到一定分流作用；两相合力作用下2019年上海商办用地的交易量锐减，成交85.4公顷，同比回落近五成，为近五年以来的最低点。而年内成交地块主体聚集于外围区域，同时缺少热门大体量高价地块的交易，商办用地整体平均地价走低，下跌至33713元/平方米，同比减少20%。

  含住宅的混合用地

  交易走高，新增租赁住房混合用地

  10幅含住宅的混合用地入市交易，同2018年的地块数量一样，不过2019年成交体量达62.4公顷，同比上涨二十个百分点。而且与往年不同的还有今年有四幅含租赁住房用地的混合地块成交，其中青浦区徐泾镇诸陆西路北侧A5-13地块由民企吉利联合体摘得，为办公楼、租赁住房混合用地，租赁住房建筑面积占比在14%，需在出让年限内全部自持，据悉2018年青浦区政府与吉利控股集团实现战略合作签约，将在青浦落户吉利汽车的“创新中心”，因此该地块大概率为“创新中心”项目及配套员工宿舍用地。由于受到定向出让的租赁住房混合用地的影响，整体含住宅的混合用地平均地价同比下滑七个百分点，至48286元/平方米。