[克而瑞]三月供地规模环比翻番，哪些城市慢了一拍？

  在疫情和春节假期的双重影响之下，3月份土地供应规模环比实现翻番，但城市之间分化却在加剧。哪些城市供应较为积极？哪些城市供应较为保守？两类城市的市场走势又将如何？

  1 3月宅地供应大幅放量，环比翻番、同比涨幅也接近二成

  受疫情的影响，2月份多城市中止或延后土地出让；但随着疫情控制趋于稳定，3月份大部分城市都恢复了土地供应，从宅地供应量上来看，3月宅地供应建面环比2月上涨了157%，即使与去年3月相比，也上涨了18%，供应显著放量。

  分能级来看，各能级城市表现一致，各能级宅地供应同环比均呈上升趋势。环比来看，由于疫情叠加季节因素，2月供应创下新低，因此3月环比增幅均在100%以上，尤其是一二线，环比增量均接近3倍；同比来看，一线城市表现最为突出，同比涨幅高达401%，其次是二线城市，同比增加39%，三四线相对缓和，仅增加了10%。

  为了稳定土地市场，一二线城市供应放量最为显著，其中不乏中心城区稀缺宅地。一线城市中表现突出的是广州，3月份供应宅地超200万平方米，其中不乏天河等中心城区优质地块；二线城市中，青岛、长沙、西安等城市供应均较充裕，均超400万平方米，其中南京建邺、厦门岛内、杭州下城区均有稀缺宅地供应。

  2 青岛、长沙、西安等城市3月宅地供应大幅放量，后市供应偏少、地价有上升的风险

  由于土地供应月度供应存在较大的波动性，我们在研究各城市土地供应节奏时，利用3月宅地供应量与2019年月均宅地成交量、商品住宅月度成交量两个比值来衡量。结果发现：

  青岛、西安、温州、兰州和福州等城市3月份宅地供应显著过量。这些城市3月份宅地供应量与2019年商品住宅月均成交量的比值均在4以上（即仅2020年3月供应的宅地量可维持商品住宅销售4个月）。即使与2019年宅地月均供应量相比，比值也均在1.5以上，可以看出3月土地供应量是比较充裕的。

  这类城市在3月份透支了大量的供地指标，后市供地量大概率会减少。以青岛为例，仅3月单月就供应宅地662万平方米，参照2019年青岛宅地供应总量2687万平方米，3月单月供应量是2019年一个季度的供应量，接近2019年半年的商品住宅成交量。西安也是如此，3月单月涉宅土地供应足够4个月（2019年月均成交量）的商品住宅销售，这类城市如果企业4月份没有拿地，后面拿地的机会将会大幅减少，后续企业拿地的竞争将会更加激烈，地价、溢价率也有上升的风险。

  值得注意的是，3月供应的充裕不仅体现在量上，部分城市供应宅地的“质”表现也较突出，典型如厦门，虽然3月份仅供应了38万平方米涉宅地，但这已经相当于2019年商品住宅月均成交量的三倍，并且3月供应的还有岛内思明稀缺宅地，起拍楼板价达到35182元/平方米，出让底价高达72亿元，在逢拍必出“地王”的厦门岛内，此类地大概率会高溢价成交。此外，南京建邺、秦淮等中心城区也供应了多宗优质涉宅地块，4月3日已经成交的3宗涉宅地溢价率均达30%或以上，其中江苏高力地产以30%的溢价率竞得的建邺区NO.2020G02号宅地，成交楼面价高达42398元/平方米，市场热度依然高涨。

  针对这类短期供地激增的城市，如果4月份已有关注地块，鉴于后期城市供地规模会受到一定程度的影响，对于价格适度的“白菜地”，可以把握拿地机会；对于地价较高的稀缺优质地块，也可适度考虑，但要充分考虑企业现金流、切不可盲目追高。

  未开盘的项目有7幅，除去2019年成交、拿地时间较短的2宗地王外，其余多是2016年下半年拿的地，这些多个项目采取观望策略，相继延后入市时间，譬如姑苏区、高新区、相城区的多宗单价地王，入市周期均在3年以上。典型如苏州全市单价地王——姑苏地王，楼板价高达43167元/平方米，本身面粉价格明显高于面包价，加上成本之后，在当前较为严苛的限价背景下，推盘即意味着“赔本”，所以这些地王项目依旧处于搁置状态。

       3 郑州、宁波、济南等城市土地供应严重滞后，未来拿地机会值得关注

  当然，并非所有城市供应都十分充裕，有些城市3月份宅地计划似乎“慢了一拍”。一线城市中的北京和深圳3月供应均不是很突出，供应量均不足50万平方米。二线城市中的大连、济南3月宅地供应不足25万平方米，与2019年各城市月均商品住宅成交量相比，均不足0.5，仅2019年月均宅地供应量的1/5，土地供应依旧稀缺。除此之外，郑州、南宁、武汉、昆明、宁波、徐州等城市虽然宅地供应均超50万平方米，但均不及2019年的月均宅地供应量、商品住宅月均成交量，供应速度严重滞后，疫情重灾区武汉最为典型，3月宅地供应量仅68万平方米，与2019年月均宅地供应量相比，仅有0.3，与商品住宅月均成交量相比，也仅有0.4，是土地供应受影响最严重的城市。郑州也是如此，受影响也十分严重，3月宅地供应量仅是2019年月均宅地供应的20%。总的来看，这类城市宅地目前供地较为保守，但按照往年的供给计划来估算，应该还会更多土地放出来，后续拿地机会值得关注。

  综上，尽管3月份宅地供应环比翻番，但城市分化却在加剧。一方面，青岛、长沙、西安等城市大幅放量，后市供地速度大概率会有所放缓，后续企业拿地的竞争将会更加激烈，地价、溢价率也有虚高风险。针对这类城市，对于价格适度的“白菜地”，可以适度“捡漏囤地”；对于地价较高的稀缺优质地块，可适度考虑，但要充分考虑企业现金流、切不可盲目追高。另一方面，郑州、南宁、武汉、昆明、宁波、徐州等城市虽然目前供应较为保守，参照往年的土地供应规模，以及城市的经济建设复苏需求，后续应该还会更多土地放出来，二季度拿地机会值得关注。