[贝壳研究院]土拍分析

  北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6028等地块二类居住用地、托幼用地、文化活动用地和综合性商业金融服务业用地：

  地块位于顺义马坡中心区域，本地块以挂牌的形式进行土地出让。总建设用地面积为8.7万㎡，总规划建面为13.5万㎡，其中住宅规划建面为11.0万㎡，商业规划建面为1.4万㎡，其他为教育、文化等用地，规划建面为1.1万㎡，居住用地容积率1.6。本项目不限房价。

  竞拍结果

  由恒大以24.1亿元底价成交，可售住宅及商业综合楼面价为19454元/㎡。

  地块竞对

  本地块周边2公里范围内2018年取地较多，其中2宗居住用地已建设成为新房在售项目： 2018年11月本地块东北侧700米处绿城取得1宗共有产权用地，规定销售价格24000元/平方米（含全装修费用），项目暂未有出售消息。另2宗地已开发成为新房在售项目，分别为华润·橡树珑湾、新城·国誉府，容积率均为1.6。华润·橡树珑湾项目与本地块紧邻，该项目2018年12月取地，2019年年底首次开盘，近期在售价格为36000元/㎡（毛坯）。新城·国誉府位于本项目东侧1公里处，该项目2018年12月取地，2019年年底首次开盘，近期在售价格为43467元/㎡（带装修）。（数据来源：北京市住房和城乡建设委员会）

  地块周边存量住宅产品种类齐全，二手住宅成交均价在3.5万元/㎡左右，其中香悦四季社区、鲁能7号院系列社区二手住宅月度成交均价为4.1万元/㎡。

  地块评价：

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为，恒大继密云、房山良乡地块之后，本年度第三次在北京取地，可见其对北京市场发展的信心，及其在北京市场发展的决心。截止目前，恒大2020年在全国取地37宗，其中一线城市5宗，分别在北京和广州，二线城市20宗。相较2019年，恒大2020年明显在一二线城市表现更为积极。

  本地块位于顺义新城核心位置，周边多为成熟中低密度社区，地块质素较高，且不限价，虽有1.1万平米配套需无偿代建，项目成本相对较高，但从区域近年供给量有限的情况考虑，项目仍有一定操作空间。