[克而瑞]土地周报：成交规模不及上周，溢价率环比下滑

  2020年第32周，重点监测城市的土地成交规模环比下滑，地价也因热点城市优质地块减少出现下降趋势。市场热度方面，平均溢价率出现回调趋势，不过优质地块的竞拍热度仍在高位，以成交总价榜和成交单价榜中的重点地块来看，多宗地的成交溢价率超过30%，拿地成本也多较此前有所上涨。

  土地政策

  自然资源部出台政策

  支持深圳深化自然资源领域改革探索

  近日，自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，从多方面支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率。意见中还提及，为充分发挥深圳“双区叠加”优势，支持深圳深化自然资源领域改革探索，包括通过出让合同约定土地闲置费的收取标准、违约条件下收回建设用地使用权的可操作方法以及探索国有土地使用权到期后续期的操作路径等等。

  土地成交

  成交规模比下滑

  地价也受结构性因素影响下跌

  2020年第32周（8月3日-8月9日），受上海、杭州、无锡等高地价城市成交量明显减少影响，重点监测城市的本周成交量价环比均呈下降趋势。具体来看，重点城市本周成交建筑面积为1208万平方米，同环比分别下降19%和21%；成交面积减少之下，成交金额也随之下降，重点城市土地成交总金额为822亿元，环比上周下降了37%，不过和去年同期相比仍有8%的涨幅；价格方面，本周重点城市平均地价较上周明显下跌，平均楼板价为6801元/平方米，环比大降37%，不过和去年同期水平相比仍上涨了33%。

  各能级城市方面。一线城市除广州外，其余城市均有土地出让；其中上海的地市热度仍然在高位，本周平均溢价率仍然在30%以上，6宗地中有2宗地溢价率超过了40%，特别是近五年来首次有宅地供应的闵行古北社区地块更是吸引了多家实力房企竞拍，最终由融信和旭辉联合体竞得；北京也成交了2宗地，其中位于亦庄河西的宅地竞拍热度也十分高，最终由中海以79亿元的总价竞得，该地块也成为北京年内总价最高的地块；深圳也底价成交了一宗位于坪山区的商业用地。

  二线城市中，成交量最大的是宁波，成交总建面达168万平方米，共成交11宗地，由于鄞州、江北等新城核心区均有土地出让，宁波本周的成交热度也比较高，平均溢价率超过20%，是本周二线城市中溢价率最高的城市。

  重点三四线城市中，徐州、东莞、丽水、金华、绍兴等城市的溢价率仍在高位，其中徐州本周溢价率更是高达80%，铜山、经开的两宗宅地均经过了百轮以上的竞拍才成交，由中梁和德信分别溢价190%和103%竞得。

  市场热度

  溢价率环比下滑

  流拍率也下跌至近一年低位

  市场热度方面，由于本周重点城市供地质量较上周有所下滑，重点城市的成交溢价率也因此较上周环比下降了2个百分点，为16.7%。各能级城市表现各异：一线城市中，尽管北京和上海均有地块高溢价成交，但多宗地仍是底价出让，拉低成交溢价率，本周溢价率环比再降2.7个百分点；二线城市溢价率也受杭州、南宁等高溢价城市本周无成交影响而下滑至12%；不过，重点三四线城市却因成交量大的徐州、东莞均有超高溢价率地块成交带动而继续上涨，是三个能级城市中溢价率唯一环比上涨的。

  土地流拍方面。由于重点城市本周供地量明显减少，本周重点城市流拍幅数再度较上周明显减少，流拍率也进一步下滑，本周仅为3.7%，为近一年来的最低点。流拍率虽然下滑，但从土地流拍原因来看，本周流拍地块基本均为无人竞拍所致，包括市场比较火热的西安和成都。

  周度Top5

  优质地块竞拍激烈

  拿地成本均有上涨

  为了稳定地价，热点城市今年来供应力度明显加大，本周也有多宗优质土地成交，如北京经开区河西地块、上海闵行古美地块等。这些地块也均受到了房企的激烈争夺，以成交总价TOP5地块来看，除北京经开区路东商办地块外，其余地块的溢价率均在30%以上；其中，位于宁波奉化老城区核心位置的原奉化中学地块更是受到了12家房企的追逐，在经过148轮的竞拍才由绿城成功竞得，平均楼板价更是创下区域新高。

  单价榜单方面，入榜地块的竞拍热度也都不低。以榜首地块为例，作为闵行古美板块近几年来首次供应的住宅用地，该宗地吸引了多家实力房企参拍，最终由旭辉和融信溢价41%竞得，成交楼板价达54814元/平方米。优质地块的竞拍热度持续高热，拿地成本自然也在上涨，单价榜TOP5地块中有4宗地的单价均较此前周边同类型地块的成交楼板价有所上涨，其中宁波鄞州国家高新区地块的涨幅最大，高达18%。地价唯一有所下跌的是东莞凤岗镇地块，但该地块还需配建17%的安居房，实际拿地成本也在上涨。

  重点地块点评

  中海斩获北京年内总价最高宅地

  地块分析

  8月3日，北京公开出让2宗住宅用地，均位于大兴亦庄片区，总起价达113亿元，最终这两宗地均成功出让，共揽金149亿元。在这两宗地中，河西区地块竞争比较激烈，共吸引了8家实力房企组成的6个竞拍主体。经过多轮激烈的争夺后，最终该地块由中海以79亿元的总价竞得，平均楼板价达39211元/平方米，溢价率为23.4%；该宗地也是北京年内成交总价最高的地块。 
具体来分析这宗地的情况。从位置来看，宗地介于南五环至南六环间，周边有多条城市主干道，不过宗地周边公共交通配套相对缺乏，与之距离最近的地铁站8号线瀛海站也在3公里以外。目前，地块所在的河西片区已有多个品牌房企入驻，居住氛围也日渐浓厚，商业、教育等配套也逐步完善：商业方面，主要以周边社区的配套底商为主，能基本满足日常生活需求；教育方面，宗地两公里内幼儿园和中小学均有，并且地块上还有幼儿园配建，教育配套也基本齐全。市场方面，宗地周边在售项目较多，主要以限竞房项目为主，成交均价基本在5万元/平方米以上；就此来看，未来项目入市有一定的竞争压力。