[克而瑞]供地计划盘点：审批权下放推动广深宅地供应井喷

  导 读 

  土地供应仍将保持适度充裕，预计2021年土地成交规模还将延续高位。

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  受疫情及宏观政策调控等因素的影响，今年房地产市场表现可谓“一波三折”，作为楼市上游的土地市场表现尤为突出。在2020年将要结束的当下，有必要对全年土地供应情况做一下系统梳理。土地市场供求规模较去年同期有何变化？与全年供地计划相比，哪些城市明显“超标”？又有哪些城市供地明显不足？结合供应和成交规模来看，哪些城市市场热度较低、流拍率比较严重？明年土地市场量价又将如何变化？

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  市场规模：2020全年土地挂牌量与去年持平
  成交规模超过2019

  临近年末，2020年全年土地市场供求已经接近尾声。CRIC监测数据显示，截止12月22日，全国300城土地挂牌量约16.0万公顷，建筑面积约35.3亿平方米，与去年同期基本持平。从实际成交情况来看，截至12月22日，全国300城土地成交面积约12.1万公顷，与去年同期相比上涨了5%；成交建筑面积约26.4亿平方米，与去年同期相比增加了4%。考虑到11月300城供应总量翻番，与去年同期供应相比也有小幅上涨，2020年全年土地市场总量将超越2019年的水平，并且全年成交规模同比增幅较4%还将进一步扩大。

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  供应节奏：政策加持之下广、深宅地供应“超标”
  济南、郑州等城市仍存较大缺口

  分城市来看，无论是供应端，还是成交端，供地完成情况基本一致，基本呈现中西部城市“超标”、而楼市下行城市供地不足的分化格局。

  以供应端为例，太原、武汉、兰州等中西部城市土地挂牌量与供地计划量比值（以下简称“挂牌完成度”）均超140%，供应明显“超标”。尤其是太原，截止12月22日，太原宅地挂牌量约684公顷，而太原全市2020年宅地计划供应量仅304公顷，挂牌完成度高达225%，这主要是由于太原今年旧改持续发力，仅小店区就挂牌宅地257公顷，同比2019年上涨了160%。另外，年初受疫情影响较为严重的武汉，为了激发经济活力，今年也加大了土地供应，挂牌完成度高达161%。

  除了中西部城市以外，深圳、广州两个一线城市挂牌完成度表现也比较突出，分别为152%和133%，供应端持续发力。究其原因，两城均享受到了国家政策“大礼包”，以深圳为例，2020年恰逢深圳特区建设40周年，中央官宣了支持深圳建设“先行示范区”，其建设用地审批进一步扩权，土地供应节奏明显加快，供地量有了明显增加。

  而广州则受到粤港澳大湾区规划落地的利好，尤其是南沙区，目前已形成国家新区、自贸试验片区、粤港澳全面合作示范区和承载门户枢纽功能的广州城市副中心“三区一中心”的发展格局，成为全国战略平台最多、开放程度最高的地区，称为房企竞相追逐的热土。今年整个南沙区土地市场持续高热，多宗地达到最高限价、进入摇号环节，地价也屡破纪录、价格接近“2万+”。11月30日，佳兆业又以最高限制地价20.18亿元及配建12150平方米拿下南沙湾2020NJY-16地块，折合楼面价22700元/平方米，再度刷新南沙地价最高纪录。

  而商品房市场表现不佳的济南、郑州等城市土地挂牌完成度相对较低，均在70%以下。两城也是楼市下行压力较大的城市，国家统计局公布的《2020年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》数据显示，两城11月商品住宅价格同环比均呈下降趋势，尤其是济南，11月房价同比去年同期下降了1.7%。

  除两城之外，宁波、合肥、南京、大连等城市挂牌完成情况也欠佳，均在90%以下。与郑州、济南不同，这类城市挂牌进度不佳的原因并非由于市场下行，很大原因是由于控制市场热度，典型如宁波，因二、三季度商品房、土地市场异常高热，屡遭调控、约谈，房地产市场进入政策敏感期，四季度土地挂牌量明显缩减，截止12月22日，宁波四季度宅地挂牌量不足百万方，不及二、三季度的三成，因此市场热度较高的宁波今年宅地挂牌完成度和成交完成度反而处于较低水平。

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  地市热度：太原、济南、合肥供求比均超1.35
  成为流拍“重灾区”

  接下来，我们又结合了典型城市宅地供应和成交规模，利用供求比来进一步梳理各城市的土地热度。就2020年全国300城土地供求数据来看，供求比为1.34，较2019年下降了0.05，从这一角度来看，2020年的土地流拍情况整体好于2019年，这也与CRIC监测的重点城市的流拍率表现一致：2020年土地流拍率为10.7%，较2019年下降了近3个百分点。总的来看，土地市场热度较2019年有所上涨。

  分城市来看，24个重点一二线城市中，有三成城市供求比超1.3，其中太原、济南、合肥等城市表现尤为突出，供求比均超1.35，土地流拍占比相对较高。CRIC监测的重点城市流拍数据（按幅数）也显示，三城同属流拍率TOP10城市，流拍率均超12%，均是流拍的“重灾区”。即使成交地块，溢价率水平也相对较低，以今年商品房市场表现欠佳的济南为例，涉宅土地溢价率仅有4%，多宗土地为底价成交，土地市场极其萧条。

  相比之下，杭州、宁波、南昌等供求比较均衡（供求比均在1.1及以下）的城市，流拍率则处于相对较低水平，溢价率也处于相对高位。典型如杭州，2020年涉宅土地流拍率（按幅数）仅有2%，而溢价率却高达21%，土地市场热度明显高于供求比较高的城市。

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  展望：“三稳”目标之下土地成交规模还将延续高位
  紧融资下地价有望继续维稳

  总体来看，为缓解疫情对经济发展的负面影响，二季度大部分城市加大了优质土地供应力度，2020年土地供应总量也稳中有升。各城市结合自身开发需求和商品房市场去化情况，土地供地节奏整体呈现“因城施策”的大格局，譬如政策利好之下的深圳、广州土地供应明显增加，旧改需求较大的太原、兰州等城市供应也显著“超标”，而商品房库存压力较大的济南、郑州等城市则明显减少了土地供应，实际成交宅地仅占全年宅地供地计划的一半。

  展望未来，考虑到中央经济工作会议指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持“房住不炒”的政策主基调。在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控背景之下，土地供应仍将保持适度充裕，预计2021年土地成交规模还将延续高位。

  “三条红线”政策出台之后，对于房企融资拿地确实造成了深远的影响，进入四季度以来，地价和溢价率均出现了不同程度地下调，土地市场热度有了明显下滑。近期央行和银保监会仍多次表态要坚持“房住不炒”，加强对房地产行业的金融监管，防范房地产金融风险，这也预示着房企融资环境将长期保持紧张的态势。在“钱紧”背景下，房企拿地将会更加审慎，加之明年土地供应仍将延续高位，土地热度难再上涨，地价维稳也是大概率事件。

  值得注意的是，今年中央经济会议把“解决好大城市住房突出问题”列为明年要抓住的八大重点任务之一。对一二线这些大城市来说，明年土地供应在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下，土地供应将向租赁租房建设倾斜，尤其是人口规模较大、房价较高、住房矛盾比较突出的京、沪、深三个一线城市，保障房供应比重将会显著增加。