[易居研究院]2021年1月40城土地市场报告

2021-02-19 14:47:08

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-02-19
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:易居研究院

1月40城地市延续降温态势,

杭州土地出让金最高,徐州土拍溢价率最高

  上海易居房地产研究院2月1日发布《2021年1月40城土地市场报告》,该报告显示:

  1月杭州土地出让金领跑40城,徐州西安等城溢价率最高。1月杭州土拍放量,主要是去年四季度政府控制土地供应,1月土地集中供应。土地出让金排名靠前的城市,主要以一二线城市为主,三四线城市中,徐州的土地出让金最高。1月徐州多幅纯住宅用地和商住用地高溢价成交,部分地块溢价率甚至超过100%,可见徐州地市仍然很热。1月西安溢价率较高,主要是一宗西咸新区的纯住宅用地溢价率高达297%,该地块楼板价创西咸新区新高。1月杭州多宗地块达到限价上限,通过竞自持比例出让,土拍热度较高。

  易居研究院研究员沈昕表示: 1月40城土地成交量、价、溢价率均同比小增,整体延续去年下半年以来的降温态势。从土地成交面积看,1月同比小幅增长7%;从土地成交价格看,1月同比小幅上涨4.6%;从溢价率来看,1月为12.7%,环比下降0.5个百分点,同比上升3.4个百分点,地市延续了2020年下半年以来的降温态势。

  报告主要内容如下:

  一、40城整体: 1月成交量、价、溢价率均同比小增,延续去年下半年来的降温态势

  1、土地成交建筑面积:1月同比小幅增长7%

  2021年1月,40个典型城市土地成交建筑面积4001万平方米,环比下降64%;同比小幅增长7%。2月由于有春节长假因素,预计40城土地成交建筑面积环比将下降,因去年同期疫情影响下的低基数,同比则大概率增长。

  2、土地出让金收入:1月同比增长30%

  1月,40个典型城市土地出让金收入为2335亿元,环比下降51%,同比增长30%。

  2020年一季度受疫情影响,出让金有所减少;二季度房企拿地需求爆发,出让金大幅回升;下半年多地调控加码,土地出让金同比增速在15%-20%间小幅震荡。因去年同期基数较低,2021年1月土地出让金同比增速提高至30%。

  分城市来看,2021年1月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、成都、北京和宁波,其土地出让金总额分别为529、474、220、144和1707亿元。排名靠前的城市,主要以一二线城市为主,三四线城市中,徐州的土地出让金最高。

  3、移动平均土地出让均价:1月同比小幅上涨4.6%

  1月,40个典型城市移动平均土地成交均价为4877元/平方米,环比下跌0.5%,同比小幅上涨4.6%。

  2020年1月地价见底后开始回升,7月首次突破6000元/平方米,8月以来40城土地成交均价重新进入下跌趋势。

  4、土地成交溢价率:1月为12.7%,环比小幅下降

  1月,40个典型城市土地成交溢价率为12.7%,环比下降0.5个百分点,同比上升3.4个百分点,从溢价率来看,地市延续了2020年下半年以来的降温态势。

  2020年一季度,土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平;二季度部分城市土拍火热,溢价率逐步上升;三季度多个热点城市政策收紧,溢价率小幅盘整;四季度以来溢价率持续下降。

  分城市来看,1月,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为徐州、西安、金华、东莞和杭州,土地成交溢价率分别为64%、61%、57%、48%和26%。1月徐州多幅纯住宅用地和商住用地高溢价成交,部分地块溢价率甚至超过100%,可见徐州地市仍然很热。1月西安溢价率较高,主要是一宗西咸新区的纯住宅用地溢价率高达297%,该地块楼板价创西咸新区新高。1月杭州土拍放量,多宗地块达到限价上限,通过竞自持比例出让,土拍热度较高。1月,溢价率为0%的城市相比12月明显增多,可以看出40城整体地市仍处于降温趋势中。

  二、城市分类:1月一线城市成交量同比增速最高,三线城市成交均价同比涨幅最高

  1、一线城市:1月土地成交量同比大幅增长74%,成交均价同比小涨3.8%

  1月,一线城市土地成交建筑面积为580万平方米,环比下降18%,同比大幅增长74%。1月,一线城市6个月移动平均成交均价为14078元/平方米,环比下跌6.5%,同比上涨3.8%。

  回顾历史,2016年5月以来,一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中,地市已有较长时间的调整,有企稳回暖的需求,预计短期内将保持震荡向上的走势。此外,一线城市房地产调控政策严厉,土地出让面积相对有限,因此其土地成交量不仅取决于需求量,更多时候还受到供给量的较大影响。

  2、二线城市:1月土地成交量同比小增3.6%,成交均价同比小涨1.2%

  1月,二线城市土地成交建筑面积为2380万平方米,环比大幅下降70%,同比增长3.6%。1月,二线城市6个月移动平均成交价为4422元/平方米,环比小幅上涨0.8%,同比小幅上涨1.2%。

  回顾历史,土地均价自2017年9月达到5334元/平米的历史高点之后便进入了下行通道,此后震荡下跌至2019年2月。2019年3月后,二线城市地价上涨幅度较大,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显;下半年,政策快速收紧,成交量持续下降,地价涨幅也不断收窄,8月后形成明显的下跌趋势,一直持续到2020年一季度。2020年二季度,杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热,成交均价快速反弹;三季度,多个热点城市出台调控收紧的政策,地市逐渐降温,地价开始高位盘整;四季度,成交均价持续下降。

  3、三线城市:1月土地成交量同比下降6%,成交均价同比上涨12%

  1月,三线城市土地成交建筑面积为1041万平方米,环比下降59%,同比下降6%。1月,三线城市6个月移动平均成交价为3014元/平方米,环比下跌7%,同比上涨12%。

  2016年以来,样本中的三线城市(其中,长三角、珠三角和京津冀城市群三线城市占5成)地价,呈现波动较大的震荡向上走势。2020年二季度地价开始大幅上涨,6月份突破新高,7月和8月继续小幅上涨,9月份以来地价持续回落至今,未来几个月或仍有小幅回落空间。

  三、40城土地市场趋势研判:预计一季度地市仍将稳中有降

  2020年12月18日的中央经济工作会议中,关于房地产的表述,除了延续自2016年以来“房住不炒”定位政策基调外,本次会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”,将解决大城市住房问题提升到重要战略地位。会议指出,土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。预计今年一线和强二线城市的土地供应会向租赁住房倾斜。

  2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。今年1月初,央行、住建部召集重点房企举行座谈会,除了去年9月已参与融资新规试点房企,亦包括部分去年未参与试点的房企,有知情人士称,融资“三道红线”试点有望扩围。

  1月,已有上海、深圳、杭州等热点城市进一步升级了限购、限售、限贷等调控政策,广州则收紧了房贷。短期来看,调控政策和货币政策均不会放松,预计今年一季度地市仍将稳中有降。

  点击查看完整版报告:[易居研究院]2021年1月40城土地市场报告

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