[克而瑞]土地成交量平价跌,22城首批供地清单均已出炉(5.24-5.30)

2021-06-01 09:49:59

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  • 发布时间:2021-06-01
  • 报告类型:土地交易分析
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  2021年第22周(2021年5月24日-2021年05月30日),重点监测城市土地成交面积和上周大致持平,不过成交均价却受城市结构的改变而出现回落,溢价率也因此小幅下滑。重点城市集中供地方面,本周武汉推出了集中出让地块,共涉及60宗地,起拍金额超700亿元,至此22个城市均完成了首轮集中推地;成交方面,本周济南、宁波两个城市有集中土拍,其中济南成交热度较低,出让114宗地中有6宗流拍,成交地块也多以底价成交为主,平均溢价率仅为11%;宁波则依然维持着高热度,29宗地中19宗触顶成交,最终揽金358亿元,平均溢价率高达25%。

  土地政策
  南京今后不再批建“别墅”类项目
  合肥划定城区最新标定地价

  5月25日,南京规划和自然资源局发布了《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》。《规则》明确将严禁审批独栋、双拼和联排户型,严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”,这意味着南京今后将不会审批建设别墅类项目。此外,合肥也于26日公布了城区最新标定地价,其中住宅用地最高楼面价为11722元/平方米。

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  土地供应
  武汉首批集中供地起拍金额超700亿
  22城首次出让宅地明细均已出炉

  供应方面。受集中供地的城市仅有武汉影响,本周重点监测城市土地挂牌量仅为上周的五成左右,环比大幅减少。具体来看。重点城市集中供地方面,本周仅有武汉有土地推出,共涉及60宗地块,蔡甸和东湖高新成为供地最多的区域,不过主城区硚口、洪山、武昌等也有多宗土地供应,优质地块比例较高;至此,22城首轮集中供地公告均已出炉。其余城市中,郑州、徐州、肇庆、佛山等城市的供应量相对较高,总建面都在50万平方米以上,但供应地块多位于郊县,质量较为一般。

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  土地成交
  成交面积环比上周基本持平
  宁波、济南迎来首场集中拍地

  成交方面,本周重点监测城市成交总建筑面积为1722万平方米,和上周大致持平,同比增长23%;成交金额则受成交主力济南地价较低影响较上周明显减少,总成交金额达937亿元,同比也有6%的降幅;价格方面,受城市成交结构改变影响,平均地价环比大幅下滑,成交楼板价为5439元/平方米,环同比分别下降42%和24%。

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  各能级城市中除二线城市因济南、宁波有集中土拍影响成交量环比上涨,其余能级城市的成交量均不敌上周。具体来看,一线城市本周仅上海成交一宗小体量商办用地,其余城市无成交。三四线城市中,温州的成交量较高,成交主力主要集中在泰顺、乐清和平阳县,吸引了融信、海伦堡、远洋等多家房企落子。二线城市中,济南和宁波则迎来了首场集中土拍,其中济南出让地块幅数较多,共涉及114幅,最终成交108宗,揽金282亿元;宁波共推出29宗地,最终全部顺利成交,共揽金358亿元,其中绿城成为最大赢家,共有6宗地进账,总体量达80万平方米。

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  市场热度
  溢价率小幅回落
  济南成为本周流拍主力

  成交溢价方面。本周重点监测城市的土拍溢价率较上周小幅下降1个百分点,平均溢价率达19%。各能级城市方面,一线城市本周依然“零溢价”;二线城市溢价率和上周持平,均为18%,集中拍地的济南和宁波溢价率分别为11%和25%,市场热度差异明显;三四线城市溢价率则较上周大幅下滑,并降至20%以下,主要是由于长三角热点三线城市优质土地成交占比减少所致。

  土地流拍方面。本周重点监测城市的土地流拍率较上周小幅下降,流拍率达7.4%。从流拍地块所在城市来看,本周集中供地的济南成为流拍主力,共有6宗地流拍,主要集中在高新、章丘和莱芜,或因出让条件严苛(如高新区流拍地块均需要引入产业及与商办地打包出让),或因区位偏远,而遭遇流拍。

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  周度TOP5
  宁波首场土拍多宗宅地封顶成交
  土拍热度仍然位居高位 

  继杭州、南京后,宁波也于近期迎来了首轮集中土拍。本场土拍,宁波计划出让29宗宅地,海曙、镇海、北仑、鄞州、奉化和江北等6区均有土地出让,涉及了海曙核心、姚江新城、镇海城区等多个热点片区,因而吸引了多家房企竞拍。最终,29宗地中有19宗地触及总价上限进入竞自持阶段,包括一宗安置房用地,平均溢价率达25%,土拍竞争依然十分激烈。

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  在本场土拍中,最吸引市场关注的当属海曙鄞奉片区地块。该地块位于主城区海曙区,区位优越,周边配套也相对完善,因此竞争比较激烈,经历141轮的竞拍才由万科联合宁波城投以上限价竞得,成交楼板价达26978元/平方米,创下海曙区历史成交地块单价新高。

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  重点地块点评
  万科联合宁波城投斩获海曙区新单价地王

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  地块分析

  5月26日-27日,长三角热点二线城市宁波也迎来了首轮集中土拍。本次土拍,宁波共有29宗地出让,最终29宗地全部成交,共揽金358亿元。与已经完成土拍的杭州、南京相同,宁波此次出让地块中也受到了多家房企的关注,最终29宗地中过半地块达到最高限价,土拍竞争依然十分激烈。29宗地中,最吸引人关注的当属位于海曙核心区的鄞奉片区HS17-04-15地块,吸引了20余家开发商参拍,最终在经过141轮激烈竞争后由万科联合宁波城投以上限价22.46亿元及配建9400平方米的条件成交,溢价率25%,平均楼板价达26978元/平方米。值得注意的是,该地块的成交单价也刷新了海曙区地价天花板,成为新的“单价地王”。 

  据地理位置来看,地块靠近环城西路、环城南路等多条城市主干道,同时直线距离1公里处有地铁2号线藕池站,交通出行较为便捷。由于宗地位于中心城区,周边居住氛围比较浓厚,各方面配套也比较完善:商业方面,项目可依靠周边社区商业,恒一广场、南塘老街等商业体也在地块方圆2公里内,能充分满足生活需求;教育方面,地块紧邻海曙雅戈尔实验学校小学部和初中部,配套也比较齐全。当前,地块周边2公里内有多个在售项目,平均价格约在3.4万元~3.7万元/平方米,和地块精装限价相差不多。就此来看,项目未来入市时可能会面临一定的竞争压力。

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