[中房研协]第二批集中供地完成过半，多城土拍热度下行，稳地价效果显现

  摘要

  进入9月，福州、青岛、天津、济南、成都、合肥、沈阳、苏州陆续完成了第二批集中土拍，加上此前的厦门、长春、无锡，目前已有11城完成了第二批集中供地。本次集中供地中，地方积极响应中央加快完善“稳地价”的要求，多数城市供地节奏放缓，延期挂牌并调整土拍规则，通过加强购地自有资金监管来提高房企土拍门槛，通过严控溢价和取消“竞配建”等出让方式降低企业拿地成本。相较于第一批集中供地，地块撤牌量上行，溢价率下降，流拍数量上升，预计后续第二批集中土拍中，前期土地市场热度较高、盈利空间较窄的城市，土拍地价会进一步回归理性。土地市场回归理性之后，拿地成本下行，对于现金流稳健的房企来说，将迎来以较低成本增加优质土储的机会。

  一、第二批集中供地供应规模整体增加，撤牌量及流拍数量增长

  与首批集中供地挂牌情况相比，11城第二批集中供地挂牌公告数量同比增长22.99%，成交数量同比增长6.28%，供地供应规模整体增加，其中厦门、沈阳、青岛、成都等城市公告挂牌数量相比第一批集中供地有较大幅度提升（见表1）。但有部分城市多宗地块先后终止出让、停牌或临时撤牌，例如长春8宗地块先后终止出让，沈阳24宗地块停止交易，天津19宗地块停牌，青岛从7月底首次公告二次集中土拍的地块信息，到土拍落地期间，连续多个地块单独公告调整时间或终止出让，最终供应的土地数量由100宗逐渐减少为76宗，济南17宗地块因无人报名竞买而临时撤牌，成都17宗地因故终止拍卖。最终实际供应数量较第一次集中土拍减少6.67%。

  部分还未进行第二批集中供地的城市，也发布了调整公告。9月21日，武汉土地市场网发布公告，对接下来要出让的地块情况做出调整，其中2宗地块撤销挂牌出让，9月23日，重庆市公共资源交易中心发布公告，重庆9宗地块终止出让，南京土地市场网发布公告称，第二批集中供地中的11宗地块因故终止出让。

      与第一批集中供地相比，11城第二批集中供地总成交宗数下降5.91%，总成交金额下降5.08%，流拍数量大幅增长，由10宗增加到33宗。分城市来看（见表2），9月8日，作为土拍规则调整后首个重启集中供地的城市，福州最终成交14宗地块，成交总额76.07亿元，成交数量较第一批集中供地大幅缩水，土拍金额也同步下降。9月10日至11日，天津完成第二批集中供地，2宗流拍，成交40宗地块。9月10日济南第二批集中供地收官，76宗地全部底价成交。9月15-17日，成都第二批集中供地持续三天，原先公告供应75宗地块，有17宗因故取消，6宗地块因无人应价而流拍，最终成交52宗。沈阳24宗地块停止交易，3宗地块流拍。苏州2宗提前中止出让，1宗流拍。合肥18宗地块由拍卖出让转为现场挂牌出让。

  二、第二批集中土拍规则集中调整

  土拍规则方面，多城第二批集中供地的竞买规则有了重大调整，主要表现在四个方面：

  第一，溢价率方面，深圳、天津，青岛高新区、福州、杭州、广州等城市要求本次挂牌地价最高溢价率不超15%；

  第二，设置禁止“马甲”机制，要求同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。天津、青岛、福州、苏州、杭州、广州等多个城市规定，同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买；

  第三，土拍达到最高限价后，通过摇号、竞品质等方式确定竞得人，取消“竞配建“等出让方式。福州、杭州、天津等地规定地价触顶后摇号决定竞得人；沈阳、青岛提出地价达上限后转竞高品质住宅；合肥以竞装配率和高品质住宅代替第一批次的竞配建规则；成都则采取“竞自持保障性租赁住房面积比例”或“竞销售型一类人才公寓面积比例”的方式进行竞拍；

  第四，竞买人资金审核方面，沈阳、青岛、济南、苏州、杭州、福州等地建立购地资金来源审查制度，股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款。

  三、第二批集中土拍溢价率得到控制，稳地价效果显现

  在新的土拍规则之下，已完成第二批集中土拍的城市中，陆续出现了土拍市场转冷的现象，相较第一批集中供地，平均溢价率普遍降低（见表3），多宗地块停牌、流拍或底价成交。例如长春42宗成交地块中有39宗为地价成交，天津40宗成交地块中31宗地价成交，济南76宗地块全部地价成交，苏州19宗成交地块中11宗地块均为底价成交。

  从目前的第二批集中供地结果来看，土地市场整体出现降温，稳地价效果显现，市场观望情绪上升，房企拿地的积极性有所减弱，我们认为主要有三方面原因：

  第一，竞拍规则趋严，多城要求竞拍企业所缴纳的资金必须为合规自有资金，联合体拿地双方均需有房地产开发资质等，提高企业参拍门槛，通过降低最高溢价率、限房价、严禁马甲参拍等规则，来降低市场竞争热度；

  第二，今年以来房地产金融监管持续趋严，部分房企融资受限，6月以来，银行贷款额度吃紧销售回款变慢，现金流压力增加，拿地意愿降低。统计局数据显示，1-8月房企到位资金为13.44万亿元，同比增长14.8%。其中国内贷款1.69万亿元，同比下降6.1%，个人按揭贷款2.15万亿元，增长13.4%，在银行房地产贷款集中度管理新规下，国内贷款增速降幅持续扩大，个人按揭贷款增速放缓，房企融资及销售回款两端压力持续加大，资金端承压，房企拿地节奏放缓；

  第三，上海、深圳等重点城市陆续出台楼市调控政策，例如深圳、广州、合肥等重点城市出台二手房指导价，上海二手房贷款执行“三价就低”原则，影响了房价上涨预期，需求端观望情绪加重，消费者入市更加谨慎，房企增加土储的意愿减弱。

  四、央企和国企成为拿地的主力军

  从拿地企业来看，第二批集中供地中国企央企的参与度较高，拿地数量较多。厦门本土国企建发拿地2宗，以101亿元总成交金额排名第一，中海拿地2宗，以62亿元成交金额排名第二，保利拿地1宗，成交金额50亿元排名第三，央企、国企操盘厦门的格局不变；青岛在第二批集中土拍中，金茂、中铁建、华润、万科、保利发展等企业均有落子，其中万科联合体斩获3宗地，中铁建竞得2宗地，卓越联合建安拿下2宗地，保利、每日置业联合体收获2宗地；福州第二轮集中供地参与者也出现多家央企、国企背景的房企，包括保利、首开、华发、中海、国贸等，最终保利和福州本土国企福州建工有所斩获；青岛第二批集中供地中，金茂参与竞拍并拿地8宗，地块出让金合计为35亿元，拿地数量、金额均排在第一位；成都58宗地块共吸引45家房企报名，其中国企30家，民企15家，国企中，中铁建参拍地块数量最多，报名了15宗地块，首开、中粮、金地和保利各参拍9宗、11宗、10宗和7宗。当前整体市场的融资环境收紧，央企国企融资能力相对较强，拿地意愿更强。

  五、未来走势：土地市场将进一步回归理性

  “集中供地”制度作为房地产调控长效机制的重要组成部分，第二轮集中土拍规则密集调整之后，“稳地价”的效果已逐渐凸显，重点城市土拍热度较首批集中供地情况出现明显降温，符合“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷。目前土拍政策的调整方向，已经在通过降低地价来控制房价、保证开发商利润和提升建筑品质等方面达成共识，预计接下来的第二批集中土拍中，前期土地市场热度较高、盈利空间较窄的城市，土拍地价会进一步回归理性。

  从企业的角度而言，在融资难度加大、企业资金链偏紧影响下，拿地积极性受挫，尤其是触及红线的房企大都暂停了新增土储。近期，央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，表示要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作，或将把部分明年的额度调整到今年下半年。这是过去一年多时间里强调收紧房贷，降低楼市杠杆后的首次反向调控，有可能为紧绷的市场带来一丝利好。土地市场低热之下，拿地成本下行，对于现金流稳健的房企来说，将迎来以较低成本增加优质土储的机会。