[克而瑞]土地周报 | 多城完成新一轮集中土拍，土地成交规模环比微涨（12.5-12.11）

  2022年第50周

  2022年12月05日-12月11日，临近年末，各城市的土地出让活动更加频繁，周内迎来上海、苏州、苏州、武汉等多个城市的集中土拍。在此影响下，土地市场成交规模环比上周进一步上涨，不过平均地价却因成交结构改变而出现回落。不过，就热度来看，大部分城市的土地成交仍以底价成交为主，热度处于低位，仅上海、苏州等少数城市在热点板块有优质宅地高溢价成交的影响下土拍热度位于较高水平。

  土地政策

  新乡调整商品房项目配建保障房方式

  允许企业可自主选择

  12月5日，河南新乡发布《关于对<调整商品房项目配建保障房方式的通知>公开征求意见的通知》。《通知》提及，对今后新建商品房项目，除市政府明确要求实物配建的项目外，采取实物配建和缴纳易地建设资金相结合的方式，原则上由开发企业自主选择。

  土地供应

  年末供应季节性回落

  武汉加推六批次供地

  供应方面。临近年末，受土地出让时序影响，CRIC重点监测城市的土地供应面积环比大幅下滑。具体来看，重点监测城市本周新增挂牌规模达737万平方米，环比下降48%，同比也有11%的降幅。各能级城市的供应建面也均不及上一周，尤其是三四线城市，随着各地今年内土地挂牌活动接近尾声，重点监测的三四线城市的供应规模连续两周大幅回落，本周仅有泉州一城的挂牌建面超过50万平方米，其余城市均仅有少数地块推出。重点城市集中供地方面，仅武汉在本周有加推，此次为武汉年内的第六批次供应，涉及11宗宅地，包括江汉区电影制片厂项目等重点项目用地，总体量超过200万平方米，预计将于12月30日完成出让。

  土地成交

  成交规模环比小幅上涨

  但价格却因成交结构变动而出现回落

  成交方面。临近年末，各城市土地出让节奏加快，周内迎来了上海、苏州、福州、武汉、徐州、南通等城市的集中出让。因此，CRIC重点监测城市的土地成交面积也环比进一步走高。具体来看，CRIC重点监测城市本周经营性用地总成交建筑面积为1794万平方米，环比微涨4%，但同比并不及去年同期；土地成交总金额并未随之上涨，但仍在1000亿元以上；因城市成交结构变动，平均地价较上一周出现了小幅回落，楼板价降至6099元/平方米，环比下降9%。 

  各能级城市方面，除二线城市成交建面不及上周外，一线城市和三四线城市的成交规模均较上周有所增加，尤其是三四线城市，成交占比上升至68%，成为本周绝对的成交主力。具体来看，一线城市本周成交主力为完成第四批集中土拍的上海，共成交8宗地，其中6宗地为上海四批次成交地块，总建面为63.8万平方米，共收金126.8亿元，另2幅为商办用地，均为底价成交。此外，广州也成交了3宗商办地块。二线城市中，长沙的成交规模最高，共成交7宗地，总建筑面积达110万平方米，其次是西安，成交建面也超过了100万平方米。三四线城市中，徐州、常州、南通等城市均进行了多宗地的集中出让，其中徐州的成交规模最高，总成交建面达441万平方米，涉及53宗地。

  市场热度

  供地缩量提质促上海、苏州土拍回温

  武汉、福州土拍仍一片低热

  市场热度方面。底价成交仍是当前土地市场的主旋律，尤其是三四线城市，更难出现溢价成交地块。因此，本周重点监测城市的溢价率受三四线城市成交占比上涨而重回低位，平均溢价率仅1.8%，流拍率也因此回升至8.8%。

  就本周进行集中土拍的城市表现来看，上海和苏州在供地质量提升的影响下均有地块触及上限价而成交，带动平均溢价率较上一轮均出现了上涨；反观武汉和福州，由于楼市整体表现低迷，企业拿地意愿不强，最终武汉出让地块中7宗成交，10宗被延期，福州计划出让地块中1宗取消出让，其余则底价成交。

  周度TOP5

  核心区优质宅地仍受房企青睐

  上海、苏州均有地块触顶

  进入12月，重点城市集中土拍潮延续，周内迎来上海、苏州、福州及武汉等四个城市的集中土拍。其中，位于上海青浦华新镇的大体量商住地成为本周成交总价最高的地块，成交价格为48.76亿元，由中交地产底价竞得；门槛地块为福州四批次的榕宗地2022-51号地块，由厦门国贸以25.81亿元竞得。

  联系地块竞拍热度来看，去化有保障的核心区优质宅地仍然备受品牌房企青睐。以单价榜中入榜地块为例，除了体量迷你、配建较多的上海静安中兴社区地块底价成交外，其余四宗地因区位优越、周边去化较好而均吸引了多家房企参拍，最终以高溢价成交或直接触顶，竞拍热度相对较高。 

  重点地块点评

  静安中兴社区迷你宅地底价成交

  地块分析：

  12月9日，继深圳、北京后，上海也迎来了第四批次集中土拍。对比前三批次集中供地来看，上海此次供地规模大幅减少，仅推出了6幅地块，总建面仅为63.8万平方米，是集中供地以来供应规模最少的一批。最终，6宗地全部成功出让，共收金126.8亿元，平均溢价率为3.69%，较上一批次小幅上升。

  此次上海集中供地，主城区仅推出了一宗，地块位于处于内环内的静安区中兴社区，区位极为优越。周边配套也比较完善，地块周边多条轨交线路经过，同时还靠近市北中学和上海第十人民医院分院。楼市方面，地块周边待售、在售项目不多，新房联动价格此前最高为11.9万元/平方米，此次上调至12.3万元/平方米，但较周边二手房14-15万元/平方米的挂牌价格来看，仍有一定的倒挂空间。不过，由于项目体量较小，占地面积仅0.52万平方米，并且还有商业自持、市北高中扩建等要求，可售住宅建面极少。因此，项目最终由苏河湾托底，成交总价为4.88亿元。